Postanowienie z dnia 2015-02-27 sygn. V CSK 271/14

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt V CSK 271/14

Postanowienie

Sądu Najwyższego

z dnia 27 lutego 2015 r.  

Przewodniczący: Sędzia SN Krzysztof Strzelczyk.

Sędziowie SN: Mirosław Bączyk, Maria Szulc (spr.).

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "Z." w Ś. przy uczestnictwie "M.Z.E.C.", spółki z o.o. w Ś. o wpis służebności przesyłu, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 20 lutego 2015 r. skargi kasacyjnej uczestnika postępowania od postanowienia Sądu Okręgowego w Świdnicy z dnia 5 lutego 2014 r.

uchylił zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego w Świdnicy z dnia 6 grudnia 2013 r. i przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu w Świdnicy do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego i apelacyjnego.

Uzasadnienie

Zaskarżonym postanowieniem Sąd Okręgowy w Świdnicy oddalił apelację uczestnika "M.Z.E.C.", spółki z o.o. w Ś. od postanowienia Sądu Rejonowego w Świdnicy, którym został oddalony wniosek Spółdzielni Mieszkaniowej "Z." w Ś. o dokonanie wpisu służebności przesyłu ustanowionej umową zawartą z uczestnikiem.

Sąd drugiej instancji podzielił pogląd Sądu Rejonowego, że wobec wyodrębnienia na nieruchomości obciążonej służebności lokali mieszkalnych i powstania prawa współwłasności działki gruntu oraz części wspólnych nieruchomości spółdzielnia utraciła wyłączne prawo do korzystania i rozporządzania nieruchomością. Wykładnia art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r., poz. 1222 - dalej: "u.s.m.") jednoznacznie wskazuje, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonuje zarząd nieruchomością wspólną z mocy prawa, ale wobec nieokreślenia w ustawie jego zakresu, podwójne odesłanie zawarte w ust. 1 tego artykułu oraz w art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 - dalej: "u.w.l.") przesądza obowiązek uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.) w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, chyba że w umowach o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego inaczej został określony zakres zarządu powierzonego (art. 18 ust. 1 u.w.l.).

Zarząd nieruchomością sprawowany na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. nie uprawnia spółdzielni podejmującej czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu do występowania w roli właściciela nieruchomości wspólnej, z wyłączeniem osób posiadających prawo odrębnej własności lokalu. Odmienne stanowisko, zdaniem Sądu Okręgowego, w istocie niweczyłoby sens wyodrębnienia tego prawa oraz uprawnień właścicieli lokali wynikających z prawa współwłasności nieruchomości wspólnej. Ponadto ustanowienie służebności przesyłu ogranicza w sposób trwały wykonywanie w pełnym zakresie prawa własności, dlatego do jej skutecznego ustanowienia konieczne jest oświadczenie woli wszystkich współwłaścicieli, co w niniejszej sprawie nie nastąpiło.

W skardze kasacyjnej uczestnik zarzucił naruszenie art. 27 ust. 2 u.s.m. przez przyjęcie, że reżim spółdzielczy w zakresie zarządu nieruchomością wspólną nie dotyczy czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, art. 27 ust. 1 u.s.m. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. wskutek uznania, że pierwszy z nich odsyła do drugiego, a drugi do art. 199 k.c. w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, której spółdzielnia jest współwłaścicielem, art. 64 ust. 1 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 1 Konstytucji w związku z art. 27 ust. 2 u.s.m. wskutek uznania, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie zawiera w art. 27 ust. 2 ustawowego ograniczenia prawa własności poszczególnych lokali na rzecz spółdzielni mieszkaniowych, oraz art. 32 Konstytucji przez zróżnicowanie statusu prawnego właścicieli samodzielnych lokali w zakresie podlegania konstytucyjnej ochronie własności w zależności od podmiotu od którego nastąpiło pierwotne nabycie lokalu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Pogląd, który legł u podstaw zaskarżonego postanowienia, pozostaje w związku z rozbieżnymi stanowiskami przedstawicieli doktryny i wcześniejszych poglądów judykatury co do zakresu zarządu wykonywanego przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m., zgodnie z którym zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 u.w.l., choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24¹ i art. 26; przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

Przyjmuje się, że art. 27 ust. 2 u.s.m. nie określa zakresu zarządu powierzonego spółdzielni, natomiast wyłącza możliwość zastosowania ustawy o własności lokali, co w świetle art. 1 ust. 2 u.w.l. uzasadnia zastosowanie przepisów kodeksu cywilnego o zarządzie współwłasnością. Zarząd nieruchomością wspólną nie uprawnia więc spółdzielni do podejmowania czynności przekraczającej zakres czynności zwykłego zarządu. Przedstawiciele tego poglądu podkreślają niejednoznaczne brzmienie omawianego przepisu ograniczające uprawnienia właściciela, co czyni koniecznym zastosowanie prokonstytucyjnej wykładni i dyrektywy in dubio pro libertate, i w konsekwencji stwierdzają, że nie ma podstaw do preferowania własności spółdzielczej i nieuzasadnionego uprzywilejowania właścicieli będących członkami spółdzielni, a ochronę uprawnień właścicielskich należy postawić wyżej, niż potrzebę usprawniania działalności spółdzielni albo wyeliminowania ewentualnych trudności w zarządzaniu nieruchomością wspólną (uchwała składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r., II OPS 2/12, ONSAiWSA 2013, nr 2, poz. 23, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 października 2011 r., VII SA/Wa 1395/11, nie publ., wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 19 lutego 2013 r., II SA/ Bd 1177/12, nie publ., oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 26 lipca 2013 r., II SA/Gl 591/13, nie publ.).

W stanowisku przeciwnym, wskazującym na ustawowy charakter zarządu spółdzielni nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność jej i innych właścicieli lokali oraz wyłączenie w art. 27 ust. 2 u.s.m. reżimu zarządzania przewidzianego w ustawie o własności lokali i wprowadzenie reżimu uregulowanego w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych bez zamieszczenia odesłania do stosowania przepisów kodeksu cywilnego, akcentuje się brak określenia w art. 18 ust. 1 u.w.l. zakresu zarządu powierzonego, odmienny charakter współwłasności nieruchomości wspólnej i współwłasności uregulowanej w kodeksie cywilnym, konieczność stworzenia efektywnego mechanizmu zarządzania w celu ochrony interesu wspólnego członków spółdzielni nie będących właścicielami wyodrębnionych lokali, członków spółdzielni, którym służy prawo odrębnej własności lokalu oraz właścicieli lokali wyodrębnionych nie będących członkami spółdzielni. W rezultacie przyjmuje się, że zarząd nieruchomością wspólną wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową ex lege wykonywany jest tak, jak zarząd nieruchomościami stanowiącymi wyłącznie jej własność i obejmuje zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczające zwykły zarząd (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2014 r., III CZP 122/13, OSNC 2015, nr 1, poz. 3, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2012 r., IV CNP 80/11, nie publ., wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 21 czerwca 2011 r., II SA/01 293/11, nie publ., i wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 3 czerwca 2008 r., II SA/Bd 16/08, nie publ.). To stanowisko należy uznać za ukształtowane w orzecznictwie Sądu Najwyższego i mające oparcie w orzeczeniach Trybunału Konstytucyjnego (wyroki z dnia 28 października 2010 r., SK 19/09, OTK-A Zb.Urz. 2010, nr 8, poz. 83 i z dnia 5 lutego 2015 r., K 60/13, OTK-A Zb.Urz. 2015, nr 2, poz. 11). Podziela je także Sąd Najwyższy w obecnym składzie.

Spółdzielnia mieszkaniowa wykonuje zarząd nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 zdanie pierwsze u.s.m. z mocy prawa, tak jak zarząd powierzony, czyli tak jakby właściciele lokali, w tym również niebędący członkami spółdzielni, powierzyli jej zarząd na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l. Przepis ten w zdaniu drugim wyłącza, poza art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, stosowanie przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną, co oznacza, że nie ma zastosowania uregulowanie ograniczające samodzielne działanie zarządcy do czynności zwykłego zarządu oraz wprowadzające wymaganie uchwały właścicieli lokali dla czynności przekraczających zakres tych czynności (art. 22 u.w.l.), a więc odmiennie niż to jest w razie powierzenia zarządu przez właścicieli w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, jeżeli nie rozszerzą oni uprawnień zarządcy (art. 18 ust. 1 u.w.l.).

Brak także podstaw do przyjęcia, że przez normy art. 27 ust. 1 u.s.m. i art. 1 ust. 2 u.w.l. ustawodawca odsyła do odpowiedniego stosowania kodeksu cywilnego w zakresie dotyczącym zarządu nieruchomością wspólną. Odesłanie zawarte w art. 27 ust. 1 dotyczy jedynie zakresu nieuregulowanego w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, z zastrzeżeniem ust. 2. Takie sformułowanie przepisu wskazuje, że ustawodawca uznał przedmiot objęty normą ust. 2 za uregulowany. Brak wyraźnego określenia zakresu zarządu wykonywanego przez spółdzielnię także przemawia za tym, że nie został on ograniczony do czynności zwykłego zarządu, w tych bowiem wypadkach, w których ustawodawca takie ograniczenie wprowadza, przepis zawiera wyraźne i precyzyjne wskazanie na granice dozwolonych samodzielnych czynności zarządcy rzeczą wspólną (art. 22 u.w.l., art. 199 i 201 k.c., art. 38 i 48 ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze, jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r., poz. 1443).

Należy więc uznać, że unormowanie w art. 27 ust. 2 w związku z ust. 1 u.s.m. sposobu i zakresu wykonywania zarządu przez spółdzielnię mieszkaniową jest całościowe i spójne, nie zawiera więc luki prawnej uzasadniającej odwołanie się do art. 199 k.c. Trzeba również zauważyć, że nie byłoby zrozumiałe stosowanie przepisów kodeksu cywilnego w zakresie zarządu rzeczą wspólną, skoro zagadnienie to jest uregulowane w sposób tożsamy, z odmiennościami wynikającymi z charakteru rzeczy wspólnej, w ustawie o własności lokali. W art. 27 ust. 2 u.s.m. ustawodawca wyłączył obowiązek podjęcia uchwały przez właścicieli lokali co do czynności przekraczających zwykły zarząd, zatem to nie ma uzasadnienia wprowadzenie obowiązku wyrażenia przez nich zgody na takie czynności. W konsekwencji należy przyjąć, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. jest uprawniona do dokonywania czynności zwykłego zarządu oraz przekraczających zwykły zarząd.

Takie ukształtowanie sposobu wykonywania zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową może prowadzić do kolizji interesów poszczególnych właścicieli lokali niewyodrębnionych i wyodrębnionych, w tym będących lub niebędących członkami spółdzielni. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwałach z dnia 26 listopada 2008 r., III CZP 100/08 (OSNC 2009, nr 10, poz. 140) i z dnia 9 lutego 2012 r., III CZP 89/11 (OSNC 2012, nr 7-8, poz. 86) oraz Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 29 października 2010 r., SK 19/09, zasada wykonywania zarządu przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie ustawy, po ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu w budynku należącym dotychczas w całości do spółdzielni, była wyrazem kompromisu koniecznego w skomplikowanym układzie stosunków własnościowych spółdzielni i właścicieli lokali wyodrębnionych. Przyjęte rozwiązanie ma na celu nie uprzywilejowanie spółdzielni, lecz ochronę interesów ich członków oraz zapewnienie - do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu - sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną. W przeciwieństwie do współwłasności rzeczy uregulowanej w kodeksie cywilnym mającej z natury charakter tymczasowy, współwłasność nieruchomości wspólnej jest czynnikiem trwałym, związanym z odrębną własnością lokali. W braku możliwości jej zniesienia co do elementów koniecznych (art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l.), trzeba przyznać prymat interesowi wspólnemu, a nie interesowi poszczególnych właścicieli.

Wbrew stanowisku Sądu Okręgowego, kwestia sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną jest równie istotna dla właścicieli lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych będących spółdzielcami, jak i właścicieli lokali niebędącymi członkami spółdzielni, zwłaszcza w budynkach wielomieszkaniowych. Nie stanowi to również nadmiernego i sprzecznego z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 2 Konstytucji ograniczenia prawa własności w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną. Zarząd unormowany w art. 27 ust. 2 u.s.m. nie ma charakteru obligatoryjnego i przymusowego; większość właścicieli może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali (art. 24¹ § 1 u.s.m.). Nie zostaje więc naruszona istota własności, skoro właściciele mają możliwość porozumienia się w kwestii zarządu własnością; fakt, że porozumienie to musi uwzględniać wolę wszystkich współwłaścicieli, a więc również spółdzielni mieszkaniowej, nie stanowi - jak stwierdził w powołanym wyroku Trybunał Konstytucyjny - nadmiernego ograniczenia własności, wykraczającego poza poziom niezbędności.

Prawa właścicieli niebędących członkami spółdzielni są także zagwarantowane przez rozwiązania zawarte w art. 4 ust. 2, 4, 6⁴ i 8 u.s.m. przez zrównanie ich obowiązków w zakresie pokrywania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej oraz kwestionowania wysokości opłat na drodze sądowej. Ochronie własności służy również, w drodze odpowiedniego stosowania art. 42 Prawa spółdzielczego, prawo zaskarżenia uchwał walnego zgromadzenia spółdzielni w takim zakresie, w jakim dotyczą ich praw odrębnej własności (art. 24 u.s.m.). Odrębna własność lokalu obejmuje także udziały w nieruchomości wspólnej, a więc zakres zaskarżenia obejmie również sprawy związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Nie ma też dysproporcji pomiędzy unormowaniem w zakresie kontroli czynności zarządczych spółdzielni dotyczących właścicieli lokali niewyodrębnionych i wyodrębnionych, będących członkami spółdzielni, oraz właścicieli lokali wyodrębnionych, którzy nie są członkami spółdzielni.

Stanowisko to uchyla potrzebę odniesienia się do zagadnienia, czy umowne ustanowienie służebności przesyłu stanowi czynność zwykłego zarządu, czy przekraczającą zwykły zarząd. Na marginesie jedynie należy wskazać, że Sąd Najwyższy wyraził pogląd, iż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną (postanowienia z dnia 6 lipca 2011 r., I CSK 714/10, nie publ., i z dnia 17 lutego 2011 r., IV CSK 303/10, "Izba Cywilna" 2011, nr 11, s. 37).

Z tych względów orzeczono, jak w sentencji na podstawie art. 398¹⁵ k.c.

OSNC 2016 r., Nr 2, poz. 27