Współwłasność przymusowa; związanie udziału z własnością (art. 3 ust. 1 w zw. z art. 5 u.w.l.)

Współwłasność przymusowa obejmuje ex lege grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu (art. 3 ust. 2 u.w.l.), a właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Z regulacji takiej wynikają następujące wnioski ogólne.

Po pierwsze, de lege lata przedmiotem współwłasności właścicieli lokali (art. 195 i nast. k.c.) może być tylko nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. i wspólne części budynku, a nie także inne elementy, np. środki pieniężne tworzące fundusz remontowy.

Po drugie, bezwzględny charakter art. 3 ust. 2 u.w.l. powoduje niedopuszczalność rozszerzenia przedmiotowego zakresu niepodlegającej zniesieniu współwłasności przymusowej, leżącej u podstaw funkcjonowania każdej wspólnoty mieszkaniowej. Niedopuszczalne jest zatem „uzupełnianie” – na podstawie uchwały wspólnoty – zakreślonego przez ustawę przedmiotu nieruchomości wspólnej dodatkowo jeszcze o środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym i tym samym zrównywanie statusu prawnego tych środków ze statusem prawnym nieruchomości wspólnej. Dzieje się tak także przy odwoływaniu się do konstrukcji majątku wspólnoty mieszkaniowej, czym innym jest jednak kwestia wyodrębnienia elementów majątku takiej wspólnoty – przy założeniu, że wspólnota może mieć także własny majątek – a czym innym przyjęty ex lege prawnorzeczowy status nieruchomości wspólnej i jego konsekwencje prawne.

Po trzecie, niedopuszczalne jest konstruowanie prawa do współwłasności środków zgromadzonych na funduszu wspólnym i wiązania go w razie zbycia lokalu z własnością tego lokalu, przy odwołaniu się do konstrukcji prawa związanego w rozumieniu art. 3 ust. 1 u.w.l. W uchwale przyjęto, że „w przypadku sprzedaży lokalu przez właściciela prawo do współwłasności środków zgromadzonych na funduszu remontowym przechodzi na nabywcę lokalu jako element prawa do udziału w nieruchomości wspólnej”. Co więcej, skarżąca nie powołała się w tym zakresie na inne konstrukcje prawne mogące uzasadniać związanie nabywcy lokalu obowiązkami ciążącymi na zbywcy, np. na tzw. zobowiązania realne.

Po czwarte, nieistotne jest, czy wspomnianą, szczególną „współwłasność” konstruuje się przez nawiązanie do współwłasności przymusowej w rozumieniu art. 3 ust. 1 i ust. 2 u.w.l., czy też zmierza się do ustanowienia innej, samoistnej „współwłasności”, obejmującej tylko środki funduszu remontowego i istniejącej obok współwłasności przymusowej. Wbrew stanowisku strony skarżącej, środki funduszu remontowego – w funkcji środka płatniczego – nie mogą być traktowane de lege lata jako rzecz w rozumieniu art. 45 k.c. Objęcie na podstawie uchwały wspólnoty „współwłasnością” wszystkich właścicieli lokali środków funduszu remontowego mogło by prowadzić ewentualnie do powstania skutków obligacyjnych, ale już nie prawnorzeczowych, przewidzianych w art. 195 i nast. k.c.

Wyrok SN z dnia 22 kwietnia 2010 r., V CSK 367/09

Standard: 24231 (pełna treść orzeczenia)

W przypadku wyodrębnienia własności lokali każdemu właścicielowi lokalu przysługuje automatycznie określony udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo nierozerwalnie związane z własnością lokalu. Oznacza to, że ten udział ułamkowy dzieli los prawny własności lokalu. Nie może on być przedmiotem samodzielnego obrotu, nie może być bez lokalu zbyty, obciążony itp.

W przypadku istnienia odrębnej własności lokali równolegle występuje współwłasność o charakterze przymusowym.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy o własności lokali nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Ten szczególny charakter konstrukcji prawnej współwłasności nieruchomości wspólnej ma umożliwiać prawidłowe wykonywanie własności wyodrębnionych lokali.

Podobnie jak w innych przypadkach współwłasności przymusowej tak i w tym przypadku współwłasność ta ma charakter służebny, a zarazem stanowiący trzon innej instytucji. Przepis art. 3 ust. l ustawy o własności lokali charakteryzuje się tym, że uznaje za prawo główne odrębną własność lokalu, zaś udział we własności nieruchomości wspólnej lub udział w użytkowaniu wieczystym gruntu za prawo z nią związane.

Wyrok SN z dnia 2 lutego 2005 r., IV CK 474/04

Standard: 27856 (pełna treść orzeczenia)

W przypadku wyodrębnienia własności lokali każdemu właścicielowi lokalu przysługuje automatycznie określony udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo nierozerwalnie związane z własnością lokalu. Oznacza to, że ten udział ułamkowy dzieli los prawny własności lokalu. Nie może on być przedmiotem samodzielnego obrotu, nie może być bez lokalu zbyty, obciążony itp. W przypadku istnienia odrębnej własności lokali równolegle więc występuje współwłasność o charakterze przymusowym. Zgodnie z art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy o własności lokali, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Ten szczególny charakter konstrukcji prawnej współwłasności nieruchomości wspólnej ma umożliwiać prawidłowe wykonywanie własności wyodrębnionych lokali. Podobnie jak w innych przypadkach współwłasności przymusowej tak i w tym przypadku współwłasność ta ma charakter służebny, a zarazem stanowiący trzon innej instytucji. Przepis art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali charakteryzuje się tym, że uznaje za prawo główne odrębną własność lokalu, zaś udział we własności nieruchomości wspólnej lub udział w użytkowaniu wieczystym gruntu za prawo z nią związane.

Wyrok SN z dnia 22 października 2004 r., II CK 98/04

Standard: 24428 (pełna treść orzeczenia)