Zgoda właścicieli lokali na połączenie lokali lub na podział lokalu (art. 22 u.w.l.)

Zgodnie z art. 22 ust. 4 WłLokU połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

W przepisie tym chodzi o podział lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, a nie o podział samodzielnego lokalu, o którym stanowi art. 2 ust. 2 WłLokU, prawnie niewyodrębnionego, czyli przed jego konstytutywnym wpisem do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 WłLokU). Do takiego wniosku skłania pierwsza część przepisu art. 22 ust. 4 WłLokU, w którym jest mowa o połączeniu dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość. Rozróżnienie pojęć samodzielnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość i samodzielnego lokalu niewyodrębnionego, którymi zresztą posługuje się ustawodawca w ustawie o własności lokali (art. 3 ust. 3, art. 4 ust. 1), ma istotne znaczenie dla statusu prawnego pomieszczeń przynależnych w kontekście uzależnienia skuteczności podziału lokalu od zgody właścicieli lokali, o której stanowi art. 22 ust. 4 WłLokU.

Z chwilą konstytutywnego wpisu lokalu do księgi wieczystej powstaje odrębna nieruchomość (lokalowa), która obejmuje również przynależne do lokalu pomieszczenie przynależne. Wówczas samodzielny lokal w rozumieniu art. 2 ust. 2 WłLokU i przynależne do niego pomieszczenie w rozumieniu art. 2 ust. 4 WłLokU, stanowią całość w znaczeniu przedmiotu prawa. W związku z czym, odłączenie takiego pomieszczenia w wyniku czynności prawnej i przyłączenie go do innego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, w ramach tej samej wspólnoty mieszkaniowej, jest podziałem prawnym lokalu, który wymaga zgody właścicieli lokali tworzących tą wspólnotę mieszkaniową, wyrażoną w formie uchwały. Taka zgoda nie jest natomiast konieczna, w przypadku odłączenia od samodzielnego lokalu, ale niewyodrębnionego, pomieszczenia przynależnego i przyłączenia go do innego lokalu stanowiącego już odrębną nieruchomość, chyba że podział ten wymaga przeprowadzenia robót budowlanych w elementach nieruchomości wspólnej. W odniesieniu do połączenia, art. 22 ust. 4 WłLokU ma zastosowanie, gdy dochodzi do połączenie lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lokalową.

Artykuł 22 ust. 4 WłLokU jest w swej treści normatywnej ogólny, a przez to pojemny i z uwagi na jego bezwzględny charakter nie może być interpretowany zawężająco, a w konsekwencji stosowany wybiórczo jedynie do określonych stanów faktycznych. W szczególności bowiem ustawa o własności lokalu nie definiuje pojęcia podziału lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. W związku z czym, przepis ten nie ogranicza się w zastosowaniu wyłącznie do podziału, w wyniku którego powstaną dwa samodzielne lokale, jak również nie różnicuje jego zastosowania zależnie od tego, czy chodzi o odłączenie izby, pomieszczenia pomocniczego, czy też pomieszczenia przynależnego, ani też nie warunkuje jego zastosowania zależnie od rodzaju i wielkości pomieszczenia przynależnego. Nie ogranicza się także do takiego podziału, którego przeprowadzenie wymaga ingerencji w elementy nieruchomości wspólnej w związku z koniecznością wykonania określonych czynności techniczno-budowlanych.

Porównanie przepisów art. 22 ust. 3 pkt 5 i 6 WłLokU oraz art. 22 ust. 4 WłLokU potwierdza tezę, iż podział prawny lokalu w rozumieniu art. 22 ust. 4 WłLokU nie musi skutkować podjęciem czynności obejmujących elementy nieruchomości wspólnej. W przeciwnym razie, art. 22 ust. 4 WłLokU byłby zbędny. Jakkolwiek podział lokalu i przeniesienie jego części w celu przyłączenia jej do innego lokalu, w tej samej wspólnocie mieszkaniowej, powoduje zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z lokalem dzielonym i lokalem, do którego dołączono oddzieloną część, ustawodawca nie poprzestał na zaliczeniu do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, zgody na zmianę udziałów we współwłasności w nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 5a WłLokU), lecz wprowadził osobną regulację dotyczącą podziału lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (art. 22 ust. 4 WłLokU).

Zgoda właścicieli lokali na podział lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość jest uprawnieniem właścicieli lokali o charakterze formalnym, w tym sensie, że wymóg zgody na podział nie został obwarowany przesłanką naruszenia interesu wspólnoty mieszkaniowej, czy poszczególnych właścicieli lokali, jakkolwiek odmowa udzielenia zgody, na wniosek zainteresowanego właściciela lokalu, może być poddana rozstrzygnięciu sądu. Celem tego przepisu jest zapewnienie wspólnocie mieszkaniowej kontroli nad podziałem lokali i w konsekwencji obrotem częściami nieruchomości lokalowych, które przecież znajdują się w obrębie elementów konstrukcyjnych budynku, wchodzących w skład nieruchomości wspólnej oraz prawidłowości technicznej i prawnej podziału lokalu, w tym prawidłowości określenia, po dokonanych zmianach, udziałów w nieruchomości wspólnej, nowej struktury i konfiguracji lokalu dzielonego i lokalu, który został powiększony o element dzielonej nieruchomości lokalowej. Nie jest tak, że ustawodawca przyznał, w ramach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, uprawnienia członkom wspólnoty mieszkaniowej tylko wtedy, gdy czynności te dotyczą nieruchomości wspólnej, bowiem zaprzeczeniem tej tezy jest chociażby uprawnienie przewidziane w art. 22 ust. 3 pkt 7 WłLokU w zw. z art. 16 WłLokU.

Na szczególny charakter tego przepisu wskazuje jego normatywne wyodrębnienie w osobną jednostkę redakcyjną po przepisach regulujących rodzaj czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 WłLokU), pomimo, że czynności wskazane w tym przepisie nie wyczerpują wszystkich czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, na co wskazuje użycie zwrotu: „w szczególności”. Po drugie, do sytuacji opisanej w art. 22 ust. 4 WłLokU nie ma zastosowania reguła wyrażona w art. 22 ust. 2 WłLokU, ponieważ podjęcie przez właścicieli lokali w odpowiedniej formie uchwały wyrażającej zgodę na podział lokalu jest wystarczające. W tym wypadku zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie podejmuje już kolejnej czynności na podstawie takiej uchwały. Po trzecie, uprawnienie zainteresowanego właściciela, który dokonuje podziału lub właściciela lokalu zainteresowanego przyłączeniem części innego lokalu, do zainicjowania postępowania sądowego (zd. 2 ust. 4 art. 22 WłLokU), stanowi uzupełnienie regulacji tej ustawy dotyczącej zaskarżania uchwał właścicieli lokali. O ile bowiem pozostali właściciele lokali mogą zaskarżyć uchwałę, o której mowa w art. 22 ust. 4 WłLokU na zasadach przewidzianych w tej ustawie (art. 25; zob. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2008 r., II CSK 598/07), o tyle właściciele dzielonego lokalu i lokalu, który ma być powiększony, w przypadku, gdy właściciele lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową nie wyrazili zgody na podział, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Konstrukcja prawna art. 22 ust. 4 zd. 2 WłLokU różni się od art. 25 WłLokU, Wykazuje podobieństwo do regulacji zawartej w art. 199 KC, gdyż w razie uwzględnienia wniosku zainteresowanego właściciela lokalu, sąd wydaje rozstrzygnięcie, które zastępuje zgodę właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową.

Do zgody właścicieli lokali, o której stanowi art. 22 ust. 4 WłLokU, ma zastosowanie konstrukcja prawna zgody osoby trzeciej (art. 1 ust. 2 WłLokU w zw. z art. 63 § 1 KC). Oznacza to, że brak tej zgody nie powoduje automatycznie nieważności czynności, których skutkiem jest podział lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, lecz bezskuteczność zawieszoną (negotium claudicans). Dopóki potwierdzenie czynności prawnej przez osobę trzecią jest możliwe, dopóty powoływanie się na nieważność jest przedwczesne (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 1981 r., III CZP 1/81, OSNCP 1981, nr 8, poz. 145; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2007 r., V CSK 69/07).

W konsekwencji zgoda ta może być wyrażona po dokonaniu podziału i wówczas ma moc wsteczną od daty podziału. Właściciele lokali - strony czynności prawnej, której przedmiotem jest podział nieruchomości lokalowej i do dokonania której konieczna jest zgoda właścicieli lokali, w celu usunięcia stanu niepewności i sankcji wadliwej czynności prawnej, powinni wyznaczyć im termin do wyrażenia tej zgody, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu, mogą wystąpić do sądu w terminie określonym w art. 25 ust. 1a WłLokU o rozstrzygnięcie (art. 22 ust. 4 zd. 2 WłLokU). Dopiero w razie nieuwzględnienia przez sąd żądania zainteresowanego właścicieli, sankcja bezskuteczności zawieszonej czynności prawnej przekształci się w sankcję nieważności bezwzględnej ze skutkiem ex tunc.

Uchwała SN z dnia 15 listopada 2018 r., III CZP 52/18

Standard: 19280 (pełna treść orzeczenia)

Warunkiem prawnej dopuszczalności połączenia odrębnych lokali jest uzyskanie zgody na to połączenie właścicieli członków wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w uchwale, oraz aby w wyniku technicznej przebudowy, lokal był lokalem samodzielnym (art. 2 u.w.l.). Przy tej okazji trzeba zauważyć, że żądany przez powodów sposób połączenia lokali, na który nie wyrazili zgody właściciele w przedmiotowej uchwale prowadził także do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 1 pkt 4 u.w.l.), do których należą miedzy innymi ściany konstrukcyjne budynku. Na tą czynność także więc była niezbędna zgoda właścicieli w formie uchwały (art. 22 ust. 2 u.w.l.). Powodowie żądali bowiem między innymi wykonania otworów w ścianie południowej oraz przekucia otworów w ścianach nośnych w celu połączenia lokali w jeden. Taka ingerencja techniczna w elementy konstrukcyjne budynku prowadziłaby zatem do częściowej zmiany ich przeznaczenia, gdyż w wyniku takiej przeróbki ściany nośne pełniłyby także funkcję komunikacyjną i "niwelującą odrębność" łączonych lokali.

Sąd rozważając, czy uchwała nie narusza interesu skarżącego właściciela musi brać pod uwagę interesy i pozostałych właścicieli lokali, przy czym powinny być one ocenione przez pryzmat szerokiej ochrony prawa własności.

Przedmiotowa uchwała swym zakresem obejmuje odmowę zgody połączenia lokali i na zmianę sposobu ich użytkowania tylko na warunkach wskazanych przez skarżących, a nie na innych zasadach, np. zaproponowanych przez wspólnotę. Ustawodawca ustanawiając obowiązek uzyskania przez zarząd wspólnoty zgody właścicieli lokali w formie uchwały na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu uznał, że tego rodzaju ingerencja w substancję nieruchomości lokalowej może naruszać interesy wszystkich właścicieli lokali członków wspólnoty. W związku z tym, należy podzielić pogląd Sądu Apelacyjnego, że skoro ustawa przewidziała w tych wypadkach konieczność uzyskania zgody właścicieli, to nie można przyjmować, że jej niewyrażenie narusza kodeksową (art. 140 k.c.), czy konstytucyjną (art. 64 ust. 3 Konstytucji) zasadę szerokiej ochrony prawa własności. Za tym stanowiskiem przemawia także to, że ustawodawca przewidział, iż w razie takiej odmowy właściciel domagający się połączenia może żądać rozstrzygnięcia sporu przez sąd.

Właściciel lokalu może korzystać ze swego prawa w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Powszechnie aprobowany jest pogląd, że własność nie jest nieograniczonym prawem dającym właścicielowi absolutną swobodę postępowania z rzeczą (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 16 lipca 1980 r., III CZP 45/80, OSPiKA 1981, nr 7-8, poz. 131 i orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 1993, P 6/92, OTK 1993, nr 1, poz. 8). Powodowie nabyli przedmiotowe nieruchomości jako mieszkalne, a zatem bez uzyskania zgody na zmiany mogą z nich korzystać na dotychczasowych warunkach w sposób wyznaczony przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Połączenie nabytych lokali i zmiana ich przeznaczenia musi uwzględniać także w tych granicach tak samo chronione prawo innych właścicieli lokali. Z tych względów, chybiony był zarzut obrazy art. 64 ust. 3 Konstytucji i art. 140 k.c.

Wyrok SN z dnia 26 czerwca 2008 r., II CSK 598/07

Standard: 19281 (pełna treść orzeczenia)