Wyrok z dnia 1998-12-02 sygn. I CKN 903/97

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt I CKN 903/97

Wyrok z dnia 2 grudnia 1998 r.

Współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale.

Przewodniczący: sędzia SN M. Sychowicz (sprawozdawca).

Sędziowie SN: A. Górski, M. Wysocka.

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 2 grudnia 1998 r. na rozprawie sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. Boya Żeleńskiego 4 w W. przeciwko Gminie W. (...) Centrum o ustalenie, na skutek kasacji powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 maja 1997 r. sygn. akt (...)

uchylił zaskarżony wyrok w części zmieniającej wyrok Sądu Wojewódzkiego w Warszawie z dnia 20 grudnia 1996 r. sygn. akt (...) i oddalającej powództwo w zakresie dotyczącym pomieszczenia piwnicznego o pow. 21,05 m2, będącego pakamerą po dawnej kotłowni oraz w części orzekającej o kosztach procesu, i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego; oddalił kasację w pozostałej części.

Uzasadnienie:

Sąd Wojewódzki w Warszawie wyrokiem z dnia 20 grudnia 1996 r. w uwzględnieniu powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. Boya Żeleńskiego 4 w W., wytoczonego przeciwko Gminie W. (...) Centrum, ustalił, że pomieszczenie piwniczne o pow. 21,05 m2, będące pakamerą po dawnej kotłowni, pomieszczenie przeznaczone jako lokal mieszkalny dla dozorcy o pow. 42,05 m2 oraz pomieszczenie stanowiące dyżurkę administracyjną o pow. 23,29 m2, znajdujące się w budynku przy ul. Boya Żeleńskiego 4 w W., stanowią współwłasność właścicieli lokali wyodrębnionych w tym budynku i Gminy W. (...) Centrum, jako służące do użytku wspólnego, i oddalił powództwo o wydanie Wspólnocie tych pomieszczeń.

Na skutek apelacji pozwanej Gminy od tego wyroku w części uwzględniającej powództwo, Sąd Apelacyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 21 maja 1997 r. zmienił go i powództwo oddalił oraz orzekł o kosztach procesu za obie instancje. Sąd Apelacyjny uznał, że wszystkie pomieszczenia, których dotyczy sprawa, są samodzielnymi lokalami w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) i w dniu wejścia w życie tej ustawy stanowiły własność Gminy. Co do pomieszczenia piwnicznego o pow. 21,05 m2 Sąd Apelacyjny przyjął, że jego wydzielenie z części budynku stanowiącego współwłasność właścicieli lokali nastąpiło wskutek przydzielenia go decyzją terenowego organu administracji państwowej z dnia 12 czerwca 1986 r. A.G. z przeznaczeniem na pracownię fotograficzną, co miało podstawę w obowiązującym wówczas art. 24 ust. 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 22, poz. 99).

Odnośnie do pozostałych pomieszczeń rozstrzygnięcie Sądu Apelacyjnego opiera się na ustaleniach, według których pomieszczenie przeznaczone na lokal mieszkalny dla dozorcy miało zawsze charakter samodzielnego lokalu mieszkalnego, a pomieszczenie stanowiące dyżurkę administracyjną jest lokalem użytkowym, początkowo szczególnego rodzaju, gdyż mieściła się w nim administracja trzech budynków, a od 1978 r. jest lokalem użytkowym w ścisłym znaczeniu - wynajętym na prowadzenie działalności gospodarczej. Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżyła kasacją powodowa Wspólnota Mieszkaniowa. Podstawę kasacji stanowi naruszenie prawa materialnego - art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali i art. 21 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Skarżąca wniosła o zmianę wyroku Sądu Apelacyjnego i uwzględnienie powództwa lub o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Dla rozpoznania kasacji właściwy jest stan faktyczny stanowiący podstawę wydania zaskarżonego wyroku (patrz art. 393/1/5 in fine k.p.c.).

Wynika on z uzasadnienia tego wyroku. Co do pomieszczenia stanowiącego lokal mieszkalny dla dozorcy i pomieszczenia stanowiącego dyżurkę administracyjną ustalone zostało, że jeszcze przed wyodrębnieniem własności poszczególnych lokali w budynku stanowiły one samodzielne lokale: jeden o charakterze mieszkalnym, a drugi o charakterze użytkowym, i tak też są one wykorzystywane nadal. Nie narusza zatem art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali w pierwotnym jego brzmieniu (i art. 3 ust. 2 tej ustawy w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 22 sierpnia 1997 r. - Dz. U. Nr 106, poz. 682) stwierdzenie przez Sąd Apelacyjny, że pomieszczenia te nie stanowią współwłasności właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości - Gminy W. (...) Centrum. Stosownie do powołanego przepisu, współwłasność taką stanowią bowiem tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale.

Współwłasność taką stanowią np. służące do wspólnego użytku właścicieli lokali klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu, jak pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych, itp. Współwłasności takiej nie stanowią samodzielne lokale (art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali), nawet jeżeli określony sposób korzystania z nich leży w interesie wszystkich właścicieli lokali, np. zajmowanie lokalu przez dozorcę. Z powyższych względów kasacja w części kwestionującej rozstrzygnięcie sprawy zaskarżonym wyrokiem w zakresie dotyczącym pomieszczenia przeznaczonego na lokal mieszkalny dla dozorcy oraz pomieszczenia stanowiącego dyżurkę administracyjną, jako nie mająca usprawiedliwionych podstaw, podlega oddaleniu (art. 393[12] k.p.c.).

Nie można natomiast odmówić słuszności kasacji w części, w której kwestionuje rozstrzygnięcie sprawy przez Sąd Apelacyjny w zakresie dotyczącym pomieszczenia piwnicznego o pow. 21,05 m2, będącego pakamerą po dawnej kotłowni. Jak wynika z ustaleń dokonanych przez Sąd Wojewódzki, przytoczonych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku i nie zakwestionowanych przez Sąd Apelacyjny, pomieszczenie to przed 1986 r. nie stanowiło wyodrębnionego lokalu i służyło do użytku wszystkich mieszkańców budynku. W tych okolicznościach nie można uznać - jak uczynił to Sąd Apelacyjny z powołaniem się na art. 24 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości - że decyzja administracyjna z dnia 12 czerwca 1986 r. o jego przydziale A.G. z przeznaczeniem na pracownię fotograficzną sprawiła, że stał się on wyodrębnionym lokalem użytkowym należącym do Gminy W. (...) Centrum. Wymieniona decyzja administracyjna wydana została na podstawie art. 31 ust. 3 i art. 55 pkt 3 Prawa lokalowego z 1974 r. i nie spowodowała żadnych skutków prawnych wykraczających poza jej treść, zdeterminowaną podstawą prawną wydania tej decyzji.

Prawdą jest, że stosownie do art. 24 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntamii wywłaszczaniu nieruchomości (art. 21 ust. 3 tej ustawy w brzmieniu według jednolitego tekstu Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127), na który powołano się w kasacji, terenowy organ administracji państwowej mógł zadecydować o przebudowie domu wielomieszkaniowego, polegającej na powiększeniu liczby lokali, w wyniku czego mógł powstać nowy, samodzielny lokal. Wymagało to jednak wydania decyzji administracyjnej w tym przedmiocie (art. 104 § 1 k.p.a.), (patrz uchwała składu siedmiu sędziów SN z dnia 18 listopada 1992 r. III AZP 20/93 - OSN CP 1993, z. 3, poz. 27). Decyzji takiej jednak co do pomieszczenia piwnicznego o powierzchni 21,05 m2 nie wydano.

Sąd Najwyższy na podstawie art. 393[13] § 1 oraz art. 393[19] w zw. z art. 108 § 2 k.p.c. uchylił przeto zaskarżony wyrok w części zmieniającej wyrok sądu pierwszej instancji i oddalającej powództwo w zakresie dotyczącym pomieszczenia piwnicznego o pow. 21,05 m2, będącego pakamerą po dawnej kotłowni, oraz orzekającej o kosztach procesu i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

OSNC 1999 r.,  Nr 6, poz. 113