Wyrok z dnia 1997-08-08 sygn. II CKN 243/97

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt II CKN 243/97

Wyrok

z dnia 8 sierpnia 1997 r.

Przewodniczący: Sędzia SN B. Czech.

Sędziowie SN: G. Filcek (spr.), M. Sychowicz.

Sąd Najwyższy Izba Cywilna po rozpoznaniu w dniu 8 sierpnia 1997 r. na rozprawie sprawy z powództwa J. P. przeciwko J. M., M. M., B. M. o eksmisję na skutek kasacji powódki od wyroku Sądu Wojewódzkiego w W. z dnia 18 grudnia 1996 r., uchyla zaskarżony wyrok i poprzedzający go wyrok Sądu Rejonowego w W. z dnia 19 sierpnia 1996 r. i przekazuje sprawę temu Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

Uzasadnienie

J. P. wystąpiła z powództwem o nakazanie J., M. i B. M. opróżnienie i wydanie lokalu mieszkalnego nr 1 znajdującego się na parterze budynku położonego w W. przy ul. B., będącego jej własnością od 1960 r.

Powództwo opierało się na twierdzeniu, że powódka wypowiedziała pozwanym umowę najmu pismem z 27 września 1994 r., że pozwani dysponują mieszkaniem znajdującym się na piętrze tego samego budynku, oraz że powódka mieszkając na poddaszu tego budynku narażona jest na niewygody a jest osobą starszą i schorowaną.

Powódka zarzuciła ponadto pozwanym, że zaniedbują jej lokal, nie przeprowadzają koniecznych remontów i dopuścili do zagrzybienia.

Pozwani żądali oddalenia powództwa twierdząc że sporny lokal zajmują na podstawie przydziału władzy lokalowej, który w 1952 r. otrzymała S. S., późniejsza żona i matka J. oraz M. M. Przeczyli, by dewastowali mieszkanie i wskazywali, że powództwo wniesione przez powódkę w 1966 r., w którym także powoływała się na dewastację zostało prawomocnie oddalone.

Pozwani przyznali, że 6 lutego 1993 r. M. M. nabył lokal na I. p. na podstawie umowy dożywocia zawartej w P. K., ale dożywotnik chce w nim zamieszkiwać sam aż do śmierci, czego dowodzi aneks do umowy sporządzony w akcie notarialnym z dnia 12 września 1995 r.

Sąd Rejonowy w W. oddalił powództwo wyrokiem z dnia 19 sierpnia 1996 r.

Sąd ustalił, że powódka, która od 1948 r. mieszka na poddaszu budynku przy ul. B. kupiła w 1960 r. wraz z mężem lokal nr 1 na parterze, zajmowany przez S. S. na podstawie przydziału władzy lokalowej. Powództwo o eksmisję S.S. wniesione w 1966 r. zostało oddalone, a późniejsze starania powódki, podjęte, m.in., w 1977 r. o wykwaterowanie lokatorki i jej drugiego męża J. M. do lokalu spółdzielczego, który powódka chciała dla nich nabyć, nie przyniosły rezultatu, ponieważ M. domagali się lokalu typu własnościowego. W rezultacie stan władania lokalami znajdującymi się w budynku przy ul. B. przedstawia się w taki sposób, że:

a) lokal nr 1 na parterze budynku składający się z 2 pokoi i kuchni o pow. 40 m² zajmują pozwani, mimo wypowiedzenia najmu pismem z 27 XI 1994,

b) lokal nr 2 na I piętrze składający się z 2 pokoi i kuchni o pow. ok. 40 m² zajmuje P.K., mimo przeniesienia własności tego lokalu na M. M.,

c) pomieszczenie na poddaszu składające się z 1 pokoju i kuchni o pow. 20 m² , które jest częścią lokalu nr 2 zajmuje powódka.

W powyższym stanie faktycznym Sąd Rejonowy nie znalazł podstaw prawnych do orzeczenia eksmisji. Sąd stwierdził, że po śmierci S. S. - M. w prawa do przydzielonego jej lokalu nr 1 wstąpili na podstawie art. 691 k.c. mąż J. M. oraz syn M. M.

J. M. korzysta z lokalu nr 1 na podstawie tytułu, jaki służył jego żonie, a tym samym korzysta z ochrony przewidzianej poprzednio w Prawie lokalowym, a obecnie w ustawie z dnia 12 listopada 1994. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych. Pozwany J. M. byłby zobowiązany opróżnić zajmowany lokal, gdyby zostały spełnione warunki o jakich mowa w art. 56 ust. 4 lub ust. 7 ustawy. Warunki te nie zostały spełnione, ponieważ powódka mieszka w lokalu będącym własnością M. M., a nie w lokalu należącym do zasobów gminy. Powódka nie wykazała także przejęcia przez gminę obowiązku zawarcia z pozwanym umowy najmu i wreszcie nie upłynął wymagany w takim wypadku 2-letni termin wypowiedzenia.

Sąd Rejonowy nie stwierdził także podstaw do wypowiedzenia najmu na podstawie art. 32 ustawy o najmie lokali., ponieważ pozwani płacą czynsz, nie używają lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem i nie zaniedbują mieszkania.

Sąd Rejonowy w sposób odmienny ocenił sytuację M. M. i jego żony B.. Sąd uznał, że wprawdzie M. M. po śmierci matki wstąpił, tak jak jego ojciec, w stosunek najmu lokalu nr 1, jednak utracił status najemcy wskutek wypowiedzenia mu najmu na podstawie art. 32 ust. 2, gdyż posiada tytuł prawny do lokalu nabytego od P. K. Utrata tytułu najemcy nie oznacza, że ten pozwany nie dysponuje żadnym tytułem do lokalu nr 1. Zgoda ojca najemcy na korzystanie z jego mieszkania przez syna i synową odpowiada przedmiotowo umowie użyczenia. Skoro M. M. i jego żona korzystają z lokalu nr 1, jako osoby biorące rzecz w użyczenie i nie wiąże ich z powódką żaden stosunek prawny, powództwo wobec nich powinno być także oddalone.

Apelacja powódki od wyroku Sądu Rejonowego została oparta na zarzutach: naruszenia art. 691 k.c., nie wyjaśnienia przesłanek wypowiedzenia z art. 32 ust. 1 pkt 1 ustawy o najmie lokali wskutek pominięcia zawnioskowanych dowodów (art. 217 § 1 § 2). Skarżąca zarzuciła ponadto brak uzasadnienia, dlaczego zdaniem Sądu nie zachodzą przesłanki wypowiedzenia wymienione w art. 32 ust. 1 pkt 1 "prawa lokalowego".

Skarżąca zgłosiła na podstawie art. 381 k.p.c. dowód z zeznań S. L.

Wyrokiem z 18 grudnia 1996 r. Sąd Wojewódzki w W. oddalił apelację.

Sąd Wojewódzki "przyjął za własne" ustalenia faktyczne Sądu I instancji i w świetle tych ustaleń uznał za bezpodstawny zarzut naruszenia art. 691 k.c. Sąd ocenił tak samo negatywnie zarzut nie wyjaśnienia istotnych okoliczności faktycznych, a w szczególności nie wyjaśnienia przesłanek określonych w art. 32 ust. 1 pkt 1 ustawy o najmie lokali., ponieważ, zdaniem Sądu, powódka nie wskazała tych przesłanek.

Sąd Wojewódzki nie dopatrzył się, by zeznania pominiętych świadków mogły decydować o wyniku sprawy i z tego samego powodu nie dopuścił dowodu z zeznań zgłoszonego w apelacji świadka S. L., tym bardziej, iż nie zostało wykazane, by jej przesłuchanie było niemożliwe przed Sądem I inst.

Odnosząc się do powództwa adresowanego do M. M. Sąd Wojewódzki uznał, że wprawdzie powódka mogła wypowiedzieć mu umowę najmu na podstawie art. 32 ust. 2 ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, ale powództwo jej uznał za niezgodne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.) ponieważ:

a) pozwani nie mogą zamieszkać w lokalu, który jest ich własnością do śmierci P. K.,

b) nie można od nich wymagać, by swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokoili na wolnym rynku, względnie na poddaszu zajmowanym przez powódkę, bo oznaczałoby to, że ona ma zamieszkać w lokalu nr 1 z J. M., co nie wchodzi w rachubę ze względu na ochronę, jaką stwarza mu art. 56 ust. 1 pkt 2 ustawy o najmie lokali....

Jeżeli chodzi o oddalenie powództwa w stosunku do J. M., to było to uzasadnione brakiem przesłanek z art. 56 ust. 4, 7 i 9 ustawy o najmie lokali....

Powódka zaskarżyła wyrok Sądu Wojewódzkiego w kasacji opartej na zarzucie naruszenia prawa materialnego, a w szczególności art. 5 i 691 k.c. oraz na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, a mianowicie art. 378 w związku z art. 217, 233 i 328 § 2 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Kasacja powódki została oparta na obu podstawach wymienionych w art. 393¹ k.p.c., tj. na zarzucie naruszenia prawa materialnego (pkt 1) i naruszeniu przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 2). Rozpoznanie drugiej ze wskazanych podstaw kasacyjnych jest w tej sprawie kwestią pierwszoplanową.

Wskazując na naruszenie art. 378 k.p.c. w związku z innymi wskazanymi w kasacji przepisami procedury powódka przypisuje Sądowi Wojewódzkiemu nieuwzględnienie zarzutów procesowych, które zgłosiła w apelacji, a których wnikliwe rozpoznanie mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Dotyczy to w szczególności zgłoszonego w apelacji zarzutu naruszenia art. 217 k.p.c., skutkiem czego doszło do nie wyjaśnienia czy dokonane przez powódkę wypowiedzenie umowy najmu miało oparcie w art. 32 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509 z późn. zm.) oraz czy pozwani zasługują na ochronę z art. 5 k.c. Wyżej sformułowany zarzut jest uzasadniony. Rozpatrując zarzut naruszenia art. 217 k.p.c. Sąd Wojewódzki przyznał, że świadkowie zawnioskowani przez powódkę (k.41), jak zresztą i przez pozwanych nie zostali przez Sąd I inst. przesłuchani, ale Sąd nie uznał tego uchybienia procesowego za znaczące dla wyniku sprawy. Poza tym Sąd Wojewódzki stwierdził, że nie zachodziła potrzeba wyjaśniania przed sądem istnienia przesłanek wypowiedzenia przewidzianych w art. 32 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy, ponieważ powódka nie zgłaszała tych przesłanek. Argumentacji Sądu Wojewódzkiego w tym względzie nie można jednak podzielić i uznać jej za przekonującą w sytuacji, gdy już w pozwie powódka wskazywała na to, że pozwani zaniedbują lokal, nie przeprowadzają koniecznych remontów i dopuścili do zagrzybienia jej lokalu. Nie może ulegać wątpliwości, że było to wskazanie przesłanek wypowiedzenia wymienionych w art. 32 ust. 1 pkt 1 lit. a. Nie ulega też wątpliwości, że sprawdzeniu tych przesłanek nie stało na przeszkodzie oddalenie powództwa J. P. z 1966 r., gdyby nawet było ono oparte na takich samych przesłankach, ponieważ upływ czasu z góry przesądzał, że obecny stan lokalu nie musi być tożsamy z tym, jaki był 30 lat temu.

Badaniu przesłanek z art. 32 ust. 1 pkt 1 omawianej ustawy nie sprzeciwiała się też eksponowana przez sąd ochrona pozwanych ze względu na zajmowanie lokalu uzyskanego przez ich poprzedniczkę na podstawie przydziału władzy lokalowej. Formy tej ochrony przewidziane w rozdziale 8 ustawy o najmie lokali mieszkalnych... odnoszą się tylko do wymienionych w tym rozdziale stanów faktycznych, które nie wyłączają możliwości ustania stosunku najmu w oparciu o przepisy rozdziału 4 ustawy, jeżeli zaistnieją wymienione w tych przepisach przesłanki.

W związku z powyższym należało przyjąć, że uchybienie Sądu II inst. polegające na niewłaściwej ocenie zarzutu naruszenia art. 217 k.p.c., które skutkowało nie wyjaśnieniem istotnej w sprawie okoliczności było uchybieniem, mogącym mieć wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 393¹ pkt 2 k.p.c., uzasadniającym uwzględnienie kasacji.

Przechodząc do zarzutu naruszenia prawa materialnego Sąd Najwyższy stwierdza, że zarzut naruszenia art. 691 k.c., wiązany przez skarżącą z osobą M. M., jest bezpodstawny. Pogląd skarżącej, że kilka osób bliskich najemcy, które razem z nim zamieszkiwały aż do jego śmierci, nie może wejść w stosunek najmu, nie pozwala się wyprowadzić z nie obowiązującego już przepisu art. 691 k.c. Pogląd ten nie był też podzielany w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Zarzut naruszenia art. 691 k.c. jest chybiony również dlatego, że przepis ten nie stanowił podstawy rozstrzygnięcia w stosunku do M. M. Sąd orzekający stwierdził wprawdzie, że M. M. po śmierci matki wstąpił wraz z ojcem w stosunek najmu spornego lokalu, ale ostatecznie przyjął, że tenże pozwany utracił tytuł uzyskany na podstawie art. 691 k.c., wskutek wypowiedzenia umowy najmu, dokonanego skutecznie na podstawie art. 32 ust. 2 ustawy o najmie lokali mieszkalnych. Sąd I inst. oddalił wprawdzie powództwo mimo stwierdzenia skuteczności wypowiedzenia w stosunku do.M. M., ale nastąpiło to dlatego, że sąd orzekający przypisał temu pozwanemu prawa do spornego lokalu wynikające z umowy użyczenia, do jakiej zdaniem sądu doszło pomiędzy pozwanymi w sposób dorozumiany.

Sąd II inst. uznał poprawność dokonanej przez Sąd I inst. wykładni art. 691 k.c., którą jak wyżej powiedziano podziela także Sąd Najwyższy, a ponadto zgodził się ze stanowiskiem Sądu Rejonowego, że powódka mogła wypowiedzieć skutecznie umowę najmu w stosunku do M. M. na podstawie art. 32 ust. 2 ustawy o najmie lokali mieszkalnych....

W takich jak wyżej przedstawiono okolicznościach, tj. gdy sądy obu instancji uznały, że wskutek wypowiedzenia, powódkę nie wiąże już z M. M. umowa najmu, zarzut naruszenia art. 691 k.c. jest, poza innymi względami pozwalającymi ocenić ten zarzut negatywnie, w istocie bezprzedmiotowy.

Oddalenie powództwa w stosunku do M. M. oparte było w obu instancjach na różnych przesłankach. Sąd Wojewódzki posłużył się w tym celu klauzulą generalną przewidzianą w art. 5 k.c., która zabrania czynienia ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Cytowany przepis jest normą szczególną i wyjątkową, toteż jego zastosowanie w konkretnej sprawie ograniczane być powinno do przypadków szczególnie drastycznych zachowań osób uprawnionych. Jego zastosowanie nie powinno poza tym, gdy chodzi o sprawy lokalowe, pozbawiać osoby uprawnione należnych im praw do lokalu na czas nieograniczony, co praktycznie oznacza na trwałe (por. orz. SN z 11.9.19961 r. -OSNCP z. 2 z 1963 r. poz. 31).

Zastosowanie art. 5 k.c. w instancji apelacyjnej, gdy przepis ten nie był brany pod uwagę w Sądzie I inst., a tym samym gdy materiał sprawy nie był gromadzony pod kątem możliwości zastosowania tego przepisu i kiedy ustalenia faktyczne Sądu I inst. nie służyły temu celowi - budzi samo przez się zastrzeżenia. Zastrzeżenia te są tym większe, że treść art. 5 k.c. wymaga oceny działania "uprawnionego" pod kątem zgodności jego działania z zasadami współżycia społecznego. Tymczasem Sąd Wojewódzki pominął, w swoich rozważaniach nad koniecznością zastosowania art. 5 k.c., sytuację powódki i przesłanki dokonania zmiany tej sytuacji, a uwzględnił jedynie warunki pozwanych M. i B. M. Bez przeprowadzenia analizy obejmującej racje osoby uprawnionej i racje jej przeciwników procesowych oraz bez wnikliwego wyważenia tych racji, zastosowanie art. 5 k.c. stanowi naruszenie tego przepisu polegające na jego niewłaściwym zastosowaniu (art. 393¹ pkt 1 k.p.c.).

Z powyższych względów, tj. gdy wskutek naruszenia art. 217 k.p.c., nie doszło do wyjaśnienia przesłanek dopuszczających wypowiedzenie umowy najmu J. M. oraz kiedy doszło do niewłaściwego bo przedwczesnego zastosowania art. 5 k.c. w odniesieniu do pozostałych pozwanych, Sąd Najwyższy uznał kasację za usprawiedliwioną i na podstawie art. 393¹³ § 1 k.p.c. orzekł jak w sentencji.