Obligacyjny i rzeczowy skutek odstąpienia od umowy przenoszącej własność nieruchomości

Zgodnie z treścią art. 494 k.c. odstąpienie od umowy pociąga za sobą obowiązek zwrotu wzajemnych świadczeń. Ponieważ odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości nie powoduje automatycznego przejścia własności z powrotem na zbywcę (zob. m.in. uchwały (7) SN z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94; z dnia 27 lutego 2003 r., III CZP 80/02, a także postanowienie z dnia 22 kwietnia 2004 r., II CK 158/03) po stronie nabywcy nieruchomości powstaje obowiązek zwrotu świadczenia, który wymaga złożenia stosownego oświadczenia o powrotnym przeniesieniu własności nieruchomości.

Wzajemny zwrot świadczeń obejmuje zwrot nieruchomości w takim stanie, w jakim jest w momencie złożenia oświadczenia o odstąpieniu, przy założeniu normalnej, zwykłej eksploatacji (zob. wyrok SN z dnia 26 września 2001 r., IV CKN 491/2000), przy czym wnioski te opierają się na wyrażanym w piśmiennictwie i orzecznictwie poglądzie, że odstąpienie od umowy na podstawie art. 494 k.c. prowadzi do przekształcenia pierwotnego stosunku umownego w stosunek likwidacyjny (tak SN w wyroku z dnia 25 lutego 2015 r., IV CSK 395/14).

W kontekście obowiązku przewidzianego w art. 494 (rozumianego jako zobowiązanie do przywrócenia stanu z chwili zawarcia umowy) problemy te dotyczą skutków zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy, wynagrodzenia za korzystanie przez kupującego z rzeczy, pobranych przez niego pożytków rzeczy oraz zwrotu dokonanych przezeń nakładów na rzecz w tym także zmienionego stanu nieruchomości na skutek znacznego obciążenia hipotekami. Nie jest to kwestia niemożliwości świadczenia kupującego, który jest w dalszym ciągu właścicielem nieruchomości, które polega na zwrotnym przeniesieniu jej własności, ale kwestia właściwego wykonania zobowiązania zwrotu rzeczy, którego celem jest powrót do stanu rzeczy sprzed zawarcia umowy (zob. wyrok SN z dnia 15 listopada 2013 er., V CSK 500/12).

Poprzestając na dotychczasowych ustaleniach należy uznać, że kupujący nie wykonują należycie tak rozumianego zobowiązania do zwrotu wszystkiego, co otrzymali od sprzedawców na mocy umowy sprzedaży nieruchomości, oferując jedynie zwrot nieruchomości znacznie przez nich obciążonej hipoteką na zabezpieczenie wykonania ich zobowiązań, bez żadnych innych deklaracji, czy współdziałania w wykonaniu zobowiązania określonego w art. 494 k.c. Wobec tego odmowa przyjęcia przez sprzedawców zaoferowanego świadczenia w takiej postaci była usprawiedliwiona, co oznacza też, że zgłoszone przez nich prawo zatrzymania było skuteczne i uchylało od chwili jego zgłoszenia obowiązek zapłaty odsetek od świadczenia z tytułu zwrotu ceny (z art. 481 § 1 w zw. z art. 496 k.c.).

Skuteczne skorzystanie przez stronę z prawa zatrzymania wzajemnego świadczenia przesądza o braku dalszego opóźnienia w spełnieniu tego świadczenia, które usprawiedliwiałoby przyznanie odsetek za czas opóźnienia.

Wyrok SN z dnia 27 stycznia 2017 r., V CSK 161/16

Standard: 10995 (pełna treść orzeczenia)

W wiążącej uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego - zasadzie prawnej - z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 wyjaśniono, że strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia. W zależności od konkretnego układu stosunków osobą uprawnioną do odstąpienia będzie kupujący bądź sprzedawca.

Najprostszym przykładem jest odstąpienie od umowy, wobec niezapłacenia ceny kupna przez kupującego.

Za wiążący także należy uznać pogląd, że prawo własności nieruchomości nie może zostać przeniesione przez jednostronne oświadczenie woli, a takim jest odstąpienie od umowy; dlatego odstąpienie stwarza jedynie skutek zobowiązujący do przeniesienia własności takiej rzeczy z powrotem na zbywcę. W rezultacie rzeczywiście w okolicznościach sprawy do takiego przejścia wbrew woli nabywców konieczne było wytoczenie powództwa na podstawie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.

Roszczenie o wyrażenie zgody do przeniesienia własności nieruchomości, realizowane na podstawie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c. jest roszczeniem o charakterze majątkowym, a tym samym podlega ogólnym zasadom o przedawnieniu roszczeń (por. uchwała (7) SN - zasada prawna - z dnia 17 listopada 1981 r., III CZP 12/81 i wyrok SN z dnia 25 maja 1979 r.)

Wyrok SN z dnia 27 stycznia 2016 r., II CSK 67/15

Standard: 28824 (pełna treść orzeczenia)