Wyrok z dnia 1997-06-05 sygn. I CKN 162/97

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt I CKN 162/97

Wyrok z dnia 5 czerwca 1997 r.

Dopuszczalne jest zawarcie umowy sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu z zastrzeżeniem, że umowa ta będzie jedynie sprzedawcę zobowiązywać do przeniesienia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu nie kupującego.

Przewodniczący: sędzia SN E. Skowrońska-Bocian.

Sędziowie SN: L. Walentynowicz, K. Zawada (sprawozdawca).

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 5 czerwca 1997 r. na rozprawie sprawy z powództwa Karola M. przeciwko Irenie K. o ustalenie, na skutek kasacji powoda od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Zielonej Górze z dnia 14 listopada 1996 r. sygn. akt (...)

uchylił zaskarżony wyrok oraz wyrok Sądu Rejonowego w Zielonej Górze z dnia 13 marca 1996 r. sygn. akt (...) i sprawę przekazał Sądowi Rejonowemu w Zielonej Górze do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie:

Karol M. pozwem z dnia 4 grudnia 1991 r. wniósł o ustalenie, że w grudniu 1986 r. pomiędzy nim a Ireną K. została zawarta umowa, na mocy której pozwana sprzedała, a powód kupił mieszkanie własnościowe w (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w Z.G. (poprzednio: Robotniczej Spółdzielni Mieszkaniowej), o powierzchni 48,4 m2, położone w Z.G. przy ul. Ptasiej 34/51, za kwotę 3 000 000 zł. Sąd Rejonowy w Zielonej Górze, rozpoznając po raz trzeci sprawę w pierwszej instancji, oddalił powództwo wyrokiem z dnia 13 maja 1996 r., który oparł na następujących ustaleniach. W dniu 19 lipca 1972 r. pozwana otrzymała przydział spornego mieszkania na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, następnie, dnia 27 października 1982 r., przekształconego we własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Przekształcenie nastąpiło z zastrzeżeniem, że skredytowana część wkładu budowlanego w wysokości 40% zostanie umorzona po upływie 5 lat od daty uzupełnienia wkładu, tj. od dnia 22 listopada 1982 r. jeżeli przed upływem tego terminu nie nastąpi zbycie uzyskanego w wyniku przekształcenia prawa.

W dniu 7 lipca 1984 r. pozwana i jej mąż zobowiązali się, w związku z ubieganiem się o kredyt na budowę domu jednorodzinnego, do postawienia zajmowanego mieszkania, po wybudowaniu domu, do dyspozycji Spółdzielni. W grudniu 1986 r. powód, zainteresowany nabyciem mieszkania, udał się wraz z matką do pozwanej i jej męża, gdyż dowiedział się, że kończą oni budowę domu i wkrótce zwolnią zajmowane mieszkanie. Wobec tego, że własnościowe prawo do spornego lokalu nie mogło być przed listopadem 1987 r. zbyte bez niekorzystnych następstw finansowych, uzgodniono, iż do października 1987 r. powód będzie wynajmował sporny lokal za czynsz w wysokości 15 000 zł miesięcznie, przy czym umówiony czynsz został od razu z góry zapłacony. Jednocześnie pozwana i jej mąż oświadczyli, że po październiku 1987 r. chcą sprzedać zajmowane mieszkanie za 2 500 000 zł. Kilka dni później pozwana w obecności męża, swej siostry, powoda oraz żony i matki powoda oznajmiła, że "znalazła kupca na mieszkanie", który oferuje kwotę 3 500 000 zł.

W odpowiedzi matka powoda wyraziła gotowość zapłacenia za to mieszkanie w imieniu syna 3 000 000 zł, po czym pozwana i matka powoda uzgodniły, że następnego dnia pozwana otrzyma 2 000 000 zł, a resztę ceny - po październiku 1987 r., przy dopełnieniu formalności związanych ze sprzedażą mieszkania. Powód akceptował działania matki i był obecny przy wręczeniu pozwanej przez matkę 2 000 000 zł. W grudniu 1986 r. rozpoczął remont mieszkania, a w styczniu 1987 r. zamieszkał w nim z rodziną. W marcu 1987 r. zmarł nagle mąż pozwanej. Wydatki związane ze stypą w wysokości 150 000 zł pokryła matka powoda. W tym samym roku powód wręczył pozwanej jeszcze 100 000 zł. W 1988 r. pozwana ukończyła budowę domu jednorodzinnego i "zameldowała powoda wraz z rodziną na stałe" w mieszkaniu przy ul. Ptasiej 34/51. Nie chciała jednak sfinalizować sprawy sprzedaży mieszkania. Jak oświadczyła wobec Spółdzielni, domagającej się zwolnienia przez nią mieszkania, zamiarem jej i jej męża było sprzedanie lokalu powodowi, lecz śmierć męża spowodowała zmianę tych planów.

Opierając się na powyższych ustaleniach Sąd Rejonowy przyjął że "w grudniu 1986 r. doszło pomiędzy stronami do zawarcia umowy zobowiązującej do sprzedaży własnościowego prawa do spornego lokalu w rozumieniu art. 156 k.c. Brak jest więc skutku rozporządzającego, a w tym zakresie powód nie rozszerzył powództwa. Natomiast nie została zawarta w grudniu 1986 r. umowa sprzedaży spornego lokalu". Przyjęta kwalifikacja transakcji między stronami usprawiedliwiała, zdaniem Sądu Rejonowego, oddalenie powództwa. Sąd W ojewódzki w Zielonej Górze, rozpoznając rewizję powoda, opartą na podstawach przewidzianych w art. 368 pkt 1 i 4 k.p.c., podzielił w całości stanowisko Sądu Rejonowego i wyrokiem z dnia 14 listopada 1996 r. rewizję oddalił. Podstawę kasacji powoda od wyroku Sądu Wojewódzkiego stanowią: zarzut błędnej wykładni art. 155 § 1, art. 156 i 535 § 1 k.c. oraz zarzut mającego istotny wpływ na wynik sprawy naruszenia przepisów postępowania, w szczególności dokonania niewłaściwej sumbsumpcji zebranego w sprawie materiału dowodowego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzut naruszenia przepisów postępowania nie daje podstaw do uwzględnienia kasacji. Z powodu swej ogólnikowości nie odpowiada on wymaganiom przewidzianym w art. 393³ k.p.c. - wobec czego nie jest nawet możliwe rozpoznanie jego zasadności (por. postanowienie SN z dnia 7 stycznia 1997 r. I CZ 22/96, OSNC 1997, z. 4, poz. 46; postanowienie SN z dnia 10 stycznia 1997 r. II CKN 21/96, OSNC 1997, z. 5, poz. 61). Kasacja zasługuje natomiast na uwzględnienie z uwagi na podniesiony w niej zarzut błędnej wykładni art. 156 i 335 (mylnie w kasacji oznaczonego jako art. 535 § 1) k.c. Kluczową kwestią w sprawie jest odpowiedź na pytanie, czy i z jakim skutkiem w grudniu 1986 r. doszło między pozwaną a powodem do zawarcia umowy sprzedaży własnościowego prawa do spornego lokalu. W szczególności, czy strony zawarły wtedy umowę sprzedaży tego prawa ze skutkiem w postaci jego przeniesienia (zbycia) na powoda?

Właściwe dla rozstrzygnięcia tej kwestii są przepisy kodeksu cywilnego o zawarciu umowy, pełnomocnictwie, sprzedaży, przeniesieniu ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości (art. 245¹ k.c.), przeniesieniu własności (stosowane odpowiednio w drodze analogii), a także art. 223 Prawa spółdzielczego, przy czym ten ostatni przepis ma tu zastosowanie, zgodnie z art. XXXIX przepisów wprowadzających kodeks cywilny, w brzmieniu sprzed jego nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 25 października 1991 r. o zmianie ... (Dz. U. Nr 115, poz. 496). W świetle wymienionych przepisów możliwe jest zawarcie umowy sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu z zastrzeżeniem, że umowa ta będzie jedynie sprzedawcę zobowiązywać do przeniesienia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu na kupującego (art. 535 w zw. z art. 555 k.p.c.), tj. z wyłączeniem skutku rozporządzającego w postaci przeniesienia sprzedawanego prawa na kupującego, który to skutek w przeciwnym razie nastąpiłby - przez analogię do rozwiązania przyjętego w art. 155 § 1 k.c. - już na podstawie umowy sprzedaży (oczywiście po spełnieniu się warunku prawnego przewidzianego w art. 223 Prawa spółdzielczego, tj. przyjęciu nabywcy w poczet członków spółdzielni).

W takim wypadku do przeniesienia (zbycia) własnościowego prawa do lokalu na kupującego niezbędne jest zawarcie odrębnej, drugiej umowy - czysto rozporządzającej; ta druga umowa zawierana jest więc w wykonaniu pierwszej. Rozwiązanie takie przewiduje znajdujący zastosowanie w drodze analogii także do przeniesienia ograniczonych praw rzeczowych, a więc i do własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, art. 156 k.c. Według tego przepisu, zobowiązanie do zawarcia umowy czysto rozporządzającej może wynikać nie tylko ze sprzedaży, ale również (oprócz nieaktualnych w sprawie zdarzeń nie będących umowami) np. z darowizny, zamiany lub jakiejś umowy nienazwanej. Zawsze jednak musi to być umowa zobowiązująca do zawarcia umowy czysto rozporządzającej. Nie jest więc objęta zakresem zastosowania art. 156 k.c. umowa przedwstępna (art. 389 i 390 k.c.), gdyż może ona zobowiązywać jedynie do zawarcia umowy obligacyjnej, a więc np. sprzedaży, najmu, dzierżawy, itp. To samo dotyczy wszelkich innych umów zobowiązujących do zawarcia umów obligacyjnych.

Sąd Wojewódzki zaś - jak wiadomo - uznał w ślad za sądem pierwszej instancji za objętą art. 156 k.c., bliżej przez siebie nie określoną, "umowę zobowiązującą do sprzedaży własnościowego prawa do spornego lokalu", do której, jego zdaniem, doszło pomiędzy stronami w grudniu 1986 r. Przejawiające się w tej kwalifikacji błędna wykładnia i niewłaściwe zastosowanie art. 156 k.c. łączą się z niewłaściwym rozumieniem art. 535 k.c. Otóż, Sąd Wojewódzki, podobnie jak Sąd Rejonowy, wyszedł z założenia, że dana umowa może być uznana za sprzedaż tylko o tyle, o ile wywiera od razu skutek rozporządzający. Tymczasem umowa sprzedaży jest ze swej istoty - jak wyraźnie stanowi art. 535 k.c. - umową jedynie zobowiązującą. Niejako automatyczny skutek rozporządzający przypisują jej - dla ułatwienia obrotu, i kierując się typowym zamiarem stron - wyłącznie przepisy znajdujące się poza tytułem kodeksu cywilnego poświęconym sprzedaży (art. 155 § 1, art. 510 § 1, art. 1052 § 1 k.c.). Skutek ten strony mogą jednak zawsze wyłączyć.

Konsekwencją błędnego rozumienia art. 535 k.c. było jego niezastosowanie w sprawie, choć z dokonanych ustaleń faktycznych wynika, iż w grudniu 1986 r. pomiędzy pozwaną a powodem doszło do zawarcia właśnie umowy sprzedaży o skutku jedynie zobowiązującym. Przytoczone obszernie ustalenia faktyczne wskazują w sposób nie budzący wątpliwości, że pozwana zobowiązała się wówczas do przeniesienia na powoda własnościowego prawa do spornego lokalu - czyli do zawarcia z nim umowy czysto rozporządzającej - niezwłocznie po dniu 22 listopada 1987 r., matka zaś powoda, działająca w jego imieniu, zobowiązała się do zapłacenia pozwanej w określonym terminie uzgodnionej ceny, to są zaś cechy umowy sprzedaży o skutku wyłącznie obligacyjnym. Z powyższego wynika jednocześnie bezzasadność zarzutu kasacji dotyczącego naruszenia art. 155 § 1 k.c. Kwestii ceny, oprócz tego, o czym była już mowa, należy poświęcić jeszcze jedną uwagę. Choć dokonane ustalenia stwierdzają uzgodnienie przez strony ceny, nie wynika z nich jednoznacznie jej wysokość: czy ustalono ją na 3 000 000 zł, czy na 3 500 000 zł.

Podsumowując, należy stwierdzić, że dokonane ustalenia faktyczne, po uzupełnieniu w zakresie dotyczącym ustalenia wysokości uzgodnionej ceny, pozwalają na uwzględnienie powództwa przez ustalenie, że między pozwaną a powodem doszło do zawarcia umowy sprzedaży własnościowego prawa do spornego lokalu, o skutku wyłącznie obligacyjnym.

Z przytoczonych powodów Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji (art. 393¹³ k.p.c.).

OSNC 1997 r., 12, poz. 199