Zgoda na dokonanie czynności prowadzących do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości (art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o.)
Zgoda na dokonanie czynności prawnej przez małżonka (art. 37 k.r.o.)
Skoro zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania „czynności prawnej prowadzącej do zbycia nieruchomości, to hipotezą tej normy prawnej objęte są również takie czynności, które bezpośrednio nie prowadzą do zbycia nieruchomości, ale stanowią niejako przygotowanie, „wstępny etap" dalszych czynności prowadzących do zbycia nieruchomości. Zgody wymaga zatem także zawarcie umowy przedwstępnej, z której wynika zobowiązanie do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości.
Brak zgody drugiego z małżonków na zawarcie umowy (określonej w art. 37 § 1 k.r. i op.) nie powoduje ani bezwzględnej, ani względnej nieważności umowy, ale wywołuje stan bezskuteczności zawieszonej do chwili potwierdzenia albo odmowy potwierdzenia przez drugiego małżonka (zob. m. in. uchwałę SN z dnia 5 marca 1981 r., III CZP 1/812; wyroki z dnia 9 marca 2004 r., I CK 436/03 oraz z dnia 23 marca 2001 r., V CKN 99/01).
Aby usunąć ten stan niepewności, niekorzystny dla osoby trzeciej dokonującej czynności prawnej z jednym z małżonków, w art. 37 § 3 k.r. i op. zostało przewidziane dla tej osoby uprawnienie do wyznaczenia małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedniego terminu do potwierdzenia umowy.
Jeżeli strona umowy nie skorzystała z tego uprawnienia i nie wyznaczyła małżonkowi terminu na potwierdzenie umowy, małżonek ma nieograniczony niczym czas na potwierdzenie lub odmowę potwierdzenia umowy.
Ustawodawca nie przewidział w art. 37 § 2 k.r. i op. na tę czynność jakiegokolwiek terminu i może być ona dokonana przez małżonka także po ustaniu wspólności ustawowej w wyniku np. rozwodu czy śmierci małżonka, który dokonał czynności z osobą trzecią.
Potwierdzenie lub odmowa potwierdzenia zależy zatem w takiej sytuacji wyłącznie od uprawnionego małżonka i może nastąpić nawet wiele lat po zawarciu umowy (por. m. in. uchwałę SN z dnia 5 marca 1981 r. III CZP 1/81 oraz wyroki z dnia 25 kwietnia 1995 r. I CRN 48/95 i z dnia 13 czerwca 2001 r. II CKN 507/00)
Wyrok SN z dnia 3 lutego 2017 r., II CSK 159/16
Standard: 52165 (pełna treść orzeczenia)
Zgodnie z treścią art. 37 § 1 pkt 1 k.ro. zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania "czynności prawnej prowadzącej do zbycia,......., oddania nieruchomości do używania ". Należy przez to rozumieć, że zgoda potrzebna jest także do czynności, które bezpośrednio nie prowadzą do skutków określonych w ustawie, ale są czynnościami wstępnymi, prowadzącymi do zbycia nieruchomości, a więc umowy przedwstępne, niezależnie od formy jej zawarcia (por. tezę 22 komentarza do art. 37 k.r.o. autorstwa E. S.- B.).
Zawarcie umowy użyczenia nieruchomości - oddanie nieruchomości osobie trzeciej do bezpłatnego używania - obecnie (jak i w czerwcu 2012 r.) wymagało zgody drugiego małżonka (por. Anna Sylwestrzak, Komentarz do art. 37 k.ro., teza 12). Stanowisko Sądu I instancji prezentujące przeciwną tezę jest nieuprawnione, gdyż nie uwzględnia treści przywoływanego przepisu.
Reasumując powyższy wątek rozważań, umowa przedwstępna z dnia 16 czerwca 2012 r. nie może być uznana za umowę nieważną, ale ma ona charakter czynności prawnej niezupełnej.
Wyrok SA w Białymstoku z dnia 21 lipca 2016 r., I ACa 205/16
Standard: 18493 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 18494