Wyrok z dnia 1999-02-11 sygn. I CKN 960/98

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt I CKN 960/98

Wyrok

Sądu Najwyższego

z dnia 11 lutego 1999 r.

Przewodniczący: sędzia SN F. Barczewska (sprawozdawca).

Sędziowie SN: J. Gudowski, K. Zawada.

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 21 stycznia 1999 r. na rozprawie sprawy z powództwa Krystyny i Waldemara małżonków P. przeciwko "E. (...)" SA w T. o ustalenie, na skutek kasacji powodów od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Toruniu z dnia 20 maja 1998 r. sygn. akt (...)

uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Okręgowemu w Toruniu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Powodowie wystąpili o ustalenie istnienia stosunku najmu lokalu mieszkalnego opisanego w pozwie.

Sąd Rejonowy w Toruniu wyrokiem z dnia 27 stycznia 1998 r. oddalił powództwo. Sąd ten ustalił, że powodowie zamieszkali w przedmiotowym lokalu składającym się z dwóch pokoi z używalnością kuchni, przedpokoju, łazienki i toalety na podstawie skierowania wydanego przez pozwaną w dniu 11 stycznia 1991 r., w trybie przewidzianym w § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 20 lipca 1988 r. w sprawie zasad zajmowania i opróżniania lokali położonych w hotelach pracowniczych, ustalania opłat za zakwaterowanie oraz ramowych zasad ustalania kategorii hoteli pracowniczych (Dz. U. Nr 30, poz. 211). Po utracie mocy przez powyższe rozporządzenie Rada Pracownicza "E. (...)" SA podjęła uchwałę, aby z pracownikami zajmującymi lokale w tych budynkach zawierać umowy najmu. O kolejności decyduje lista uwzględniająca staż pracy w zakładzie i posiadanie książeczki mieszkaniowej z pełnym wkładem. W budynku, w którym mieszkają powodowie, liczącym 109 mieszkań, z większością zawarto umowy najmu. Z powodami taka umowa nie została zawarta. Mając powyższe na uwadze sąd uznał, że powodowie nadal zajmują lokal na warunkach hotelowych.

Apelacja powodów wniesiona od tego orzeczenia została oddalona przez Sąd Wojewódzki w Toruniu wyrokiem z dnia 20 maja 1998 r. Sąd ten podzielił ustalenia i wnioski sądu pierwszej instancji, przyjmując je za własne. Podkreślił, że tylko mieszkań zakładowych dotyczy przepis art. 58 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509 ze zm.), strony zaś nie zawarły umowy najmu mieszkania zakładowego. Do zajmowania przez powodów części lokalu mieszkalnego nie mogą również mieć zastosowania przepisy art. 1 ust. 1, art. 6 i 55 ust. 1 powołanej ustawy, gdyż reguluje ona najem samodzielnych lokali mieszkalnych, przeznaczonych w całości do stałego wynajmowania. Stron nie łączy umowa najmu, zajmowany przez powodów lokal nie jest lokalem samodzielnym, pozwany nie ma zamiaru stale zajmować się najmem, gdyż po zawarciu umowy najmu przekazuje lokale spółdzielni mieszkaniowej. Zgodnie z treścią art. 55 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych (...), jej przepisy stosuje się do najmu nawiązanego przed wejściem tej ustawy w życie. Skoro strony nie zawarły umowy najmu do dnia 12 lipca 1994 r., to przepisy powołanej ustawy nie mają zastosowania do sytuacji powodów. Sąd uznał, że w sprawie nie mogą też mieć zastosowania domniemania z art. 660 i 674 k.c., dotyczą bowiem one sytuacji, gdy strony łączyła umowa najmu, co nie miało miejsca w niniejszym przypadku. Po utracie mocy przez rozporządzenie Ministra Płacy i Polityki Socjalnej z dnia 20 lipca 1988 r., na podstawie którego powód otrzymał skierowanie do zamieszkania w tym lokalu, można co najwyżej przyjąć, że między stronami doszło w sposób dorozumiany do zawarcia umowy hotelowej. Ustawa o najmie lokali mieszkalnych (...) nie ma zastosowania do lokali hotelowych, ani też jej przepisy nie zawierają uregulowań dotyczących lokali w hotelach pracowniczych.

Mając to wszystko na uwadze sąd uznał, że oddalenie powództwa było uzasadnione, a apelacja jako pozbawiona uzasadnionych podstaw podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

Powodowie, powołując się w kasacji na naruszenie prawa materialnego, wnosili o uchylenie zaskarżonego wyroku oraz wyroku Sądu Rejonowego w Toruniu i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Problem, czy zamieszkanie pracownika w hotelu pracowniczym na podstawie skierowania zakładu pracy prowadzi do zawarcia umowy najmu tego lokalu, był przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego jeszcze w okresie obowiązywania Prawa lokalowego z 1974 r. i został pozytywnie rozstrzygnięty między innymi w postanowieniu z dnia 6 grudnia 1985 r., III CZP 66/85 (OSNCP 1986, z. 11, poz. 178), jak i w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 21 listopada 1986 r., III CZP 59/86 (OSNCP 1987, z. 7, poz. 88). W powołanych orzeczeniach Sąd Najwyższy podkreślił, że art. 1 Prawa lokalowego (jedn. tekst: Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55) ustanowił generalną zasadę, że wraz z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie najmu prawo to reguluje stosunki prawne związane z zajmowaniem i używaniem lokali oraz budynków. Artykuł 2 Prawa lokalowego, zawierający taksatywne wyliczenie lokali nie objętych przepisami ustawy, nie wymienia lokali w hotelach pracowniczych. Zdaniem sądu, nie można uznać, że hotele pracownicze stanowią taki wyjątek według art. 2 pkt 1 tego Prawa. W przepisie tym chodzi bowiem o typowe hotele i tym podobne zakłady, których zadaniem jest czasowe zakwaterowanie osób, a pobyt tych osób ma charakter dorywczy i krótkotrwały. Tymczasem hotel pracowniczy ma charakter mieszkania zastępczego, nie jest więc hotelem, ani podobnym zakładem wymienionym w art. 846 § 1 k.c. Uzasadnia to wniosek, że hotele pracownicze objęte są reżimem Prawa lokalowego. Trafności tej tezy, jak podkreślił Sąd Najwyższy, nie podważa też treść art. 24 ust. 1 pkt 8 Prawa lokalowego, z mocy którego hotele pracownicze nie podlegają jedynie szczególnemu trybowi najmu lokali. Sąd Najwyższy podkreślił, że według art. 9 ust. 1 Prawa lokalowego (odpowiednik art. 10 tego Prawa według tekstu jednolitego: Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165) najem lokalu wynika nie tylko z mocy ostatecznej decyzji administracyjnej o przydziale lokalu, lecz także z umowy najmu lokalu. Zakwaterowanie w lokalach położonych w hotelu pracowniczym następuje wprawdzie na podstawie szczególnego tytułu, jakim jest skierowanie pracownika przez zakład pracy, w którym jest zatrudniony (§ 4 ust. 2 rozporządzenia MPiPS z dnia 12 czerwca 1976 r. w sprawie zasad zajmowania i opróżniania lokali położonych w hotelach pracowniczych, którego odpowiednikiem był następnie § 4 ust. 2 rozporządzenia z dnia 20 lipca 1988 r., Dz. U. Nr 30, poz. 211 ze zm.), jednakże skierowanie to jest w istocie ofertą zakładu do zawarcia z pracownikiem umowy najmu, na warunkach w nim określonych. Jeżeli zatem pracownik w lokalu takim zgodnie ze skierowaniem (ofertą) zamieszka, należy uznać, że przystąpił on do wykonania umowy najmu. Dochodzi wówczas do zawarcia - między zakładem pracy a wymienionym pracownikiem - umowy najmu lokalu (art. 659 § 1 k.c. w związku z art. 69 k.c.), co mieści się w dyspozycji art. 9 Prawa lokalowego (jedn. tekst: Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55). Konkludując, Sąd Najwyższy w powołanych orzeczeniach podkreślił, że do stosunków prawnych związanych z zajmowaniem i używaniem lokali mieszkalnych w hotelach pracowniczych mają zastosowanie przepisy Prawa lokalowego, bez tych tylko unormowań, które zostały wyłączone przepisami szczególnymi.

Stanowisko, że zamieszkanie pracownika w hotelu pracowniczym na podstawie skierowania zakładu pracy prowadzi do zawarcia umowy najmu, znalazło też odbicie w późniejszym orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. np. uchwałę z dnia 3 kwietnia 1992 r., III CZP 26/92, OSNCP 1992, z. 11, poz. 190, czy uchwałę z dnia 16 października 1998 r., III CZP 95/98, niepubl.). Odmienne stanowisko, wyrażone w uchwale z dnia 29 maja 1987 r., III CZP 24/87 (OSNCP 1988, z. 10, poz. 128), było odosobnione i wzbudzało kontrowersje jeszcze pod rządem Prawa lokalowego z 1974 r. Sąd Najwyższy w obecnym składzie nie podziela tego stanowiska. Hotele pracownicze wbrew nazwie nie należą do zakładów przewidzianych w art. 846 § 1 k.c.; ich charakter trafnie określił sąd w powołanej uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 21 listopada 1986 r.

Przepisy Prawa lokalowego zastąpiła ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.). Do ustawy tej nie wprowadzono takich instytucji, jak: szczególny tryb najmu, najem mieszkań zakładowych czy pojęcie hoteli pracowniczych. Najem w rozumieniu tej ustawy jest najmem umownym, a czynsz jest czynszem wolnym albo, w przypadkach przewidzianych ustawą, czynszem regulowanym.

Rozporządzenie Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 20 lipca 1988 r., na podstawie przepisów którego powód otrzymał skierowanie do zamieszkania w budynku pełniącym funkcję hotelu pracowniczego, obowiązywało z mocy art. 68 ust. 3 ustawy o najmie lokali mieszkalnych (...) nie dłużej niż przez 6 miesięcy od dnia wejścia w życie tej ustawy. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 listopada 1998 r., III CZP 45/98, OSNC 1999, z. 4, poz. 70, w miejsce postanowień umów zawartych między stronami na podstawie przepisów rozporządzeń, które utraciły moc i przestały obowiązywać, weszły przepisy ustawy regulujące dany stosunek prawny, a w konkretnym wypadku przepisy ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.

W literaturze prawniczej również prezentowane jest stanowisko, że tzw. hotele pracownicze nie należą do zakładów przewidzianych w art. 846 § 1 k.c. i podlegają w pełni przepisom ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.

Sąd Najwyższy, w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, podziela to stanowisko. Za tym stanowiskiem przemawiają następujące względy. Zakres zastosowania powołanej ustawy określają art. 1, 2 i 3. W świetle treści art. 1 ust. 1 ustawa reguluje najem w sytuacji, gdy są spełnione dwie przesłanki: lokal będący przedmiotem najmu jest samodzielnym lokalem mieszkalnym, a przy tym w całości został przeznaczony do stałego wynajmowania. Przepisy ustawy nie mają bowiem zastosowania do najmu okazjonalnego (art. 2 ust. 2). Ustawodawca definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego zawarł w art. 3 ust. 1 ustawy. Zgodnie z treścią tego przepisu, za samodzielny lokal mieszkalny należy uważać wydzieloną trwałymi ścianami izbę lub zespół izb, przeznaczony na stały pobyt ludzi, który wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (art. 3 ust. 1 pkt 1) oraz budynek mieszkalny, w którym znajduje się tylko jeden lokal (dom jednorodzinny) oraz lokal stanowiący odrębną nieruchomość, jeżeli taki dom lub lokal jest w całości przedmiotem najmu (art. 3 ust. 1 pkt 2).

W piśmiennictwie prawniczym przeważa stanowisko, że ustawa różnicuje pojęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego w zależności od tego czy chodzi o lokal, który nie stanowi samodzielnej nieruchomości, czy też lokal taką nieruchomość stanowiący lub dom jednorodzinny. W pierwszym przypadku pojęcie "samodzielny lokal mieszkalny" jest szersze. Wystarczy bowiem, by przedmiotem najmu była jedna izba oddzielona trwałymi ścianami, przeznaczona na pobyt ludzi umożliwiający zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Oznacza to, że najemcy muszą mieć dostęp do niezbędnych urządzeń sanitarnych. Ustawodawca nie wprowadził wymagania, aby urządzenia te znajdowały się w tym lokalu, ani aby najemca miał wyłączny dostęp do takich urządzeń. Ustawa obejmuje swoim działaniem także lokale mające wspólne kuchnie, łazienki, toalety i inne pomieszczenia z innym lokalem również przeznaczonym do wynajmu. Należy uznać, że ustawodawca przyjął takie rozwiązanie w zamierzony sposób, gdyż w praktyce występuje jeszcze znaczna liczba lokali mających pomieszczenia wspólne, a zatem wyłączenie tej kategorii lokali spod działania ustawy nie mogłoby być uznane za słuszne.

Podzielając w pełni to stanowisko, należy stwierdzić, że za samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy można uznać w istocie każdy lokal, składający się z wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku izby lub zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (choćby te pomieszczenia służyły także najemcy innego lokalu).

W niniejszym przypadku nie budzi wątpliwości, że lokal zajmowany przez powodów spełnia te kryteria, a więc nietrafna jest ocena sądu drugiej instancji, że lokal ten nie może być uznany za samodzielny w rozumieniu art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Sąd ten dokonując też oceny, że między stronami nie doszło do zawarcia umowy najmu pod rządami Prawa lokalowego z 1974 r., a więc, że nie może mieć zastosowania art. 55 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych (...), nie uwzględnił utrwalonego w orzecznictwie Sądu Najwyższego stanowiska, że skierowanie na zakwaterowanie w lokalach położonych w hotelach pracowniczych należało ocenić jako ofertę zawarcia umowy najmu na warunkach w nim określonych. Wreszcie, sąd drugiej instancji argumentując, że lokale w przedmiotowym budynku, spełniającym uprzednio funkcję hotelu pracowniczego, nie były przeznaczone do stałego wynajmowania, o czym ma świadczyć przekazywanie poszczególnych lokali spółdzielni, nie uwzględnił, iż lokal w takim hotelu przydzielony pracownikowi i jego rodzinie spełniał, jak to określił Sąd Najwyższy w powołanej uchwale składu siedmiu sędziów, charakter mieszkania zastępczego. Sąd ten nie uwzględnił też unormowań zawartych w ustawie z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. Nr 119, poz. 567 ze zm.), które to przepisy, jak wynika z art. 9 ust. 3³, miały też odpowiednie zastosowanie do przekazywania na rzecz spółdzielni hoteli pracowniczych przeznaczonych na cele mieszkalne. Z przepisów tej ustawy wynika, że ustawodawca, dopuszczając przekazanie nieruchomości, a nie poszczególnych lokali, zawarł też unormowania określające prawa najemców.

Z tych wszystkich względów zaszła konieczność uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania (art. 393¹³ k.p.c.).

OSNC 1999 r., Nr 10, poz. 173