Wyrok z dnia 2000-09-28 sygn. IV CKN 103/00

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt IV CKN 103/00

Wyrok

Sądu Najwyższego 

z dnia 28 września 2000 r.

SSN - Iwona Koper (przewodniczący, spraw.)

SSN - Elżbieta Skowrońska-Bocian

SSN - Tadeusz Żyznowski

Protokolant: Hanna K.

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 28 września 2000 r. na rozprawie sprawy z powództwa Haliny i Lucjana małżonków W. przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej P. w Ł. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli na skutek kasacji powodów od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Łomży z dnia 12 marca 1998 r., sygn. akt I Ca 60/98 oddala kasację i zasądza od powodów na rzecz pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej P. w Ł. koszty postępowania kasacyjnego w kwocie 500 (pięćset) zł.

Uzasadnienie

Po ostatecznym sprecyzowaniu żądania powodowie Halina i Lucjan W. domagali się zobowiązania pozwanej Spółdzielni P. w Ł. do złożenia oświadczenia woli przenoszącego na ich rzecz prawo użytkowania wieczystego działki Nr (...) oraz części działki (...) za zapłatą odpowiedniego wynagrodzenia, wskazując jako podstawę żądania przepis art. 231 § 1 w zw. z art. 237 KC.

Sąd Rejonowy ustalił, że pozwana w wykonaniu uchwały Zebrania Przedstawicieli zawarła z powodami 21 stycznia 1994 r. umowę o przygotowanie realizacji inwestycji, której przedmiotem było wybudowanie przez nich z własnych środków, na terenie będącym w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni segmentu w zespole czterech budynków mieszkalno usługowych, zgodnie z pozwoleniem na budowę uzyskanym przez Spółdzielnię w grudniu 1993 r. W umowie Spółdzielnia zobowiązała się do udostępnienia powodom i protokolarnego przekazania terenu budowy, prowadzenia za odpłatnością nadzoru inwestycyjnego, przygotowania dokumentacji technicznej a nadto do przyjęcia powodów na członków Spółdzielni po dokonaniu odbioru budynku i przydzielenia im wzniesionego lokalu mieszkalno-usługowo-użytkowego. Natomiast powodowie zobowiązali się między innymi do zlecenia robót wykonawcom, przygotowania i zgłoszenia budynku do odbioru i przekazania go na majątek Spółdzielni, rozliczenia kosztów budowy oraz złożenia deklaracji członkowskiej i wpłacenia do Spółdzielni wpisowego i udziałów. Nadto zobowiązanie ich obejmowało zapłatę na rzecz Spółdzielni za dokumentację techniczną, zwrot kosztów pozwolenia na budowę oraz równowartości opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu.

Spółdzielnia przydzieliła powodom po zakończeniu budowy przedmiotowy budynek (dom jednorodzinny) na cele mieszkaniowe i usługowe na warunkach własnościowego prawa do lokalu. Po uzyskaniu przydziału powodowie wystąpili do pozwanej o zbycie na ich rzecz za uzgodnioną cenę prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego przedmiotowym budynkiem wraz z częścią sąsiadującego z nim parkingu. Zebranie Przedstawicieli Spółdzielni nie uwzględniło ich wniosku.

Wartość wzniesionego przez powodów budynku wynosi 40.000,00 zł i przenosi wartość zajętej pod budynek działki (8.140,80 zł) i działki stanowiącej jego zaplecze (20.966,40 zł).

Na podstawie przytoczonych ustaleń faktycznych przyjął Sąd Rejonowy, że wznosząc na gruncie pozostającym w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni budynek powodowie nie byli samoistnymi posiadaczami prawa wieczystego użytkowania. Strony wiązała bowiem umowa, zgodnie z którą powodowie budowali budynek dla Spółdzielni, płacili jej równowartość opłaty za wieczyste użytkowanie terenu udostępnionego im na okres budowy. Nie można też uznać powodów za posiadaczy w dobrej wierze, gdyż zawierając umowę mieli świadomość, że prawo wieczystego użytkowania im nie przysługuje liczyli natomiast, iż po wybudowaniu domu Spółdzielnia przeniesie na nich jego własność wraz z prawem wieczystego użytkowania działki.

Oddalający - ze wskazanych przyczyn - powództwo wyrok Sądu Rejonowego zaskarżyli apelacją powodowie zarzucając temu Sądowi naruszenie art. 65 § 2 KC przez zaniechanie zbadania, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy zawartej przez nich ze Spółdzielnią i poprzestanie wyłącznie na jej pisemnym brzmieniu, a nadto art. 231 § 1 w zw. z art. 237 KC przez wadliwą interpretację przesłanek warunkujących realizację roszczenia o wykup gruntu pozostającego w wieczystym użytkowaniu oraz art. 233 § 1 KPC przez zaniechanie oceny wiarygodności świadków dla ustalenia zamiaru stron przy zawieraniu umowy.

Zaskarżonym obecnie wyrokiem Sąd Wojewódzki w Łomży oddalił apelację. W ustosunkowaniu się do jej zarzutów stwierdził, że sąd pierwszej instancji nie uchybił obowiązkowi oceny przeprowadzonych dowodów a jedynie wyciągnął z nich wnioski odmienne niż postulowane przez powodów. Za niedopuszczalną uznał taką wykładnię umowy, która prowadziłaby do ustalenia okoliczności sprzecznych z treścią oświadczeń woli stron lub wcale nią nie objętych; do tego zaś musiałoby doprowadzić uwzględnienie zarzutu naruszenia art. 65 § 2 KC. Jako chybione ocenił odwoływanie się przez apelujących do celu umowy, gdy pod tym pojęciem rozumieją cel, do realizacji którego miała ich doprowadzić przyszła, kolejna a nie przedmiotowa umowa z pozwaną. Ów cel miałby znaczenie dla oceny dobrej wiary powodów lecz pierwszeństwo w zakresie przesłanek z art. 231 § 1 KC ma samoistne posiadanie, którym powodowie - z przyczyn trafnie wskazanych przez Sąd Rejonowy się nie l egitymowali.

Kasacja powodów oparta na obu ustawowych podstawach w nawiązaniu do stanowiska prezentowanego już uprzednio w apelacji zarzuca:

naruszenie art. 233 § 1 KPC przez sprzeczną z wymogami tego przepisu ocenę dowodów z zeznań świadków (Tadeusza Ś., Elżbiety G., Antoniego T., Andrzeja M. i Bernarda S., mających służyć ustaleniu jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, które miało wpływ na wynik sprawy;

naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 231 § 1 KC w zw. z art. 237 i art. 65 § 1 KC.

Wskazując na powyższe domagają się skarżący uchylenia zaskarżonego wyroku oraz poprzedzającego go wyroku Sądu Rejonowego i przekazania sprawy temu sądowi do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach procesu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Podnoszony w kasacji zarzut wadliwej oceny dowodów łączą skarżący z błędnym ustaleniem zamiaru stron i celu przedmiotowej umowy. W jego uzasadnieniu wskazują, że ustalenie zgodnie z treścią wymienionych w petitum kasacji dowodów, iż zamiarem stron było umożliwienie powodom wybudowania domu dla siebie w celu późniejszego przeniesienia na nich prawa do gruntu, musiałoby doprowadzić Sąd Wojewódzki do innej oceny charakteru posiadania powodów - jako samoistnych posiadaczy w dobrej wierze nie zaś - jak przyjmuje to Sąd Wojewódzki - do odmiennego ustalenia treści umowy, tej bowiem nie kwestionują. Za nieusprawiedliwione zarzutami apelacji uznają potraktowanie przez sąd apelacyjny zamiaru stron oraz celu umowy (należących w tym ujęciu do jej treści) jako elementów wykładni umowy, wytykając zbędność wywodów zaskarżonego wyroku w tej materii w sytuacji, gdy nie było ich intencją w postępowaniu apelacyjnym podważanie ustaleń sądu pierwszej i nstancji co do jej treści.

Uznaniu zasadności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 KPC, którego upatrują powodowie w stanowiącym następstwo zbyt powierzchownej oceny zeznań świadków, błędnym ich odczytaniu i zrozumieniu przez sąd apelacyjny sprzeciwia się już sama treść tych dowodów. Trafnie na ich podstawie Sąd ten przyjął, że nie wynikają z nich fakty, na które powołują się obecnie skarżący, w szczególności to iżby pozwana czyniła powodom przy zawieraniu umowy wiążące obietnice co do przeniesienia na nich posiadanego prawa do gruntu chociaż niewątpliwie strony rozważały i uważały za możliwe przeniesienie kiedyś w przyszłości na powodów praw przysługujących Spółdzielni do gruntu i budynku.

Okoliczność ta, nawiązująca do subiektywnego pojmowania czynnika woli przy posiadaniu, pozbawiona jest doniosłości prawnej dla oceny charakteru posiadania powodów.

Roszczenie o wykup gruntu na podstawie art. 231 § 1 KC przysługuje tylko posiadaczowi samoistnemu. Dla istnienia samoistnego posiadania potrzebne jest faktyczne władanie rzeczą. Jego zakres sprowadza się do korzystania z rzeczy i rozporządzania nią jak właściciel. Na element corpus oprócz czynnika wyłącznie fizycznego składa się również wola władania polegająca na chęci władania rzeczą. Posiadacz samoistny włada rzeczą jak właściciel cum animo rem sibi habendi, podczas gdy posiadacz zależny włada rzeczą w zakresie prawa innego niż własność. Czynnik woli (animus) stanowi kryterium, które pozwala na odróżnienie posiadania samoistnego od posiadania zależnego.

Interpretacja elementu woli ma charakter obiektywny. Rzeczywistą wolę posiadacza, która decyduje o charakterze samego posiadania ustala się na podstawie zewnętrznych przejawów woli. Rozpatrywanie elementu woli jako składnika posiadania należy do prawa materialnego, natomiast ustalenie zewnętrznych jej przejawów należy do stanu faktycznego i w kasacji podlega kontroli pod kątem zarzutów procesowych.

Ocena charakteru posiadania związana jest z konkretnymi okolicznościami danej sprawy. Określone czynności takie jak budowa domu w zależności od okoliczności może świadczyć zarówno o posiadaniu samoistnym jak i zależnym. Nie każda budowa na cudzym gruncie rodzić będzie dla budującego roszczenie z art. 231 § 1 KC.

Art. 231 § 1 KC ma odpowiednie zastosowanie także w stosunkach między posiadaczem a użytkownikiem wieczystym. Samoistne posiadanie prawa wieczystego użytkowania polega na wykonywaniu władztwa nad nieruchomością odpowiadającego uprawnieniom z art. 233 KC, z wolą posiadania dla siebie. Dla oceny posiadania jako samoistnego lub zależnego właściciela jest przy tym chwila wznoszenia budynku lub innego urządzenia.

Respektująca powyższe zasady ocena charakteru posiadania powodów, oparta na obiektywnych kryteriach interpretacji elementu woli w oparciu o jej zewnętrzne przejawy i przy uwzględnieniu okoliczności nabycia posiadania przez powodów na podstawie umowy o przygotowanie realizacji inwestycji określającej zakres ich władztwa nad nieruchomością (ustaleń faktycznych w odniesieniu do tych elementów stanu faktycznego kasacja nie kwestionuje) trafnie doprowadziła Sąd Wojewódzki do zgodnego ze stanowiskiem sądu pierwszej instancji wniosku, że władali oni nieruchomością w zakresie prawa wynikającego z łączącego strony stosunku umownego, a nie jak użytkownicy wieczyści. Jako posiadaczom zależnym nie przysługuje więc powodom roszczenie o wykup gruntu.

Wymaganie dobrej wiary, które odnosić należy do posiadania a nie do budowy, dotyczy jedynie posiadacza samoistnego, co ze względów wyżej przytoczonych czyni bezprzedmiotowym rozważanie dalszego zarzutu kasacji naruszenia art. 231 § 1 KPC przez błędną wykładnię tego pojęcia.

Zważywszy to Sąd Najwyższy oddalił kasację, która nie ma usprawiedliwionych podstaw, a to po myśli art. 393 KPC oraz orzekł o kosztach postępowania kasacyjnego stosownie do jego wyniku (art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 391 i art. 393¹⁹ KPC).