Wydatki związane z utrzymaniem lokali (art. 13 ust. 1 u.w.l.)

W art. 12 ust. 2 i 3 oraz art. 13 ust. 1 u.w.l. ustawodawca uregulował obowiązek ponoszenia przez członków wspólnoty mieszkaniowej dwojakiego rodzaju wydatków. Pierwsze stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się głównie wydatki i opłaty określone w art. 14 u.w.l. Na pokrycie tych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ust. 1 u.w.l.), których wysokość wspólnota ustala w formie uchwały (art. 22 ust. 1 pkt 3 u.w.l.). Drugim rodzajem wydatków ponoszonych przez właścicieli są wydatki związane z utrzymaniem ich lokali (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Chodzi tu głównie o koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości. Właściciele lokali wnoszą stosowne opłaty w formie czynszu. Istotne jest to, że pieniądze wpłacane na te opłaty nie stają się środkami wspólnoty.

Wyrok SA w Białymstoku z dnia 15 marca 2013 r., I ACa 912/12

Standard: 24073 (pełna treść orzeczenia)

Wydatki związane z utrzymywaniem poszczególnych lokali to przede wszystkim koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej, wody, wywóz nieczystości. Zarząd Wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody dla poszczególnych lokali występuje zwykle jako pośrednik między dostawcą a odbiorcami czyli właścicielami lokali. Zawiera umowę na dostawę i rozlicza się z dostawcami, a środki na ten cel otrzymuje od właścicieli lokali. Te środki na pokrycie kosztów eksploatacji lokali, związane ściśle z danym lokalem stanowią wierzytelność właścicieli lokali, nie stają się ani własnością ani majątkiem Wspólnoty.

Jeżeli wpłaty przewyższają wydatki różnica powinna być zwrócona właścicielowi lub zaliczona na poczet takich przyszłych jego wydatków. Prawa właściciela lokalu do dysponowania jego majątkiem nie można zniweczyć uchwałą co do przeznaczenia nadwyżki na inny cel. Właściciele lokali (ogół właścicieli) nie mogą decydować o składnikach majątku innych właścicieli lokali. Takiego uprawnienia nie przewidują dla ogółu właścicieli przepisy powołanej ustawy.

Jeżeli na koncie eksploatacyjnym Wspólnoty znajdowały się środki pieniężne przeznaczone na pokrycie wydatków związanych z utrzymywaniem poszczególnych lokali, które to środki nie stanowią ani własności wspólnoty ani nie były objęte współwłasnością lecz stanowiły fundusze ("własność") właścicieli lokali, to podjęcie uchwały co do innego przeznaczenia tych funduszy oznacza dysponowanie cudzym mieniem przez osoby nieuprawnione.

Wykonanie uchwały prowadziłoby zmiany stosunku, w jakim w myśl art. 12 ust 2 ustawy, właściciele lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ta grupa właścicieli lokali, których środków pieniężnych dotyczyłaby uchwała, miałaby bowiem uiszczone w całości koszty eksploatacyjne, a nadwyżka w opłatach eksploatacyjnych zabrana z ich konta w wykonaniu uchwały, powiększałaby, ponad ich udział w nieruchomości wspólnej, środki, które zgodnie z wysokością tego swego udziału już wpłacili na fundusz remontowy. Zatem na fundusz remontowy ta grupa właścicieli wpłaciłaby więcej niż wynikałoby to z przepisu ustawy. Powołany zaś przepis, z wyjątkiem przewidzianym w jego ust. 3, ma charakter bezwzględnie obowiązujący czyli nie dopuszcza modyfikacji uchwałą ogółu właścicieli. Wyższe wpłaty na fundusz remontowy mogłyby mieć miejsce tylko jako wpłaty dobrowolne oznaczonych osób. Uchwała ogółu właścicieli lokali w takim przedmiocie jest niezgodna z prawem.

Wyrok SA w Warszawie, z dnia 15 kwietnia 2004 r., I ACa 1382/03

Standard: 24123 (pełna treść orzeczenia)