Uchwała z dnia 1993-11-17 sygn. III CZP 156/93

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 156/93

Uchwała z dnia 17 listopada 1993 r. 

Przewodniczący: sędzia SN H. Ciepła.

Sędziowie SN: J. Suchecki, M. Sychowicz (sprawozdawca).

 Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Stowarzyszenia - Zakładu Doskonalenia Zawodowego w G. o sporządzeniu w formie aktu notarialnego oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Gdańsku postanowieniem z dnia 7 października 1993 r. sygn. akt (...) do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Czy dopuszczalne jest odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości, mocą której nastąpiło już przeniesienie prawa własności budynku i związanego z nim wieczystego użytkowania gruntu na podstawie art. 491 § 1 zd. 1 k.c.?"

podjął następującą uchwałę:

Na podstawie art. 491 § 1 k.c. dopuszczalne jest odstąpienie od umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu i sprzedaży znajdujących się na nim budynków.

Uzasadnienie

Notariusz Krystyna B. odmowiła dokonania czynności notarialnej, polegającej na sporzadzeniu aktu notarialnego zawierającego oświadczenie Zakładu Doskonalenia Zawodowego w G. o odstąpieniu od umowy z dnia 9 listopada 1992 r., mocą ktorej Zakład ten przeniósł na Adama K. i Włodzimierza Stanisława K. prawo użytkowania wieczystego gruntu (nieruchomości o pow. 0,5090 ha, polożonej w E. przy ul. Krakusa 12) i sprzedał im znajdujące sie na tym gruncie budynki. Zakład Doskonalenia Zawodowego w G. podał, że nabywcy popadli w zwłokę z zapłatą części umowionej ceny i wobec zagrożenia odstąpieniem z tego powodu od umowy (art. 491 § 1 k.c.) wyraził zgodę na to odstąpienie. Zadaniem notariusza, zawarta umowa, zgodnie z art. 155 § 1 k.c., przeniosła prawo użytkowania wieczystego gruntu i prawo własności znajdujących sie na nim budynków na nabywców. W sytuacji, gdy nabywcy zalegaja z zapłatą ceny, to zbywacy przysługuje prawo dochodzenia zapłaty na drodze sądowej. Jeżeli zaś strony doszły do porozumienia co do przywrócenia stanu sprzed zawarcia umowy, to mogą zawrzeć umowę, mocą której nabywcy przeniosą prawo użytkowania wieczystego gruntu na zbywcę i sprzedadzą muznajdującej sie na tym gruncie budynki, a od ceny nabycia potrącona zostanie wierzystelnosć z poprzedniej umowy.

Na odmowę dokonania czynności notarialnej załozył zażalenie Zakład Doskonalenia Zawodowego w G.

Rozpoznając zażalenie Sąd Wojewódzki w Gdańsku zwrócił uwagę na kwestię dopuszczaności odstąpienia - na podstawie art. 491 § 1 k.c. - od umowy, mocą której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, jako na element szerszego zagadnienia stosowania przepisów dotyczących zobowiązań do stosunków prawnorzeczowych, i brak dostatecznego wyjaśnienia tej kwestii w piśmiennictwie prawniczym, w którym wyrażane są rozbieżne poglądy. Sąd Wojewódzki wskazał z jego strony na stanowisko S. Breyera (Przeniesienie własności nieruchomości, 1966, s. 136-137), według którego art. 491 k.c. nie odnosi się do umów o przeniesienie własności nieruchomości o skutku obligacyjno-rzeczowym, ponieważ umowy takie należy uznać za wykonanie w rozumieniu tego przepisu, z drugiej strony zaś na zapatrywanie J. St. Piątkowskiego (System prawa cywilnego, 1977, t. II, s. 257-260), ktory uważa, że nie ma powodu podawać w wątpliwość dopuszczalności odstąpienia od wymienionych umow, jeżeli tylko przepisy prawa obligacyjnego nie stoja temu na przeszkodzie. Powstałą na tym tle poważną wątpliwość Sąd Wojewódzki ujał w przytoczonym w sentencji zagadnieniu prawnym, ktore przedstawil Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia.

Rozstrzygając tak jak w sentencji uchwały przedstawione zagadnienie prawne Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Artykuł 491 § 1 k.c. przewiduje możliwość odstąpienia od umowy wzajemnej, jeżeli jedną ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiazania. Umowa odpłatnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i sprzedaży znajdujących sie na nim budynków jest niewątpliwie umową wzajemną (art. 487 § 2 k.c.).

Dalsze rozważania dotyczyć beda dopuszczalności odstąpienia na podstawie art. 491 § 1 k.c. od umowy o przeniesienie własności nieruchomości, gdyż zagadnienie to przedstawia sie tak samo, jak zagadnienie odstąpienia od umowy przeniesienia użytkowania wieczystego gruntu i sprzedaży budynków znajdujacych sie na tym gruncie. Do ostatnio wymienionej umowy bowiem maja zastosowanie (po części odpowiednio, a po części wprost) przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości (art. 155 i n., art. 237 k.c.).

Jest poza sporem, że art. 491 § 1 k.c. znajduje zastosowanie do umow wzajemnych zobowiązujących (a więc ze skutkiem jedynie obligacyjnym) do przeniesienia własności nieruchomości. Rozważając dopuszczalnosć stosowania wymienionego przepisu do umów wzajemnych, przenoszących własność nieruchomości (a więc ze skutkiem rzeczowym), należy przede wszystkim zauważyć, że przepis ten nie formułuje żadnego ograniczenia, jeżeli chodzi o zakres jego zastosowania tylko do określonego - ze względu na ich skutek - rodzaju umów wzajemnych. Z tego punktu widzenia nie ma więc przeszkod, by miał on zastosowanie także do umów wzajemnych, mocą których następuje przeniesienie wlasności nieruchomości.

Z treści art. 491 § 1 k.c. i istoty uregulowanego w nim odstąpienia od umowy "jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania" wynika, że może on znaleźć zastosowanie tylko wowczas, gdy umowa wzajemna nie została jeszcze wykonana. Umowa o przeniesieniu własności nieruchomości, mocą ktorej następuje przeniesienie własności na nabywcę, przenosi własność z chwilą jej zawarcie (art. 155 § 1 k.c.). W tym zakresie więc wykonanie umowy i nie może dojść do zwłoki w wykonaniu zobowiązania zbywcy, polegajacego na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę (art. 476 k.c.). Nie oznacza to jednak wykonania umowy wzajemnej o przeniesienie własności nieruchomości. Do wykonania tego konieczne jest bowiem także wykonanie zobowiązania nabywcy, polegającego na zapłacie zbywcy ceny za nabytą nieruchomość. Jeżeli więc nabywca nieruchmości dopuszcza sie zwłoki z zapłatą całości lub choćby części tej ceny, umowa nie jest wykonana. W tej sytuacji nastepuje zatem spełnienie przewidzianej w art. 491 § 1 k.c. przesłanki zastosowania tego przepisu w psotaci "zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej".

Wśród przepisów kodeksu cywilnego regulujących nabycie i utratę własności (art. 155-194) nie ma przepisu, który wprost wyłącza możliwość odstąpienia od umowy, mocą której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości. W kodeksie cywilnym znajdują się natomiast przepisy expressis verbis dopuszczające w określonych w nich sytuacjach rozwiązanie umów darowizny (art. 901) i dożywocia (art. 913 § 2). W okolicznościach wskazanych w art. 898 § 1 k.c. darczyńca może odwołać darowizne. Wymienione przypadki dotycza także umów - co nie budzi wątpliwości - w wyniku których nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości na obdarowanego lub dożywotnika. Artykuł 560 k.c., jako jedno z uprawnień przysługujacych kupującemu z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, przewiduje możliwość odstąpienia od umowy sprzedaży, ktorej przedmiotem może być przeciez nieruchomość, a więc przepis ten dopuszcza możliwość odstąpienia od umowy, mocą której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości. Można więc stwierdzić, że kodeks cywilny dopuszcza - w przypadkach w nim przewidzianych, mających uzasadnienie społeczne i gospodarcze - możliwość przywrócenia stanu sprzed zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Jeden z takich przypadków przewiduje art. 491 § 1 k.c.

Nie wdając się w bliższą analizę tego złożonego zagadnienia, ale opierając sie na dotychczasowym dorobku judykatury i doktryny, trzeba uznać, że samo odstąpienie na podstawie art. 491 § 1 k.c. od umowy przenoszącej własność nieruchomości nie powoduje przejścia własności z powrotem na zbywcę. W obowiązującym stanie prawnym bowiem trudno byłoby przyjąć konstrukcje nastąpienia skutku rzeczowego (przejścia własności) tylk na podstawie jednostronnego oświadczenia osoby nie będącej właścicielem rzeczy. Tak jak oświadczenie odwołujące darowiznę nieruchomości z powodu rażącej niewdzięczności (art. 898 i 900 k.c.) nie powoduje przejścia własności nieruchomości z obdarowanego na darczyńcę, lecz stwarza jedynie obowiazek zwrotu przedmiotu odwołanej darowizny stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (por. tezę I uchwały składu siedmiu sędziow SN z dnia 7 stycznia 1967 r. III CZP 32/66 - OSN 1968, z 12, poz. 199, w zasadzie zaakceptowania przez doktrynę), tak tez oświadczenie zbywcy nieruchomości o odstąpieniu od umowy jej zbycia (art. 491 § 1 k.c.) samo przez sie nie wywołuje skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na zbywcę, lecz rodzi jedynie obowiazek nabywcy zwrotu nieruchomości według przepisow o bezpodstawnym wzbogaceniu. Do wykonania tego obowiązku może więc dojść w drodze umowy pomiędzy nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (oczywiście zawartej w formie aktu notarialnego - art. 158 k.c.), lub - gdy do umowy takiej nie dojdzie - w drodze uwzględniającego żądanie zbywcy orzeczenia sądu, stwierdzającego obowiazek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli, zastępującego to oświadczenie (art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.), które to orzeczenie stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę (por. tezę II powołanej wyżej uchwały składu siedmiu sędziów SN).

OSNC 1994 r., Nr 6, poz. 128