Kolizja interesów właścicieli lokali w zw. z wykonywaniem zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię

Spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. jest uprawniona do dokonywania czynności zwykłego zarządu oraz przekraczających zwykły zarząd. Takie ukształtowanie sposobu wykonywania zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową może prowadzić do kolizji interesów poszczególnych właścicieli lokali niewyodrębnionych i wyodrębnionych, w tym będących lub niebędących członkami spółdzielni. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwałach z dnia 26 listopada 2008 r., III CZP 100/08 i z dnia 9 lutego 2012 r., III CZP 89/11 oraz Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 29 października 2010 r., SK 19/09, zasada wykonywania zarządu przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie ustawy, po ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu w budynku należącym dotychczas w całości do spółdzielni, była wyrazem kompromisu koniecznego w skomplikowanym układzie stosunków własnościowych spółdzielni i właścicieli lokali wyodrębnionych.

Przyjęte rozwiązanie ma na celu nie uprzywilejowanie spółdzielni, lecz ochronę interesów ich członków oraz zapewnienie - do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu - sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną. W przeciwieństwie do współwłasności rzeczy uregulowanej w kodeksie cywilnym mającej z natury charakter tymczasowy, współwłasność nieruchomości wspólnej jest czynnikiem trwałym, związanym z odrębną własnością lokali. W braku możliwości jej zniesienia co do elementów koniecznych (art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l.), trzeba przyznać prymat interesowi wspólnemu, a nie interesowi poszczególnych właścicieli.

Prawa właścicieli niebędących członkami spółdzielni są także zagwarantowane przez rozwiązania zawarte w art. 4 ust. 2, 4, 6[4] i 8 u.s.m. przez zrównanie ich obowiązków w zakresie pokrywania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej oraz kwestionowania wysokości opłat na drodze sądowej. Ochronie własności służy również, w drodze odpowiedniego stosowania art. 42 Prawa spółdzielczego, prawo zaskarżenia uchwał walnego zgromadzenia spółdzielni w takim zakresie, w jakim dotyczą ich praw odrębnej własności (art. 24 u.s.m.).

Odrębna własność lokalu obejmuje także udziały w nieruchomości wspólnej, a więc zakres zaskarżenia obejmie również sprawy związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Nie ma też dysproporcji pomiędzy unormowaniem w zakresie kontroli czynności zarządczych spółdzielni dotyczących właścicieli lokali niewyodrębnionych i wyodrębnionych, będących członkami spółdzielni, oraz właścicieli lokali wyodrębnionych, którzy nie są członkami spółdzielni.

Postanowienie SN z dnia 27 lutego 2015 r., V CSK 271/14

Standard: 48459 (pełna treść orzeczenia)