Uchwała z dnia 1996-02-15 sygn. III CZP 5/96

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 5/96

Uchwała z dnia 15 lutego 1996 r.

Przewodniczący: sędzia SN S. Dmowski

Sędziowie SN: H. Ciepła (sprawozdawca), J. Gudowski.

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Szkoły Podstawowej w S. przeciwko Jolancie G. o eksmisję, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 6 lutego 1996 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Wojewódzki w Suwałkach, postanowieniem z dnia 6 grudnia 1995 r. sygn. akt (...), do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Czy w umowie najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony, strony władne są zastrzec możliwość wcześniejszego rozwiązania tej umowy za wypowiedzeniem"?

podjął następującą uchwałę:

W umowie najmu lokalu mieszkalnego, zawartej na czas oznaczony, strony nie mogą zastrzec możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem.

Uzasadnienie:

Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c. zagadnienia prawne powstało na tle następującego stanu faktycznego:

W dniu 28 sierpnia 1992 r. Szkoła Podstawowa w S. zawarła z pozwaną umowę najmu lokalu mieszkalnego "na czas pracy pozwanej w oświacie i pod warunkiem podjęcia przez nią pracy w tejże szkole" (§ 4 umowy). Jednocześnie strony zastrzegły możliwość rozwiązania umowy z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia (§ 9 umowy).

Wynajmujący w dniu 27 czerwca 1994 r. wypowiedział umowę i wezwał pozwaną do opróżnienia lokalu, a po bezskutecznym upływie terminu wypowiedzenia wystąpił z pozwem o eksmisję.

Sąd Rejonowy w Ełku wyrokiem z dnia 26 maja 1995 r. uwzględnił powództwo, uznając, że wypowiedzenie umowy było skuteczne.

Przy rozpoznawaniu sprawy na skutek rewizji pozwanej Sąd Wojewódzki powziął wątpliwość, czy w umowie najmu lokalu mieszkalnego, zawartej na czas oznaczony, strony mogą skutecznie zastrzec możliwość jej wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem.

Sąd Najwyższy miał na uwadze, co następuje:

Z uzasadnienia przedstawionego zagadnienia wynika, że Sąd Wojewódzki ma wątpliwość, czy zasada swobody umów (art. 353¹ k.c.), przy braku ustawowego zakazu wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, uprawnia strony do zastrzeżenia w umowie najmu lokalu mieszkalnego, zawartej na czas oznaczony, klauzuli o dopuszczalności wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem. Zagadnienie to nie było dotychczas przedmiotem rozstrzygnięć Sądu Najwyższego.

Istotnie, ani przepisy kodeksu cywilnego normujące zarówno najem w ogólności (art. 659 i n.), jak i najem lokali mieszkalnych (art. 680-692), ani przepisy obowiązującego w okresie objętym przedmiotem sporu Prawa lokalowego, nie zawierają zakazu wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony. Ustawodawca unormował jedynie tę kwestię przy umowach najmu na czas nie oznaczony, stanowiąc przy najmie w ogólności (art. 673 k.c.) oraz przy najmie lokali mieszkalnych (art. 688 k.c.), że umowa zawarta na czas nie oznaczony może ulec rozwiązaniu za wypowiedzeniem. Powstaje w związku z tym zagadnienie przytoczone w sentencji uchwały.

W świetle zasady swobody umów, według której strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego, rozstrzygnięcie zagadnienia wymaga wyjaśnienia kwestii wstępnej, sprowadzającej się do odpowiedzi na pytanie, czy przepisy kodeksu cywilnego o najmie lokali mieszkalnych (art. 680-692) są przepisami bezwzględnie obowiązującymi. Na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć twierdząco.

Przepisami bezwzględnie obowiązującymi są zarówno te, z których brzmienia wyraźnie wynika charakter imperatywny, jak i takie, których treść wyraża motywację socjalną, etyczną lub intencję ochrony porządku publicznego. Najem pomieszczeń mieszkalnych stanowi istotny z punktu widzenia wagi społecznej przypadek zastosowania umowy najmu. Dlatego ten rodzaj stosunku prawnego został wyodrębniony ze sfery tradycyjnie ukształtowanego reżimu ogólnych przepisów o najmie i przeniesiony do osobnego rozdziału (art. 680-692 k.c.). Ustawodawca wprowadził dualistyczną konstrukcję najmu lokali mieszkalnych - na czas oznaczony i nie oznaczony - w celu wzmożonej ochrony stron umowy, zapewniając najemcy używanie lokalu przez ściśle oznaczony czas, a wynajmującemu stałe dochody z tytułu czynszu. Intencją ustawodawcy było, aby najem lokalu na czas oznaczony był stosunkiem trwałym, który nie może być wcześniej rozwiązany, poza przypadkami wyraźnie przewidzianymi prawem. Wyrazem takiej intencji ustawodawcy jest też art. 678 § 2 k.c., wprowadzający zakaz wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony przez nabywcę przedmiotu najmu w czasie jego trwania, co wzmacnia pozycję najemcy. Dlatego też przepisy o najmie lokali mieszkalnych nie przewidują normalnego zakończenia przez wypowiedzenie umowy terminowej. Wypowiedzenie zaś umowy najmu zawartej na czas nie oznaczony zostało obwarowane trzymiesięcznym terminem (art. 688 k.c.), co oznacza, że strony nawet w takiej umowie nie mogą określić krótszego terminu wypowiedzenia.

Ustawodawca najwyraźniej przyznał prawu najmu lokalu właściwości podobne prawu bezwzględnemu stanowiąc w art. 690 k.c., że do ochrony tego prawa w czasie trwania najmu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

Jak z powyższego wynika, przepisy kodeksu cywilnego o najmie uznane zostały przez ustawodawcę w całości za przepisy iuris cogentis, a zatem przepis art. 688 k.c. daje podstawę do postawienia w drodze argumentacji a contrario tezy o niedopuszczalności wypowiadania umów najmu lokalu zawartych na czas oznaczony. Strony nie mogą więc skutecznie postanowić, że umowa taka może zostać rozwiązana za wypowiedzeniem przed upływem okresu, na jaki została zawarta. Postanowienie takie z mocy art. 58 k.c. byłoby nieważne. Swoboda umów została w tym okresie całkowicie wyłączona.

Stanowisko takie znajduje też potwierdzenie w przepisach ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509 ze zm.), w których ustawodawca nadał ze względów społecznych znacznie ograniczył prawo wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego. Nie wyłączył natomiast przepisów kodeksu cywilnego o wypowiedzeniu stosunku najmu, gdy wypowiadającym jest najemca.

Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie jak w sentencji uchwały.

OSNC 1996 r., Nr 5, poz. 69