Uchwała z dnia 2000-05-29 sygn. III CZP 10/00

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 10/00

Uchwała z dnia 29 maja 2000 r.

Przewodniczący: Sędzia SN Andrzej Wypiórkiewicz

Sędziowie SN: Helena Ciepła (sprawozdawca), Bronisław Czech

Sąd Najwyższy przy udziale Prokuratora Prokuratury Krajowej Jana Szewczyka w sprawie z powództwa Gminy J.G., Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej Nr 1 w J.G. przeciwko Edwardowi L. i Aurelii L. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 29 maja 2000 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze postanowieniem z dnia 3 lutego 2000 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 390 k.p.c.:

"Czy komunalna jednostka organizacyjna (Zakład Gospodarki Mieszkaniowej), sprawująca na podstawie art. 40 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) zarząd nieruchomością wspólną, może zaliczyć na koszty tego zarządu koszty własne, nie wynikające bezpośrednio z czynności zarządu w części w stosunku do udziałów właścicieli odrębnych lokali w nieruchomości wspólnej, jeśli możliwość takiego zaliczenia nie wynika ani z umowy ani z uchwały właścicieli odrębnych lokali?"

podjął następującą uchwałę:

Komunalna jednostka organizacyjna, sprawująca zarząd nieruchomością wspólną na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.), nie może wliczać do kosztów tego zarządu własnych kosztów, chyba że co innego wynika z umowy o sprawowanie tego zarządu.

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne powstało w sprawie, w której pozwani nabyli od Gminy J.G. na własność lokale mieszkalne wraz z udziałem we współwłasności budynku i współużytkowaniu wieczystym działki gruntu.

Stosownie do postanowień umowy sprzedaży lokali, zarząd nieruchomością wspólną sprawuje Zakład Gospodarki Mieszkaniowej, będący jednostką organizacyjną Gminy, a pozwani zobowiązani są uiszczać zarządcy opłaty miesięczne z tytułu remontów i eksploatacji budynku w wysokości ustalonej przez zarządcę zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Powodowa Gmina zarządzała wieloma budynkami, a koszty zarządu ewidencjonowała odrębnie dla każdej nieruchomości. Zaliczała do nich tzw. koszty własne, w tym m.in. koszty utrzymania budynku administracyjnego, koszty zakupu materiałów biurowych oraz narzędzi i urządzeń (telefonów, liczników itp.), koszty napraw własnego sprzętu, samochodów, maszyn biurowych, płace pracowników i wydatki na ich szkolenia, koszty ubezpieczenia budynków oraz koszty rozmów telefonicznych. Kosztami tymi, ustalonymi globalnie, obciążała poszczególne budynki w stosunku do udziału ich powierzchni w łącznej powierzchni administrowanych budynków, a następnie poszczególnych współwłaścicieli w stosunku do ich udziałów we wspólnej nieruchomości.

Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo w całości, przyjmując, że ustalenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i obciążenie nimi współwłaścicieli są czynnościami zwykłego zarządu, zatem nie wymagają uchwały właścicieli lokali.

Rozpoznając sprawę na skutek apelacji, Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze powziął wątpliwość przytoczoną na wstępie uchwały. Źródłem tej wątpliwości, jak wynika z uzasadnienia przedstawionego zagadnienia, jest nie sama zasada ponoszenia kosztów zarządu, lecz ich zakres przedmiotowy.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Rozstrzygnięcie przedstawionego zagadnienia wymaga wyjaśnienia, czy wymienione wyżej tzw. koszty własne wliczane przez gminę do kosztów zarządu są w istocie kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Od tego bowiem zależy, czy na dokonanie tej czynności wymagana jest zgoda właścicieli lokali.

Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm. - dalej "u.w.lok."), stanowiąc o zarządzie nieruchomością wspólną, pojęcia tego nie definiują. W tej mierze ustawa odsyła do przepisów kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2). Wprawdzie przepisy te również nie zawierają legalnej definicji zarządu, jednakże materię tę regulują przepisy kodeksu o współwłasności i te przepisy, z mocy wymienionego odesłania, należy stosować wprost do omawianego zarządu nieruchomością wspólną. Nie można więc podzielić sugestii Sądu Okręgowego, że pomocniczo stosuje się przepis art. 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543), definiujący pojęcie "zarządzania nieruchomością". Administracyjnoprawny charakter tej ustawy nie pozwala łączyć pojęcia zarządzania, zdefiniowanego na jej użytek, z zarządem nieruchomością wspólną, mającym charakter cywilnoprawny.

Uwzględniając dotychczasowe orzecznictwo (por. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 1991 r., III CZP 76/90, OSNCP 1991, nr 14-12, poz. 117) i dorobek doktryny, trzeba przyjąć, że przez zarząd rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych zarówno w toku normalnej eksploatacji tego przedmiotu, jak i w sytuacjach nietypowych. Czynności te dzielą się na prawne, faktyczne i procesowe. Mogą mieć charakter czynności zwykłego zarządu, przekraczających zwykły zarząd bądź czynności zachowawczych.

W tak rozumianym pojęciu zarządu, w znaczeniu przedmiotowym, mieszczą się czynności ustalenia kosztów zarządu. Zarządca, administrując nieruchomością wspólną, musi kalkulować te koszty, zatem są one objęte hipotezą przepisu art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.lok., jeśli wiążą się z nieruchomością wspólną.

W tej sytuacji kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia ma analiza przepisów art. 12 ust. 2, 14 i 22 ust. 3 u.w.lok.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 u.w.lok., właściciele odrębnych lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz uczestniczą w kosztach jej zarządu w wysokości odpowiadającej ich udziałom w nieruchomości wspólnej i to bez względu na to, czy zarząd jest regulowany przepisami kodeksu cywilnego, czy przepisami ustawy o własności lokali (art. 19 i 20 u.w.lok.). Jeżeli zatem wydatki i ciężary, o jakich mowa w art. 12 ust. 2 poniosła osoba sprawująca zarząd nieruchomością wspólną, to zgodnie z art. 14 ustawy wchodzą one w skład kosztów zarządu.

Sposób zarządu nieruchomością wspólną może być określony w umowie. Stosownie do art. 33 u.w.lok., w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 4 ustawy. Dotyczy to także zarządu sprawowanego przez komunalne jednostki organizacyjne po wejściu w życie ustawy (art. 40 ust. 2 u.w.lok.).

Według art. 12 ust. 2, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Pojęcie wydatków i ciężarów lege non distinguente obejmuje wszelkie obciążenia, zarówno cywilnoprawne, jak i publicznoprawne. Jest ono tożsame z pojęciem wydatków i ciężarów zawartym w art. 207 k.c. i obejmuje rzeczywiste oraz bezpośrednie koszty utrzymania wspólnej nieruchomości.

Zgodnie z art. 14 u.w.lok., na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za pobór energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Sformułowanie tego przepisu, aczkolwiek ograniczone do przykładowego wyliczenia kosztów zarządu, ze względu na przyjętą kolejność, w powiązaniu z przytoczoną wyżej treścią normatywną art. 12 ust. 2 i art. 22 ust. 3 u.w.lok., daje podstawę do wniosku, że do kosztów zarządu mogą być zaliczone inne koszty, nie wymienione w powołanych przepisach, tylko wtedy, gdy bezpośrednio lub pośrednio wiążą się z czynnościami składającymi się na zarząd nieruchomością wspólną. Warunku tego nie spełniają wymienione na wstępie tzw. koszty własne jednostki organizacyjnej gminy. Są to bowiem koszty dotyczące zarządzania własnymi zasobami mieszkaniowymi gminy bądź wynikające z jej ustawowej działalności, które musiałaby ona ponieść niezależnie od sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Nie znajduje uzasadnienia prawnego przerzucenie ciężaru ponoszenia tych kosztów na członków wspólnoty mieszkaniowej, chyba że co innego wynika z zawartej umowy o sprawowanie tego zarządu.

Mając powyższe na względzie, Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390 k.p.c., rozstrzygnął przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.

OSNC 2000 r., Nr 12, poz. 215