Wyrok z dnia 2004-04-15 sygn. I ACa 1382/03

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt I ACa 1382/03

Wyrok

Sądu Apelacyjnego w Warszawie

z dnia15 kwietnia 2004 r.

W sprawie z powództwa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. Olszowej nr 8 w W. o uchylenie uchwały, wyrokiem z dnia 4 czerwca 2003 r. Sąd Okręgowy w W. uchylił uchwałę pozwanej Wspólnoty nr 50/W/02 podjętą w dniu 19 listopada 2002 r. w sprawie przesunięcia środków finansowych z konta eksploatacyjnego na konto funduszu remontowego oraz założenia lokaty. W motywach rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy wskazał, że powód jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w W. przy ul. Olszowej 8 i ma 47,01% udziałów. W dniu 19 listopada 2002 r. właściciele lokali podjęli uchwałę o przeniesieniu części środków z konta eksploatacyjnego na konto funduszu remontowego. Uchwała ta, w ocenie Sądu Okręgowego, naruszała przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. Nr 80/2000 r., poz. 903 ze zm.).

Nadwyżka na koncie eksploatacyjnym oznaczała nadpłatę dokonaną przez oznaczonych właścicieli lokali. Nadpłacone środki nie stały się własnością Wspólnoty, należą do tych właścicieli, którzy dokonali wpłat wyższych niż wymagane i tylko ci właściciele są uprawnieni do decydowania o losie nadpłaty. Właściciele innych lokali nie mogli swobodnie dysponować kwotami, do których nie przysługiwał im tytuł prawny. Z tej też przyczyny uchwała, mocą której pozwana zadecydowała o przeznaczeniu nadpłaty na fundusz remontowy jako niezgodna z prawem, podlegała uchyleniu.

Apelację od tego wyroku złożyła pozwana, domagając się zmiany wyroku i oddalenia powództwa ewentualnie uchylenia wyroku i przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Apelacyjny zważył:

Apelacja nie mogła być uwzględniona. Podzielić należy stanowisko Sądu Okręgowego, że zaskarżona uchwała podjęta została bez podstawy prawnej. Z akt sprawy wynika, że przyczyną, dla której pozwana podjęła zakwestionowaną uchwałę było wpłacenie przez stronę powodową kwoty ponad 95.000 zł, na którą to kwotę powódka była zadłużona wobec wspólnoty, w całości na fundusz eksploatacyjny, w sytuacji gdy część tej kwoty powinna być wpłacona na fundusz remontowy. Jeżeli takie dokonanie wpłaty przez powoda stanowiło by li tylko zwykłą omyłkę, czego wykluczyć nie można zważywszy na treść rachunków nr 1, 2 i 3/02, których suma dawała kwotę długu powoda wobec Wspólnoty, to nie ulega wątpliwości, że przesunięcie części środków finansowych na właściwy fundusz (remontowy) mogło by nastąpić przez przeksięgowanie. Strona powodowa, jak wynika z zapisu w protokole rozprawy z dnia 23 maja 2003 r., takiemu przeksięgowaniu nie sprzeciwiała się. Jednakże z zeznań przewodniczącego Wspólnoty Janusza P., zawartych w protokole tej rozprawy wynika, że uchwała miała szerszy zasięg i nie zmierzała do korekty omyłki powoda. Inni współwłaściciele lokali mieli również nadpłaty na koncie eksploatacyjnym, a Wspólnota potrzebowała środków na remont centralnego ogrzewania. Cel przeto uchwały i jej ogólny charakter wskazują, że istniała potrzeba zbadania jej zgodności z prawem.

Z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika obowiązek właścicieli lokali ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali co następuje między innymi przez uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Wydatki związane z utrzymywaniem poszczególnych lokali to przede wszystkim koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej, wody, wywóz nieczystości. Zarząd Wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody dla poszczególnych lokali występuje zwykle jako pośrednik między dostawcą a odbiorcami czyli właścicielami lokali. Zawiera umowę na dostawę i rozlicza się z dostawcami, a środki na ten cel otrzymuje od właścicieli lokali. Te środki na pokrycie kosztów eksploatacji lokali, związane ściśle z danym lokalem stanowią wierzytelność właścicieli lokali, nie stają się ani własnością ani majątkiem Wspólnoty. Jeżeli wpłaty przewyższają wydatki różnica powinna być zwrócona właścicielowi lub zaliczona na poczet takich przyszłych jego wydatków. Prawa właściciela lokalu do dysponowania jego majątkiem nie można zniweczyć uchwałą co do przeznaczenia nadwyżki na inny cel. Właściciele lokali (ogół właścicieli) nie mogą decydować o składnikach majątku innych właścicieli lokali. Takiego uprawnienia nie przewidują dla ogółu właścicieli przepisy powołanej ustawy.

Jeżeli przeto na koncie eksploatacyjnym Wspólnoty znajdowały się środki pieniężne przeznaczone na pokrycie wydatków związanych z utrzymywaniem poszczególnych lokali, które to środki nie stanowią ani własności wspólnoty ani nie były objęte współwłasnością lecz stanowiły fundusze ("własność") właścicieli lokali, to podjęcie uchwały co do innego przeznaczenia tych funduszy oznacza dysponowanie cudzym mieniem przez osoby nieuprawnione.

Taka uchwała w zakresie skutków musi być oceniona jako bezskuteczna stąd żądanie jej uchylenia Sąd Okręgowy prawidłowo ocenił jako uzasadnione.

Ubocznie dodać można, że gdyby zaskarżoną uchwałę odczytywać jako prowadzącą do przesunięcia tylko w grupach tych środków finansowych, z których każda jest przeznaczona wyłącznie na koszty zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 punkty 1-5), to i tak, zdaniem Sądu Apelacyjnego, uchwałę należałoby ocenić jako wadliwą.

Jej wykonanie prowadziłoby bowiem do zmiany stosunku, w jakim w myśl art. 12 ust 2 ustawy, właściciele lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ta grupa właścicieli lokali, których środków pieniężnych dotyczyłaby uchwała, miałaby bowiem uiszczone w całości koszty eksploatacyjne, a nadwyżka w opłatach eksploatacyjnych zabrana z ich konta w wykonaniu uchwały, powiększałaby, ponad ich udział w nieruchomości wspólnej, środki, które zgodnie z wysokością tego swego udziału już wpłacili na fundusz remontowy. Zatem na fundusz remontowy ta grupa właścicieli wpłaciłaby więcej niż wynikałoby to z przepisu ustawy. Powołany zaś przepis, z wyjątkiem przewidzianym w jego ust. 3, ma charakter bezwzględnie obowiązujący czyli nie dopuszcza modyfikacji uchwałą ogółu właścicieli. Wyższe wpłaty na fundusz remontowy mogłyby mieć miejsce tylko jako wpłaty dobrowolne oznaczonych osób. Uchwała ogółu właścicieli lokali w takim przedmiocie jest niezgodna z prawem.

Reasumując, Sąd Apelacyjny nie znalazł podstawy dla uwzględnienia apelacji - z tej też przyczyny orzekł zgodnie z treścią art. 385 k.p.c.