Uchwała rozdysponowująca nadwyżką na fundusz remontowy
Rozdysponowanie nadwyżką budżetową wspólnoty Wydatki na remonty; fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej
Sprzeczna z interesem powoda jest możliwość „zatrzymania" nadpłaty z tytułu środków wpłaconych na poczet funduszu remontowego i nie wydatkowanych w sytuacji sprzedaży lokali.
Dotychczasowy właściciel ma ustawowe prawo domagać się zwrotu przypadającej na niego nadpłaty. W przeciwnym razie mielibyśmy do czynienia z nieznaną ustawie swoistą „daniną" na rzecz wspólnoty. Wspólnota ma niewątpliwie obowiązek rozliczenia nadwyżek z tytułu wpłat na koszty zarządu z właścicielami lokali. Może to nastąpić jednak w różny sposób, a nie tylko poprzez ich zwrot właścicielom lokali. Jednym z takich sposobów może być przeznaczenie takiej nadwyżki na zasilenie funduszu remontowego, gdyż podjęcie takiej uchwały może w konkretnych okolicznościach pozostawać w interesie wszystkich właścicieli lokali i pozwala uniknąć zwracania poszczególnym członkom niewysokich zazwyczaj kwot. Może zaś sprzyjać zapewnieniu płynności finansowej wspólnoty, czy utworzeniu pewnej rezerwy finansowej na nieprzewidziane wydatki remontowe (por. uchwała SN z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07).
Istnieje spór czy wspólnota mieszkaniowa może postanowić, że nadwyżka, przysługująca właścicielom z tytułu wpłat na koszty eksploatacji, może zostać przesunięta na fundusz remontowy, czyli na koszty zarządu nieruchomością wspólną.
W orzecznictwie sądowym uznaje się, że nie jest to dopuszczalne, a wspólnota nie ma żadnych praw do rozporządzania środkami pieniężnymi właścicieli lokali przeznaczonych na określony cel, nawet jeżeli okaże się, że wydatki te były niższe niż przewidywano. Zgodnie z orzecznictwem, zasilanie funduszu remontowego wspólnoty nie może naruszać prawa i musi odbywać się według określonych reguł (wyrok SA w Katowicach z 2.10.2009 r., sygn. akt I ACa 514/09, wyrok SN z dnia 8.10.2008 r., V CSK 133/08, uchwała SN z dnia 21.12.2007 r., III CZP 65/07, wyroku SA w Warszawie z dnia 15.04.2004 r. I ACa 1382/03).
Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Przepis ten nie dopuszcza modyfikacji obowiązków właścicieli uchwałą ogółu i ma charakter bezwzględnie obowiązujący.
Z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, wynika obowiązek właścicieli lokali ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali co następuje między innymi przez uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Wydatki związane z utrzymywaniem poszczególnych lokali to przede wszystkim koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej, wody, wywóz nieczystości. Zarząd Wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody dla poszczególnych lokali występuje zwykle jako pośrednik między dostawcą a odbiorcami czyli właścicielami lokali. Zawiera umowę na dostawę i rozlicza się z dostawcami, a środki na ten cel otrzymuje od właścicieli lokali. Te środki na pokrycie kosztów eksploatacji lokali, związane ściśle z danym lokalem stanowią wierzytelność właścicieli lokali, nie stają się ani własnością ani majątkiem Wspólnoty.
Jeżeli wpłaty przewyższają wydatki różnica powinna być zwrócona właścicielowi lub zaliczona na poczet takich przyszłych jego wydatków. Prawa właściciela lokalu do dysponowania jego majątkiem nie można zniweczyć podjętą w trybie większościowym uchwałą, co do przeznaczenia nadwyżki na inny cel.
Właściciele lokali (ogół właścicieli) nie mogą decydować o składnikach majątku innych właścicieli lokali. Takiego uprawnienia nie przewidują dla ogółu właścicieli przepisy powołanej ustawy (wyrok SA w Warszawie, z dnia 15 kwietnia 2004 r., I ACa 1382/03, wyroku SO w Katowicach z dnia 11 maja 2009 r., sygn. akt II C 230/08). Oczywiście, zważywszy na interes ekonomiczny, nic nie stoi na przeszkodzie aby wszyscy właściciele podjęli taką uchwałę jednomyślnie. Do jej skuteczności potrzebna jest jednak zgoda każdego właściciela lokalu, bo tylko on może skutecznie decydować o swojej własności.
Wyrok SO w Olsztynie z dnia 17 stycznia 2017 r., I C 626/16
Standard: 10291 (pełna treść orzeczenia)
Jeżeli na koncie eksploatacyjnym Wspólnoty znajdowały się środki pieniężne przeznaczone na pokrycie wydatków związanych z utrzymywaniem poszczególnych lokali, które to środki nie stanowią ani własności wspólnoty ani nie były objęte współwłasnością lecz stanowiły fundusze ("własność") właścicieli lokali, to podjęcie uchwały co do innego przeznaczenia tych funduszy oznacza dysponowanie cudzym mieniem przez osoby nieuprawnione.
Wykonanie uchwały prowadziłoby do zmiany stosunku, w jakim w myśl art. 12 ust 2 ustawy, właściciele lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ta grupa właścicieli lokali, których środków pieniężnych dotyczyłaby uchwała, miałaby bowiem uiszczone w całości koszty eksploatacyjne, a nadwyżka w opłatach eksploatacyjnych zabrana z ich konta w wykonaniu uchwały, powiększałaby, ponad ich udział w nieruchomości wspólnej, środki, które zgodnie z wysokością tego swego udziału już wpłacili na fundusz remontowy. Zatem na fundusz remontowy ta grupa właścicieli wpłaciłaby więcej niż wynikałoby to z przepisu ustawy. Powołany zaś przepis, z wyjątkiem przewidzianym w jego ust. 3, ma charakter bezwzględnie obowiązujący czyli nie dopuszcza modyfikacji uchwałą ogółu właścicieli. Wyższe wpłaty na fundusz remontowy mogłyby mieć miejsce tylko jako wpłaty dobrowolne oznaczonych osób. Uchwała ogółu właścicieli lokali w takim przedmiocie jest niezgodna z prawem.
Wyrok SA w Warszawie, z dnia 15 kwietnia 2004 r., I ACa 1382/03
Standard: 24125 (pełna treść orzeczenia)