Postanowienie z dnia 2004-07-02 sygn. II CK 265/04

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt II CK 265/04

Postanowienie

Sądu Najwyższego

z dnia 2 lipca 2004 r.

Przewodniczący: Sędzia SN Tadeusz Żyznowski. Sędziowie SN: Irena Gromska-Szuster (spr.), Henryk Pietrzkowski. 

Protokolant: Maryla Czajkowska.

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Wytwórni Podkładów Strunobetonowych Spółki Akcyjnej w Goczałkowie oraz Haliny i Tadeusza małżonków Z. o wpis w księdze wieczystej, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 2 lipca 2004 r. kasacji wnioskodawczyni - Wytwórni Podkładów Strunobetonowych Spółki Akcyjnej w Goczałkowie od postanowienia Sądu Okręgowego z dnia 30 czerwca 2003 r., uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 24 stycznia 2003 r. i przekazuje sprawę temu Sądowi do ponownego rozpoznania.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy, uwzględniając wniosek zawarty w akcie notarialnym umowy sprzedaży zawartej w dniu 28 października 2002 r., dokonał odłączenia działki nr 569, stanowiącej własność Skarbu Państwa, a będącej w użytkowaniu wieczystym wnioskodawców Haliny i Tadeusza małż. Z. i wpisał ją do nowej księgi wieczystej Kw nr 50 697. Postanowieniem z dnia 24 stycznia 2003 r. oddalił natomiast wniosek o wpisanie małżonków Z., jako współużytkowników wieczystych w 1/21 części działek nr 586 i 587 o łącznej powierzchni 0,168 ha, mających urządzoną księgę wieczystą Kw Nr 50 687, stwierdzając, że gminie przysługiwało prawo pierwokupu niezabudowanych działek, a zatem sporządzona bezwarunkowa umowa sprzedaży jest nieważna z mocy art. 58 § 1 k.c.

Sąd Okręgowy, oddalając zaskarżonym postanowieniem z dnia 30 czerwca 2003 r. apelację wnioskodawczyni - Wytwórni Podkładów Strunobetonowych S.A. w Goczałkowie - wskazał, że w opisie i mapie z dnia 2 października 2002 r. powierzchnia działki nr 586 została określona na 0.12,89 ha z zaznaczeniem we właściwej rubryce: "droga". Powierzchnia działki nr 587 wynosi 0.03,91 ha z zaznaczeniem, że jest to użytek. W decyzji Wójta Gminy Kolsko z dnia 1 sierpnia 2001 r., zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości gruntowej, działka nr 586 o pow. 0.12,09 ha została wskazana jako teren drogi dojazdowej, a działka nr 587 o pow. 0.03,91 ha jako teren parkingów i osadnika zbiorczego. W umowie sprzedaży skarżąca Wytwórnia podała, że obie działki gruntu nr 586 i 587 są niezabudowane, a sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego co do istnienia na działce nr 587 osadnika zbiorczego ścieków. Działki te jako niezabudowane są wpisane do księgi wieczystej.

Kasację od powyższego orzeczenia wniosła Wytwórnia Podkładów Strunobetonowych S.A. w Goczałkowie i z powołaniem się na podstawę przewidzianą w art. 393¹ pkt 1 k.p.c. zarzucała naruszenie prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowanie przepisu art. 109 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) polegające na przyjęciu przez Sądy obu instancji, że Gminie Kolsko przysługuje prawo pierwokupu niezabudowanych działek nr 586 i 587, podczas gdy działki te są funkcjonalnie związane z nieruchomością zabudowaną domem letniskowym, bowiem działka nr 586 stanowi wewnętrzną drogę dojazdową do działki zabudowanej domem letniskowym, a działka nr 587 jest działką zabudowaną osadnikiem zbiorczym ścieków bezodpływowych, czego nie uwzględniły Sądy obu instancji. Wskazując na powyższe skarżąca Wytwórnia wnosiła o uchylenie zaskarżonego postanowienia, a także postanowienia Sądu Rejonowego i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania za wszystkie instancje.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W myśl art. 26 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane z ewidencji gruntów i budynków. Konkretyzację powołanego art. 26 ustawy stanowi § 28 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122), w myśl którego dane dotyczące nieruchomości gruntowych i budynków wpisuje się w księdze wieczystej na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej lub mapy zasadniczej, sporządzonych na podstawie przepisów o ewidencji gruntów i budynków, oraz wypisu z rejestru gruntów lub wyciągu z wykazu zmian gruntowych, chyba że właściwe przepisy tego rozporządzenia stanowią inaczej. W następstwie tak prowadzonej ewidencji gruntów i budynków powstaje zbiór dokumentów urzędowych, stanowiących podstawę działalności właściwych organów i podmiotów wymienionych w art. 21 ustawy z dnia 17 maja 1987 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. Nr 30, poz. 163 ze zm.). Stanowi on, że podstawą planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, a także oznaczania nieruchomości w księdze wieczystej, powinny być dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków. Oczywistym jest, że zgromadzone w wyniku prowadzenia tej ewidencji dokumenty, jak wypisy, wyrysy i kopie map ewidencyjnych, na które powołuje się Sąd Okręgowy w zaskarżonym postanowieniu, mają - po ich uwierzytelnieniu (opatrzeniu stosowną klauzulą przez organ prowadzący ewidencję) - moc dokumentów urzędowych. Zasada spójności systemu prawnego, której w literaturze przedmiotu przypisuje się charakter nadrzędny, ma zagwarantować zgodność w zakresie oznaczania nieruchomości w księdze wieczystej z danymi wynikającymi z przytoczonej ewidencji, zawierającej dokumentację o charakterze podstawowym dla zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych. Potwierdzeniem takiego właśnie dążenia ustawodawcy jest art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, normujący usunięcie niezgodności danych z ewidencji gruntów i budynków z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej. Przepis ten expressis verbis stanowi, iż podstawą usunięcia niezgodności są dane wynikające z ewidencji gruntów.

W odniesieniu do działki nr 586 niewątpliwe jest, że została ona oznaczona jako użytki-droga. Definiując pojęcie działki gruntu w art. 4 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania, ustawodawca określił, że należy przez to rozumieć część nieruchomości, wydzieloną w wyniku jej podziału lub scalenia a także odrębnie położoną część tej nieruchomości. Nawet więc odległe od siebie działki, według brzmienia powołanego przepisu, mogą być częścią określonej nieruchomości. Niewątpliwe jest, że działka nr 586 stanowiąca drogę, jest niezbędna dla kupujących małżonków Z. i innych nabywców. Umożliwia im dojazd do nabytej działki zabudowanej. Jest działką stanowiącą niezbędną część nieruchomości zabudowanej, bez której kupno samej działki zabudowanej traci sens z uwagi na brak dostępu. Zwrócić także należy uwagę, że pojęcie budowli, obejmujące drogę, określa art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (jedn. tekst: Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.). Ustanowione w art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami prawo pierwokupu przysługuje gminie w stosunku do pewnych kategorii nieruchomości, a nie działki. Przesłanki w tym przepisie wymienione muszą być spełnione w odniesieniu do całej nieruchomości, a nie - jak to błędnie przyjęły Sądy obu instancji - do części nieruchomości stanowiącej drogę, choćby była ona wyodrębnioną działką. W świetle powyższego zrozumiałe jest - relacjonowane w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia - stanowisko Gminy, odmawiającej nieodpłatnego nabycia przez nią działek nr 586 i 587, na których jest droga i zbiornik bezodpływowy służący do odprowadzania ścieków z domków istniejących oraz z budynków, które powstaną na działkach niezabudowanych po podziale działki nr 399/15. Ustawa o gospodarce nieruchomościami zwalniała z przetargu wówczas, gdy przedmiotem zbycia są części nieruchomości, niezbędne do poprawienia warunków gospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza te części nabyć, jeżeli nie mogą być zbyte jako odrębne nieruchomości (art. 37 ust. 2 pkt 6 w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania).

W odniesieniu do działki nr 587, Sąd Okręgowy dostrzegł rozbieżność pomiędzy decyzją Wójta Gminy Kolsko z dnia 1 sierpnia 2001 r. zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 399/15, w której wymieniona jest działka nr 587 o powierzchni 0.0391 ha jako teren zespołów parkingów i osadnika zbiorczego a danymi z rejestru gruntów wskazującymi, że działka ta stanowi użytek. Stwierdził jednakże, iż w postępowaniu wieczystoksięgowym sąd nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego na okoliczność istnienia na działce nr 587 osadnika zbiorczego ścieków. Oczywiste jest, że zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego określony w art. 626⁸ § 2 k.p.c. wyklucza przeprowadzanie jakichkolwiek własnych dowodów i dokonywania na ich podstawie własnych ustaleń. Jednakże nie stoi on na przeszkodzie wyjaśnieniu przez tenże sąd, czy ze względu na sposób gospodarczego wykorzystania tego terenu poczyniona adnotacja w odniesieniu do działki nr 587 - "użytek" - była wyczerpująca i kompletna w świetle obowiązującej w ewidencji gruntów i budynków systematyki użytków gruntowych. Odmienne zapatrywanie wyrażone w zaskarżonym orzeczeniu ogranicza rolę sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym do realizacji funkcji wyłącznie restrykcyjno-ewidencyjnych ksiąg wieczystych. Sądy obu instancji, na wskazanych rozbieżnościach czy niedokładnościach dostrzeżonych pomiędzy danymi pochodzącymi od organów władzy publicznej prowadzących ewidencję i zatwierdzających projekt podziału nieruchomości obejmującej i wskazaną działkę nr 587, oparły negatywną dla wnioskodawczyni treść rozstrzygnięcia, obciążając ją ujemnymi konsekwencjami przedstawionego stanu rzeczy. Rola ksiąg wieczystych, w tym w szczególności prawne gwarancje prawidłowości dokonywanych wpisów i ich skutki, nie pozostają bez wpływu na zakres kognicji sądów powszechnych w postępowaniu wieczystoksięgowym. Badająca i orzekająca rola sądu w takim postępowaniu służy realizacji rządzących nim zasad (z uzasadnienia uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1993 r., III CZP 81/93, OSNC 1994/2/27).

Skoro orzeczenia Sądów obu instancji oparte zostały na założeniu pomijającym funkcjonalne związanie obu działek z zabudowaną nieruchomością, kasacja podlega uwzględnieniu przez uchylenie zaskarżonego orzeczenia i poprzedzającego je postanowienia Sądu pierwszej instancji z przekazaniem sprawy temu Sądowi do ponownego jej rozpoznania (art. 393¹³ § 1 k.p.c.).