Obrót pomieszczeniami przynależnymi do lokali, dokonywany w tej samej wspólnocie mieszkaniowej

Dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej w celu przyłączenia tego pomieszczenia do innego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość i położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej; do dokonania w ten sposób podziału prawnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały, o której stanowi art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 716 ze zm.).

Pierwotnie art. 2 ust. 4 WłLokU stanowił, że pomieszczenia przynależne do lokalu, a w szczególności piwnica, strych lub magazyn, są częścią składową samodzielnego lokalu, choćby do niego bezpośrednio nie przylegały, chyba że czynność prawna lub orzeczenie sądu dotyczące odrębnej własności lokalu stanowią inaczej. Zmiana tego przepisu została dokonana ustawą z dnia 16 marca 2000 r. o zmianie ustawy o własności lokali oraz zmieniająca ustawę o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. Nr 29, poz. 355).

W konsekwencji, w pierwszym rządzie, należało wyjaśnić, czy w związku z tą nowelizacją ustawy o własności lokali jest dopuszczalny obrót pomieszczeniami przynależnymi do lokali, stanowiących odrębne nieruchomości, dokonywanymi przez ich właścicieli, w tej samej wspólnocie mieszkaniowej, w celu ich odłączenia od jednego lokalu i przyłączenia go do innego lokalu.

Mając na uwadze powołaną zmianę art. 2 ust. 4 WłLokU, Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 marca 2001 r., V CKN 277/00, wyraził pogląd, że pomieszczenie przynależne do lokalu, niezależnie od jego powierzchni, dopóki taki ma charakter, nie może stanowić odrębnego przedmiotu podlegającemu nieograniczonemu obrotowi (IC 2002, nr 1, s. 47). Stanowisko to zostało wyrażone jednak w odmiennym, w stosunku do niniejszej sprawy, stanie faktycznym. Z kolei w jednej z wypowiedzi w literaturze prawniczej, wskazując na dyspozytywny charakter przepisu art. 2 ust. 4 WłLokU, stwierdzono, iż zasady dotyczące części składowych mogą być stosowane odpowiednio do pomieszczeń przynależnych stanowiących część składową odrębnego lokalu (np. piwnica lub garaż). W odróżnieniu bowiem od pojęcia części składowej w rozumieniu kodeksu cywilnego (art. 47-48), którego przepisy mają charakter bezwzględnie obowiązujący, pomieszczenia przynależne do lokalu stanowią jego części składowe sui generis tylko wtedy, gdy czego innego nie postanowiono w czynności prawnej lub w orzeczeniu o ustanowieniu odrębnej własności.

Pomimo wskazanej nowelizacji ustawy o własności lokali, co do zasady, nie jest wykluczony obrót pomieszczeniami przynależnymi, stanowiących elementy składowe samodzielnych lokali prawnie wyodrębnionych. Wniosek taki daje się wyprowadzić z innych przepisów ustawy o własności lokali, które pod określonymi warunkami dopuszczają możliwość podziału, przebudowy nieruchomości wspólnej, mającej z założenia charakter przymusowy (art. 5 ust. 1, art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a), a także podziału lokali (art. 22 ust. 4).

Zasadniczo pomieszczenie przynależne do lokalu nie musi stanowić jego części składowej. W przypadkach, jak w tej sprawie, gdy do jednego lokalu przynależy więcej niż jedno tego rodzaju pomieszczenie, odłączenie jednego z tych pomieszczeń i przyłączenie go do innego lokalu, do którego takie pomieszczenie nie przynależy, może być celowe, tym bardziej, że w ten sposób zwiększa funkcjonalność lokalu, do którego pomieszczenie jest przyłączane, a zarazem nie obniża funkcjonalności lokalu, z którego jest to pomieszczenie odłączane.

W świetle art. 3 ust. 3 WłLokU oczywistym jest, że z przeniesieniem własności pomieszczenia przynależnego musi łączyć się przeniesienie udziału w nieruchomości wspólnej, skoro powierzchnia pomieszczenia przynależnego jako elementu samodzielnego wyodrębnionego lokalu ma wpływ na wysokość, związanego z własnością lokalu, udziału w nieruchomości wspólnej. W związku z czym, zmiany w zakresie wysokości udziałów związanych z lokalami objętymi transakcją zbycia części nieruchomości lokalowej w postaci pomieszczenia przynależnego, w ramach tej samej wspólnoty mieszkaniowej, powinny znaleźć odzwierciedlenie we wpisach w księgach wieczystych prowadzonych dla dzielonej w taki sposób nieruchomości lokalowej, a także nieruchomości lokalowej, którą powiększa ta cześć oraz w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Dotyczy to także aktualizacji wpisów w księgach wieczystych w zakresie nowej powierzchni użytkowej i struktury obu nieruchomości lokalowych.

Zmieniona wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej związana z własnością lokali na skutek dokonanej czynności prawnej podlega - jako kwestia z zakresu prawa materialnego - kontroli sądu wieczysto-księgowego, przy uwzględnieniu powierzchni użytkowej stanowiącej przedmiot obrotu części nieruchomości lokalowej (pomieszczenia przynależnego). Rzecz jasna, suma udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z własnością obu lokali, sprzed i po tej transakcji, powinna być identyczna.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego dopuszcza możliwość technicznego odłączania części nieruchomości wspólnej, a następnie w wyniku stosownych czynności prawnych ich przyłączania do lokali (zob. uchwały z dnia 25 listopada 2011 r. III CZP 65/11, OSNC 2012, nr 6, poz. 68 oraz z dnia 16 listopada 2018 r., I CSK 646/17; podobna kwestia na gruncie poprzedniego stanu prawnego była przedmiotem uchwały z dnia 3 kwietnia 1986 r., III CZP 5/86, OSNCP 1987, nr 2-3, poz. 29).

Uchwała SN z dnia 15 listopada 2018 r., III CZP 52/18

Standard: 19279 (pełna treść orzeczenia)