Wyrok z dnia 1980-10-03 sygn. III CRN 126/80

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CRN 126/80

Wyrok z dnia 3 października 1980 r.

1. Jedną z przesłanek dopuszczalności ustanowienia na podstawie art. 135 k.c. odrębnej własności lokali jest przeznaczenie tych lokali na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych właścicieli i ich bliskich; dlatego ustanowienie takiej własności nie jest dopuszczalne z przeznaczeniem lokali na cele letniskowo-wypoczynkowe.
2. Istniejący między właścicielami budynku mieszkalnego poważny konflikt może stanowić okoliczność uzasadniającą odmowę zniesienia współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali.

Przewodniczący: sędzia SN W. Kuryłowicz. Sędziowie SN: J. Ignatowicz (sprawozdawca), W. Bryl.

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z wniosku Marii S., Zofii Z., i Heleny S. przy udziale Zygmunta K. o dział spadku po Marii N. na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Krakowie z dnia 16 listopada 1979 r.

zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego dla Krakowa-Krowodrzy z dnia 30 maja 1979 r. uchylił i sprawę przekazał temu ostatniemu Sądowi do ponownego rozpoznania, pozostawiając mu orzeczenie o wpisie od rewizji nadzwyczajnej.

Uzasadnienie

Przedmiotem działu spadku po Marii N., zmarłej dnia 6.VIII.1970 r., jest głównie nieruchomość o powierzchni 12 arów 66 m² z domem mieszkalnym i innymi częściami składowymi, położona w R. Spadek na podstawie testamentu nabyły córki: Zofia Z., Maria K. i Helena Ś. oraz Maria S., każda po 1/4 części. Spadkobierczyni Maria K. zmarła dnia 17.V.1977 r., spadek po niej zaś na podstawie testamentu nabył mąż Zygmunt K. w całości.

Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 30.V.1979 r. dokonał działu spadku w ten sposób, że opisaną nieruchomość przyznał na współwłasność wnioskodawczyniom: Zofii Z. i Helenie Ś. w równych częściach, natomiast na rzecz pozostałych uczestników postępowania, tj. Marii S. i Zygmunta K., zasądził spłaty w wysokości po 110.265 zł. Ponadto na rzecz Zygmunta K. Sąd zasądził kwotę 5.150 zł z tytułu nakładów oraz wpłaconą przez niego spadkobierczyniom kwotę 7.000 zł, nakazując mu równocześnie, aby opróżnił i wydał wnioskodawczyniom, którym nieruchomość została przyznana na własność, zajmowane przez siebie pomieszczenia w terminie 2 miesięcy od daty uprawomocnienia się orzeczenia.

Powyższe postanowienie zostało postanowieniem Sądu Wojewódzkiego w Krakowie z dnia 16.XI.1979 r. zmienione o tyle, że Sąd ten zasądził dodatkowo na rzecz Zygmunta K. z tytułu poczynionych przez niego nakładów kwotę 7000 zł.

Obydwa Sądy nie uwzględniły natomiast wniosku Zygmunta K. o dział spadku przez ustanowienie odrębnej własności trzech lokali i przyznanie jemu na własność jednego z tych lokali. Sądy uznały wprawdzie, że istnieją techniczne możliwości takiego zniesienia współwłasności, ale ze względu na konflikt istniejący miedzy Zygmuntem K. z jednej strony a pozostałymi współwłaścicielkami z drugiej strony pozostawienie Zygmunta K. na stałe w jednym domu byłoby nieuzasadnione.

Obydwa wymienione postanowienia zaskarżył Minister Sprawiedliwości rewizją nadzwyczajną nadaną na poczcie w dniu 16.V.1980 r.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Rewizja nadzwyczajna zarzuca, że oddalenie wniosku uczestnika postępowania o dział spadku przez ustanowienie odrębnej własności lokali nie zostało poparte wystarczającymi ustaleniami. W związku z tym zarzutem należy przede wszystkim zauważyć, że istniejący między współwłaścicielami (współspadkobiercami) konflikt może uzasadniać odstąpienie przez sąd od zniesienia współwłasności (działu spadku) przez ustanowienie odrębnej własności lokali, jest to bowiem jedna z istotnych okoliczności, która powinna być brana pod uwagę w ramach całokształtu okoliczności sprawy. W szczególności należy mieć na uwadze, że taka likwidacja węzła współwłasności pozostawia na czas nie oznaczony, praktycznie na stałe, w bezpośrednim sąsiedztwie właścicieli lokali, którzy muszą ponadto niemal na co dzień uzgadniać różne czynności z zakresu zarządu wspólna nieruchomością, na którą składają się: własność (użytkowanie wieczyste) działki gruntu i części budynku służące do wspólnego użytku. Prawo nasze bowiem nie przewiduje możliwości wyeliminowania w przyszłości z tej wspólnoty tego z właścicieli lokali, który uniemożliwia lub poważnie utrudnia codzienną koegzystencję. Taki stan zobowiązuje sąd do badania ze szczególną wnikliwością - ze względu na interesy wszystkich zainteresowanych - celowość ustanowienia odrębnej własności lokali.

Oczywiście rezygnacja ze sposobu zniesienia współwłasności, o którym mowa, a który stanowi surogat podziału fizycznego, a więc takiego, który w zasadzie ma pierwszeństwo przed innymi sposobami (art. 211 k.c.), może być uzasadnione tylko w razie poważnych konfliktów. Rewizja nadzwyczajna trafnie zarzuca, że ocena obydwu sądów, iż uczestnika postępowania nie można pozostawić jako jednego z właścicieli lokali, nie została dostatecznie dogłębnie uzasadniona. Jednakże mimo to zarzut rewizji nadzwyczajnej, o którym mowa, nie może być uwzględniony z innej przyczyny. Stawiając taki zarzut, rewizja nadzwyczajna pomija mianowicie przeznaczenie instytucji odrębnej własności lokali i związana z tym przeznaczeniem podstawową przesłankę dopuszczalności ustanowienia tej własności.

Instytucja odrębnej własności lokali służyć ma - w zamierzeniu ustawodawcy - lepszemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli. W związku z tym ustanowienie takiej własności jest - w myśl art. 135 § 1 k.c. - dopuszczalne wtedy, gdy lokale mieszkalne, które mają być wyodrębnione jako nieruchomości, będą służyły zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych właścicieli i ich bliskich.

Wyodrębnienie takie więc jest możliwe tylko wtedy, gdy według ustaleń sądu współwłaściciele nieruchomości, w której takie wyodrębnienie ma nastąpić, bądź zamieszkują w znajdujących się w niej lokalach, bądź według rozsądnej oceny w tych lokalach zamieszkają. Prawidłowo ustalony w sprawie niniejszej stan faktyczny wskazuje, że ta podstawowa przesłanka ustanowienia odrębnej własności lokali w sprawie niniejszej nie została spełniona.

Wszyscy współwłaściciele nieruchomości, stanowiącej przedmiot działu spadku, zamieszkują poza terenem miejscowości, w której ta nieruchomość się znajduje, i dysponują mieszkaniami o nieporównanie wyższym standardzie aniżeli mieszkania znajdujące się w ich wspólnym domu. Współwłaściciele ci nie zamieszkują w domu, który stanowi przedmiot działu, ani do tego domu według rozsądnych przewidywań się nie przeniosą, rezygnując z mieszkań posiadanych w dużych ośrodkach miejskich (Kraków, Katowice).

W świetle powyższego współwłaściciele, a wśród nich i uczestnik postępowania mogliby - i takie jest ich zamierzenie - wykorzystywać lokale we wspólnym domu tak, jak to czynią dotychczas, tzn. tylko jako mieszkania letniskowo-wypoczynkowe. Jednakże ustawodawca nie przewiduje ustanowienia odrębnej własności lokali do takich celów.

Mimo powyższego uchylenie zaskarżonych orzeczeń jest uzasadnione z uwagi na drugi, w pełni prawidłowy zarzut rewizji nadzwyczajnej. Rewizja mianowicie trafnie zarzuca, że oba sądy z naruszeniem art. 684 k.p.c. dopuściły do wadliwości gdy chodzi o ustalenie wartości spadkowej nieruchomości. Wartość parceli bowiem ustalona została według cen mających zastosowanie w postępowaniu wywłaszczeniowym, oszacowania zaś budynku dokonano według cennika PZU. Przyjęcie tego rodzaju mierników wartości jest oczywiście błędne i nieuzasadnione, skoro w danym wypadku powinny mieć zastosowanie ceny płacone w uczciwym obrocie za tego rodzaju nieruchomość.

Do powyższego należy dodać, że w sprawie niniejszej nic nie przemawia za tym, aby dążyć do szczególnie niskiego szacunku, w szczególności nie przemawiają za tym takie okoliczności, jakie występują w wypadku przyznania jednemu ze współwłaścicieli gospodarstwa rolnego (art. 216 § 5 k.c.) lub w wypadku przyznania mieszkania osobie obarczonej wychowaniem dzieci (por. tezę VIII Wytycznych SN z dnia 30.XI.1974 r., OSNCP 1975, poz. 37).

Za przyjętym przez Sąd Wojewódzki szacunkiem nie przemawia także okoliczność, że uczestnik postępowania nie kwestionował dokonanego szacunku. Rzeczywiście nie stawiał on zarzutów idących w tym kierunku, ale było to usprawiedliwione jego zasadniczym wnioskiem o przyznanie mu jednego z lokali na własność. Przy takim założeniu kwestionowanie zaniżonego szacunku nie leżało w jego interesie. Skoro jednak Sąd zasadniczego wniosku uczestnika postępowania nie uwzględnił, powinien był w sposób prawidłowy chronić jego prawo do spłaty.

Z powyższych zasad należało z mocy art. 388 w związku z art. 433 § 1 k.p.c. orzec jak w sentencji.

OSNC 1981 r., Nr 8, poz. 150