Koszty własne komunalnej jednostki sprawującej zarząd nieruchomością wspólną

Komunalna jednostka organizacyjna, sprawująca zarząd nieruchomością wspólną na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.), nie może wliczać do kosztów tego zarządu własnych kosztów, chyba że co innego wynika z umowy o sprawowanie tego zarządu.

Sposób zarządu nieruchomością wspólną może być określony w umowie. Stosownie do art. 33 u.w.lok., w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 4 ustawy. Dotyczy to także zarządu sprawowanego przez komunalne jednostki organizacyjne po wejściu w życie ustawy (art. 40 ust. 2 u.w.lok.).

Zgodnie z art. 14 u.w.lok., na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za pobór energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Sformułowanie tego przepisu, aczkolwiek ograniczone do przykładowego wyliczenia kosztów zarządu, ze względu na przyjętą kolejność, w powiązaniu z treścią normatywną art. 12 ust. 2 i art. 22 ust. 3 u.w.lok., daje podstawę do wniosku, że do kosztów zarządu mogą być zaliczone inne koszty, nie wymienione w powołanych przepisach, tylko wtedy, gdy bezpośrednio lub pośrednio wiążą się z czynnościami składającymi się na zarząd nieruchomością wspólną. Warunku tego nie spełniają wymienione na wstępie tzw. koszty własne jednostki organizacyjnej gminy. Są to bowiem koszty dotyczące zarządzania własnymi zasobami mieszkaniowymi gminy bądź wynikające z jej ustawowej działalności, które musiałaby ona ponieść niezależnie od sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Nie znajduje uzasadnienia prawnego przerzucenie ciężaru ponoszenia tych kosztów na członków wspólnoty mieszkaniowej, chyba że co innego wynika z zawartej umowy o sprawowanie tego zarządu.

Uchwała SN z dnia 29 maja 2000 r., III CZP 10/00

Standard: 24046 (pełna treść orzeczenia)