Zastosowanie art. art. 491 § 1 k.c. do umów wzajemnych, przenoszących własność nieruchomości

Art. 491 § 1 k.c. znajduje zastosowanie do umów wzajemnych zobowiązujących (a więc ze skutkiem jedynie obligacyjnym) do przeniesienia własności nieruchomości. Rozważając dopuszczalność stosowania wymienionego przepisu do umów wzajemnych, przenoszących własność nieruchomości (a więc ze skutkiem rzeczowym), należy przede wszystkim zauważyć, że przepis ten nie formułuje żadnego ograniczenia, jeżeli chodzi o zakres jego zastosowania tylko do określonego - ze względu na ich skutek - rodzaju umów wzajemnych. Z tego punktu widzenia nie ma więc przeszkód, by miał on zastosowanie także do umów wzajemnych, mocą których następuje przeniesienie własności nieruchomości.

Z treści art. 491 § 1 k.c. i istoty uregulowanego w nim odstąpienia od umowy "jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania" wynika, że może on znaleźć zastosowanie tylko wówczas, gdy umowa wzajemna nie została jeszcze wykonana. Umowa o przeniesieniu własności nieruchomości, mocą ktorej następuje przeniesienie własności na nabywcę, przenosi własność z chwilą jej zawarcie (art. 155 § 1 k.c.). W tym zakresie więc wykonanie umowy i nie może dojść do zwłoki w wykonaniu zobowiązania zbywcy, polegającego na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę (art. 476 k.c.). Nie oznacza to jednak wykonania umowy wzajemnej o przeniesienie własności nieruchomości. Do wykonania tego konieczne jest bowiem także wykonanie zobowiązania nabywcy, polegającego na zapłacie zbywcy ceny za nabytą nieruchomość. Jeżeli więc nabywca nieruchomości dopuszcza sie zwłoki z zapłatą całości lub choćby części tej ceny, umowa nie jest wykonana. W tej sytuacji następuje zatem spełnienie przewidzianej w art. 491 § 1 k.c. przesłanki zastosowania tego przepisu w postaci "zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej".

Wśród przepisów kodeksu cywilnego regulujących nabycie i utratę własności (art. 155-194) nie ma przepisu, który wprost wyłącza możliwość odstąpienia od umowy, mocą której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości. W kodeksie cywilnym znajdują się natomiast przepisy expressis verbis dopuszczające w określonych w nich sytuacjach rozwiązanie umów darowizny (art. 901) i dożywocia (art. 913 § 2). W okolicznościach wskazanych w art. 898 § 1 k.c. darczyńca może odwołać darowiznę. Wymienione przypadki dotyczą także umów - co nie budzi wątpliwości - w wyniku których nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości na obdarowanego lub dożywotnika. Artykuł 560 k.c., jako jedno z uprawnień przysługujących kupującemu z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, przewiduje możliwość odstąpienia od umowy sprzedaży, której przedmiotem może być przecież nieruchomość, a więc przepis ten dopuszcza możliwość odstąpienia od umowy, mocą której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości. Można więc stwierdzić, że kodeks cywilny dopuszcza - w przypadkach w nim przewidzianych, mających uzasadnienie społeczne i gospodarcze - możliwość przywrócenia stanu sprzed zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Jeden z takich przypadków przewiduje art. 491 § 1 k.c.

Samo odstąpienie na podstawie art. 491 § 1 k.c. od umowy przenoszącej własność nieruchomości nie powoduje przejścia własności z powrotem na zbywcę. W obowiązującym stanie prawnym bowiem trudno byłoby przyjąć konstrukcje nastąpienia skutku rzeczowego (przejścia własności) tylk na podstawie jednostronnego oświadczenia osoby nie będącej właścicielem rzeczy. Tak jak oświadczenie odwołujące darowiznę nieruchomości z powodu rażącej niewdzięczności (art. 898 i 900 k.c.) nie powoduje przejścia własności nieruchomości z obdarowanego na darczyńcę, lecz stwarza jedynie obowiazek zwrotu przedmiotu odwołanej darowizny stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (por. tezę I uchwały składu siedmiu sędziów SN z dnia 7 stycznia 1967 r. III CZP 32/66 - OSN 1968, z 12, poz. 199, w zasadzie zaakceptowania przez doktrynę), tak tez oświadczenie zbywcy nieruchomości o odstąpieniu od umowy jej zbycia (art. 491 § 1 k.c.) samo przez się nie wywołuje skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na zbywcę, lecz rodzi jedynie obowiązek nabywcy zwrotu nieruchomości według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Do wykonania tego obowiązku może więc dojść w drodze umowy pomiędzy nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (oczywiście zawartej w formie aktu notarialnego - art. 158 k.c.), lub - gdy do umowy takiej nie dojdzie - w drodze uwzględniającego żądanie zbywcy orzeczenia sądu, stwierdzającego obowiązek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli, zastępującego to oświadczenie (art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.), które to orzeczenie stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę

Uchwała SN z dnia 17 listopada 1993 r., III CZP 156/93

Standard: 68407 (pełna treść orzeczenia)