Uchwała z dnia 1996-02-16 sygn. III CZP 10/96

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 10/96

Uchwała z dnia 16 lutego 1996 r.

Przewodniczący: sędzia SN K. Kotakowski.

Sędziowie SN: J. Gudowski (sprawozdawca), C. Żuławska.

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Miasta B., z udziałem Alfreda U. i Teresy U., o wpis prawa pierwokupu, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 16 lutego 1996 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Wojewódzki w Koszalinie, postanowieniem z dnia 30 listopada 1995 r., sygn. akt (...), do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Czy możliwe jest umowne rozszerzenie prawa pierwokupu na wypadek zawarcia umowy darowizny i zastrzeżenie w umowie, że sprzedaż nastąpi za cenę odpowiadającą cenie nabycia nieruchomości przez zobowiązanego, zrewaloryzowaną na dzień przeniesienia własności na rzecz uprawnionego, a więc w sposób odmienny od unormowania zawartego w przepisach art. 596 i 600 k.c.?"

podjął następującą uchwałę:

Nie jest dopuszczalne umowne rozszerzenie prawa pierwokupu nieruchomości na wypadek, gdyby nabywca darował ją osobie trzeciej.

Uzasadnienie:

Umową z dnia 18 sierpnia 1994 r., zawartą w formie aktu notarialnego, Zarząd Miasta B. oddał Teresie i Alfredowi małżonkom U. w użytkowanie wieczyste działkę nr 647 o powierzchni 400 m2, położoną w B. przy ul. 1 Maja oraz sprzedał im znajdujący się w budynku na tej działce posadowionym - stanowiący odrębny przedmiot własności - lokal użytkowy o powierzchni 41,90 m2 wraz z udziałem w 43/1000 częściach we współwłasności wspólnych, nie wydzielonych części budynku. Zarazem strony postanowiły, że Miastu B. przysługiwać będzie prawo pierwokupu wyżej wymienionego lokalu użytkowego w przypadku sprzedaży go lub darowizny przez nabywców osobie trzeciej przed upływem 5 lat - za cenę odpowiadającą cenie jej nabycia od Miasta B., zrewaloryzowanej na dzień przeniesienia własności na rzecz Miasta B., nie wyższą jednak niż wyniosłoby odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia lokalu.

W dniu 5 lipca 1995 r. Sąd Rejonowy w Białogardzie urządził dla będącego przedmiotem umowy lokalu użytkowego księgę wieczystą nr (...) i wpisał w niej małżonków U. jako właścicieli lokalu na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Zarazem jednak sąd ten - postanowieniem z dnia 11 października 1995 r. - odmówił wpisu umówionego między stronami prawa pierwokupu. Zdaniem sądu, umowa stron narusza w tym zakresie bezwzględnie obowiązujące przepisy, tj. art. 596 i 600 k.c., a więc nie może być podstawą stosownego wpisu w księdze wieczystej.

Rozpoznając rewizję Miasta B. od powyższego postanowienia, Sąd Wojewódzki w Koszalinie powziął poważne wątpliwości prawne, którym dał wyraz w przytoczonym na wstępie zagadnieniu, przedstawionym Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia w trybie art. 393 § 1 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przed przystąpieniem do rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego należy poczynić zastrzeżenie, że rozważania Sądu Najwyższego - z uwagi na treść art. 391 § 1 k.p.c. - mogą się koncentrować tylko na problemach, które wystąpiły w niniejszej sprawie i które powstały przy rozpoznawaniu rewizji wnioskodawcy od postanowienia sądu wieczystoksięgowego odmawiającego ujawnienia w księdze wieczystej ustanowionego umową stron prawa pierwokupu (art. 16 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz. U. Nr 19, poz. 147 ze zm.). Zastrzeżenie to jest tym bardziej uzasadnione, że kognicja sądu wieczystoksięgowego - a w konsekwencji sądu II instancji, a także Sądu Najwyższego zaangażowanego w rozstrzygnięcie sprawy poprzez skierowanie doń pytania prawnego - jest stosunkowo wąska i ogranicza się do kwestii wskazanych w art. 46 powołanej ustawy.

Tak więc ocena jurydyczna przedstawionego zagadnienia musi się skupić na konkretnej umowie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste oraz sprzedaży lokalu użytkowego zawartej przez Zarząd Miasta B. z małżonkami Teresą i Alfredem U., w której strony postanowiły, że zbywcy "...przysługiwać będzie prawo pierwokupu lokalu użytkowego będącego przedmiotem umowy - w przypadku sprzedaży go lub darowizny przez nabywcę osobie trzeciej...". Brzmienie umowy, zawartej przy udziale notariusza sporządzającego stosowny akt, jasno więc wskazuje, że strony zastrzegły prawo pierwokupu lokalu użytkowego rozszerzone także na wypadek, gdyby nabywca darował lokal osobie trzeciej.

Podejmując ocenę dopuszczalności takiego rozszerzenia należy przypomnieć, że prawo pierwokupu - tak umowne, jak i ustawowe - polega na tym, że określonej osobie przysługuje pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy (także praw - vide art. 555 k.c.) na wypadek, gdyby strona zobligowana tym prawem zawarła zobowiązującą umowę sprzedaży rzeczy z osobą trzecią, przy czym między zobowiązanym a uprawnionym dochodzi do skutku umowa takiej samej treści, jak umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią. Nie budzi wątpliwości, że prawo pierwokupu zostało ściśle połączone z umową sprzedaży, co - oprócz uzasadnienia normatywnego (art. 596 k.c.) - znajduje także odniesienie semantyczno-etymologiczne; wszak mieć prawo pierwokupu (dawniej: pierwokupna), to dysponować możnością kupna jako pierwszy, z wyprzedzeniem innych kupujących, a nie jakichkolwiek innych nabywców.

Trzeba mieć także na uwadze, że zarówno w piśmiennictwie, jak i w orzecznictwie dominuje tendencja do ścisłego objaśniania pierwokupu - w każdej jego postaci - jako uprawnienia o charakterze wyjątkowym (por. np. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 27 października 1975 r. III CZP 35/75, OSNCP 1976, z. 4, poz. 65, oraz uchwał z dnia 18 lipca 1975 r. III CZP 49/75, OSNCP 1976, z. 4, poz. 78 i z dnia 4 marca 1994 r. III CZP 14/94, OSNCP 1994, z. 11, poz. 202). Także Sąd Najwyższy rozstrzygający w niniejszej sprawie podziela ten sposób podejścia do wykładni przepisów regulujących prawo pierwokupu, które - wiążąc je wyłącznie ze sprzedażą - nie dopuszczają żadnych ustępstw interpretacyjnych. W konsekwencji można więc uznać normę art. 596 k.c. za przepis iuris cogentis.

Powstaje jeszcze pytanie, czy odmienną ocenę rozważanych kwestii

może uzasadniać statuowana przepisem art. 353¹ k.c. zasada swobody umów, dozwalająca na ułożenie przez strony stosunku prawnego według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie lub zasadom współżycia społecznego. Zanim jednak zostanie udzielona odpowiedź na to pytanie, należy zaznaczyć, że - ujmując problem generalnie - zasada wolności umów nie sprzeciwia się umownemu zastrzeganiu przez strony uprawnienia do pierwszeństwa zakupienia lub innego sposobu nabycia rzeczy (praw) na wypadek innej czynności niż sprzedaż. Uprawienie takie nie będzie jednak ani prawem pierwokupu, ani jego poszerzoną odmianą, lecz stosunkiem umownym samoistnym (swoistym prawem "pierwonabycia"), do którego - ewentualnie - tylko w drodze analogii można by stosować niektóre przepisy o prawie pierwokupu.

Tymczasem zagadnienie przedstawione przez Sąd Wojewódzki w Koszalinie dotyczy jednoznacznie prawa pierwokupu w jego ustawowym kształcie i pod jego kodeksową nazwą, a więc art. 596-602 k.c., oraz możliwości "rozszerzenia" tego prawa. Powoduje to, że rozważana kwestia mieści się w ściśle określonych ramach i sprawia, że odpowiedź na postawione pytanie prawne musi być negatywna z dwu powodów:

- po pierwsze, swoboda kontraktowania nie może wkraczać na obszary normowane przepisami impreatywnymi, a taki charakter art. 596 k.c. został wyżej wykazany, i

- po wtóre, próba rozszerzenia prawa pierwokupu także na wypadek darowizny deformuje je do tego stopnia, że - wykraczając poza ramy wyraźnie zakreślone ustawą - odbiera mu jego typowe cechy, wśród których uzależnienie pierwszeństwa kupna rzeczy tylko od jej sprzedaży, a więc umowy odpłatnej, stanowi cechę podstawową; mówiąc inaczej, rozszerzenie prawa pierwokupu na inną umowę przenoszącą własność, w szczególności umowę darmną, godziłoby w naturę tego zastrzeżenia umownego.

W konsekwencji Sąd Najwyższy podjął uchwałę o treści przytoczonej w sentencji.

OSNC 1996 r., Nr 4, poz. 59