Wyrok z dnia 2000-09-20 sygn. I CKN 729/99

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt I CKN 729/99

Wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 20 września 2000 r.

SSN - Tadeusz Wiśniewski (przewodniczący)

SN - Maria Grzelka

SN - Barbara Myszka (spraw.)

Protokolant: Anna Matura

Sąd Najwyższy Izba Cywilna po rozpoznaniu w dniu 20 września 2000 r. na rozprawie sprawy z powództwa Andrzeja S. przeciwko Aleksandrowi S. i „S.Polska” Spółce z o.o. z siedzibą w Warszawie o stwierdzenie nieważności umowy na skutek kasacji pozwanej Spółki od wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 października 1998 r., sygn. akt I ACa 762/98 uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 15 października 1998 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie oddalił apelację pozwanej Spółki z o.o. pod firmą „S. Polska” z siedzibą w Warszawie od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Warszawie z dnia 18 grudnia 1997 r., którym Sąd ten stwierdził nieważność umowy dzierżawy zawartej 27 września 1994 r. przez pozwanego Aleksandra S. z pozwaną Spółką „S.Polska”. Z ustaleń faktycznych przyjętych przez Sąd Apelacyjny za podstawę orzeczenia wynika, co następuje:

Nieruchomość o obszarze 2.33 ha położona przy ul. P. w Warszawie, stanowiąca działkę oznaczoną w ewidencji gruntów nr 182, objęta księgą wieczystą KW Nr 61374, była przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych Stanisławy K i Aleksandra S, przy czym udział Stanisławy K wynosił 1, a Aleksandra S - 3. Spółka „S.Polska” była zainteresowana dzierżawą przedmiotowej nieruchomości i zwracała się w tej sprawie m.in. do Stanisławy K., lecz nie uzyskała jej zgody. W dniu 27 września 1994 r. Aleksander S. zawarł samodzielnie umowę dzierżawy, mocą której oddał Spółce „S. Polska” w dzierżawę „swój udział odpowiadający faktycznie nieruchomości o pow. 2 ha, sąsiadującej bezpośrednio z terenem inwestycji” na okres pięciu lat w zamian za określony czynsz. Faktyczny, matematycznie wyliczony, udział Aleksandra S. w przedmiotowej nieruchomości wynosił jedynie 1.74 ha. Nieruchomość ta nie była przy tym przedmiotem wcześniejszego podziału ad usum ani przedmiotem dzierżawy. W dniu 11 marca 1995 r. zmarła Stanisława K., a spadek po niej, na podstawie testamentu, nabył w całości Andrzej S. O zawarciu przez współwłaściciela, Aleksandra S., umowy dzierżawy ze Spółką „S.Polska” Andrzej S. dowiedział się w Urzędzie Gminy B. pod koniec marca 1996 r. Zwrócił się wówczas do pozwanych z propozycją zgodnego rozwiązania umowy, lecz pozwani propozycji nie zaaprobowali. W tej sytuacji Andrzej S. wystąpił z pozwem, który zapoczątkował postępowanie w przedmiotowej sprawie.

Sąd Apelacyjny uznał za trafne stanowisko Sądu Wojewódzkiego, że postanowienie § 2 umowy z 27 września 1994 r., określające usytuowanie nieruchomości, świadczy o wydzierżawieniu fizycznie oznaczonej części nieruchomości wspólnej, a nie - udziału we współwłasności tej nieruchomości, jak to interpretowała pozwana Spółka. Oceny tej - zdaniem Sądu Apelacyjnego - w niczym nie zmienia okoliczność, że Aleksander S. był przeświadczony o tym, iż jego udziałowi we współwłasności całej nieruchomości odpowiada obszar 2 ha, nie zaś jedynie 1.74 ha. Wydzierżawienie fizycznie wydzielonej części nieruchomości stanowiło - jak podkreślił Sąd Apelacyjny - czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, wobec czego wymagało zgody Stanisławy K., jako pozostałej współwłaścicielki. Ponieważ umowa z dnia 27 września 1994 r. zawarta została bez wymaganej zgody wszystkich współwłaścicieli, należało stwierdzić jej nieważność (art. 58 § 1 w związku z art. 199 KC).

Pozwan₁a Spółka zaskarżyła wyrok Sądu Apelacyjnego kasacją, w której - powołując się na obydwie podstawy z art. 393¹ KPC - wnosiła o jego uchylenie oraz o uchylenie wyroku Sądu Wojewódzkiego z dnia 18 grudnia 1997 r. i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej wskazała na błędną wykładnię przepisów art. 198 i art. 709 KC, niewłaściwe zastosowanie art. 199 KC i obrazę przepisów art. 58 oraz art. 65 KC. Natomiast w ramach drugiej podstawy podniosła zarzut naruszenia przepisów art. 227, 233, 316 § 1 oraz art. 378 § 2 KPC przez zaniechanie wszechstronnego rozważenia całego zebranego materiału.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1 Rozważenia w pierwszej kolejności wymaga powołana przez skarżącą podstawa kasacyjna z art. 393 pkt 2 KPC, gdyż zarzut naruszenia prawa materialnego może podlegać ocenie dopiero wtedy, gdy stan faktyczny przyjęty za podstawę zaskarżonego wyroku nie nasuwa zastrzeżeń. W ramach tej podstawy skarżąca kwestionuje prawidłowość ustalenia, że przedmiotem umowy była fizycznie oznaczona część nieruchomości wspólnej, a nie udział we współwłasności, zarzucając, że ustalenie to zostało oparte wyłącznie na analizie postanowienia § 2 umowy bez jego zestawienia z brzmieniem § 1, a nadto bez uwzględnienia pozostałych postanowień umowy, której celem było zapewnienie zachowania dotychczasowego przeznaczenia substancji dzierżawy jako terenu zielonego, biologicznie czynnego, co znalazło potwierdzenie w postanowieniach § 6 i 7. Wyłączona została bowiem możliwość oddania przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub w poddzierżawę, a wydzierżawiający zachował prawo używania go w dotychczasowy sposób. Zdaniem skarżącej wskazanie w § 2 umowy odniesienia do powierzchni miało jedynie znaczenie orientacyjne i nie mogło przesądzać o kwalifikacji przedmiotu dzierżawy, zwłaszcza gdy się uwzględni, że Aleksander S. uczynił przedmiotem dzierżawy swój udział w nieruchomości, którego wielkość, jak i obszar całej nieruchomości wspólnej, zostały szczegółowo określone w § 1 umowy. Skarżąca uznaje za trafne stanowisko Sądu Apelacyjnego, że pozwany Aleksander S. nie miał prawa wydzierżawić fizycznie wydzielonej części nieruchomości wspólnej bez zgody Stanisławy K.. Zarzuca natomiast, że - z powodu nierozważenia w sposób wszechstronny zebranego materiału - Sąd ten dokonał wadliwej wykładni umowy i błędnie zakwalifikował jej przedmiot, przez co naruszył przepis art. 65 KC.

Przytoczonym zarzutom nie można odmówić racji. Istota współwłasności w częściach ułamkowych polega na tym, że własność rzeczy przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom, wobec czego żaden z nich nie ma fizycznie wydzielonej części rzeczy na swoją wyłączną własność. Każdy z współwłaścicieli ma natomiast „idealną” część nie podzielonej rzeczy, czyli rachunkowy ułamek tej rzeczy, istniejący jedynie w ludzkiej wyobraźni, nazywany udziałem. „Udział” jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Innymi słowy, współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Dlatego też - jak wynika z art. 198 KC - może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. W ramach przewidzianego w powołanym przepisie rozporządzenia swoim udziałem współwłaściciel może zawierać także umowy dotyczące udziału, o ile nie wywierają one wpływu na całość sytuacji wspólnej rzeczy lub udziałów pozostałych współwłaścicieli. Z takim zastrzeżeniem może np. udział swój wydzierżawić (art. 709 KC), jeśli przynosi on pożytki, a korzystanie z niego przez dzierżawcę nie będzie polegało na użytkowaniu rzeczy wspólnej lub jej fizycznej części.

Istota sporu w przedmiotowej sprawie sprowadzała się do wykładni umowy z dnia 27 września 1994 r. i właściwej kwalifikacji tej umowy, a w szczególności jej przedmiotu. Chodziło mianowicie o ocenę, czy - tak jak przyjął Sąd Apelacyjny w zaskarżonym wyroku - przedmiotem umowy była fizycznie wydzielona część wspólnej nieruchomości, czy też udział Aleksandra S.; jeśli zaś jedynie udział - czy umowa dotycząca tego udziału wywarła wpływ na całość sytuacji wspólnej nieruchomości względnie udziału powoda jako pozostałego współwłaściciela. Ocenie dokonanej przez Sądy orzekające można zasadnie zarzucić powierzchowność, skoro sprowadzała się ona wyłącznie do analizy językowej postanowienia zawartego w § 2 spornej umowy. W procesie wykładni oświadczeń woli ujętych w formie pisemnej nieodzowne jest uwzględnienie pełnego tekstu dokumentu. Jakkolwiek podstawowa rola przypada językowym regułom znaczeniowym, trzeba brać pod uwagę również kontekst, w tym związki treściowe występujące między zawartymi w tekście postanowieniami, okoliczności, w jakich oświadczenie woli zostało złożone i wreszcie cel oświadczenia woli. Tekst dokumentu nie stanowi przy tym wyłącznej podstawy wykładni. Dopuszczalne jest bowiem sięgnięcie do okoliczności towarzyszących złożeniu oświadczenia woli, które mogą być stwierdzone za pomocą pozadokumentowych środków dowodowych (por. art. 65 KC, a także: uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r. III CZP 66/95, OSNC 1995 z. 12, poz. 168; orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 3 września 1998 r. I CKN 815/97, OSNC 1999 z. 2, poz. 38).

Za uzasadniony uznać trzeba zarzut braku wszechstronnego rozważenia zebranego materiału (art. 233 § 1 KPC), a w konsekwencji - naruszenia przepisu art. 65 KC. Powoduje to konieczność uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Rozważenie podniesionego w kasacji zarzutu naruszenia pozostałych przepisów prawa materialnego byłoby w tej sytuacji przedwczesne. Można jedynie stwierdzić, że - wbrew odmiennym zapatrywaniom skarżącej - powód, jako współwłaściciel nieruchomości, jest legitymowany do wytoczenia powództwa, skoro u podstaw żądania leży zarzut naruszenia przez drugiego współwłaściciela przepisu art. 199 KC.

Z powyższych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 393 § 1 KPC orzekł jak w sentencji, postanawiając o kosztach postępowania kasacyjnego po myśli art. 108 § 2 w związku z art. 393¹⁹ KPC.