Wyrok z dnia 1979-10-04 sygn. III CRN 163/79

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CRN 163/79

Wyrok z dnia 4 października 1979 r.

1. Osoba, która uzyskała w wykonaniu umowy przeniesienia własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego władanie nad nieruchomością, jest jej posiadaczem samoistnym.
2. Wykupowi na podstawie art. 231 § 1 k.c. podlega nie cała nieruchomość, na której posiadacz wzniósł budynek, lecz tylko ta jej część, którą zajmuje budynek wraz z koniecznym obejściem. W wyjątkowej jednak sytuacji - gdy względy społeczno-gospodarcze za tym w szczególny sposób przemawiają, a budynek (np. wielkich rozmiarów hodowla drobiu) jest tego rodzaju, że do jego produkcyjnego wykorzystania potrzebne jest zaplecze w postaci większego areału gruntu (np. jako baza paszowa dla hodowli) - wykupem może być objęty także ten większy areał gruntu.
3. Odpowiednie wynagrodzenie, o którym mowa w art. 231 § 1 k.c., może odbiegać od ceny, jaką posiadacz zapłacił w związku z nieformalnym nabyciem działki gruntu, na której następnie wzniósł budynek, wyrok bowiem wydany na podstawie tego przepisu nie stanowi usankcjonowania nieważnej umowy przeniesienia własności, lecz jest nowym zdarzeniem, które samodzielnie przenosi własność i określa warunki tego przeniesienia.

Przewodniczący: Sędzia SN J. Ignatowicz (sprawozdawca). Sędziowie SN: H. Dąbrowski, J. Majorowicz.

Sąd Najwyższy, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Józefa Z. i Krystyny M. przeciwko Walentemu G., Marii G. i Henrykowi G. o przeniesienie własności nieruchomości, na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Poznaniu z dnia 9 lutego 1979 r.

uchylił zaskarżony wyrok, jak również wyrok Sądu Rejonowego w Szamotułach z 26 kwietnia 1978 r. i sprawę przekazał temu Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając mu orzeczenie o wpisie od rewizji nadzwyczajnej.

Uzasadnienie

Powodowie - rodzeństwo Józef Z. i Krystyna M. - domagali się, aby sąd na podstawie art. 231 § 1 k.c. zobowiązał pozwanych Walentego, Marię i Henryka G. do przeniesienia na ich rzecz w częściach po 1/2 dla każdego prawa własności nieruchomości, położonej w G., o obszarze ponad 8 ha. W uzasadnieniu swego żądania powodowie twierdzili, że nieruchomość ta została im oddana przez pozwanych w samoistne posiadanie pod budowę kurników do hodowli drobiu za zapłatą kwoty 200.000 zł na podstawie nieformalnej umowy sprzedaży zawartej w 1977 r. i że od tego czasu na nieruchomości tej wybudowali dwa kurniki, których wartość wynosi około 4.000.000 zł. Wobec tego, iż wartość wzniesionych zabudowań znacznie przewyższała wartość zajętej na ten cel nieruchomości, powodowie uważają swoje roszczenia w pełni za uzasadnione.

Pozwani wnosili o oddalenie powództwa.

Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 26.IV.1978 r. powództwo uwzględnił. Sąd ten ustalił, że przedmiotowa nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne, składa się z gruntów ornych o powierzchni 7,23 ha oraz z działki leśnej o powierzchni 1,23 ha, jej wartość zaś wynosi kwotę 196.121 zł. Nieruchomość ta stanowi współwłasność pozwanych: Walentego G. oraz jego córki i syna Marii i Henryka G. Z początkiem 1977 r. nieruchomość tę powodowie nabyli pod zabudowę do hodowli drobiu na podstawie nieformalnej umowy sprzedaży od pozwanego Walentego G. i pozwanej Marii G. za kwotę 200.000 zł. O transakcji tej wiedział również pozwany Henryk G.

Umowa sprzedaży była antydatowana na dzień 20.III.1965 r. w celu umożliwienia powodom nabycia własności tejże nieruchomości w trybie przepisów ustawy uwłaszczeniowej z dnia 26 października 1971 r. (Dz. U. Nr 27, poz. 250), przy czym w umowie jako zbywcy figurowali Walenty G. oraz nieżyjąca już jego żona Rozalia G., za którą umowę podpisała pozwana Maria G. Na nieruchomość tę w powyższym trybie powodowie otrzymali akt własności ziemi z dnia 7.VI.1977 r. i wkrótce wystąpili do Banku Spółdzielczego o kredyt inwestycyjny. Bank ten udzielił im kredytu w wysokości ponad 2.000.000 zł z przeznaczeniem na budowę budynków do hodowli drobiu. Powodowie w czerwcu 1977 r. rozpoczęli budowę dwóch kurników, którą zakończyli, pomimo że w późniejszym czasie pozwani podejmowali przeciwko powodom szereg czynności zmierzających do zmuszenia ich, aby zaniechali dalszej budowy, m.in. wniesione zostało przez pozwaną Marię G. odwołanie od wyżej wspomnianego aktu własności ziemi, który w wyniku tego odwołania został uchylony decyzją Wojewódzkiej Komisji do Spraw Uwłaszczenia w Poznaniu z dnia 10.IX.1977 r. Ponadto Sąd ustalił, że wartość wzniesionych przez powodów zabudowań - według wartości ubezpieczeniowej wynosi 2.600.100 zł.

W następstwie poczynionych ustaleń Sąd Rejonowy uznał, że w konkretnym wypadku zaistniały przesłanki uzasadniające żądanie powodów przeniesienia przez pozwanych na ich rzecz własności przedmiotowej nieruchomości w całości w trybie przepisów art. 231 § 1 k.c., jako że powodowie budując na nieruchomości tej byli jej samoistnymi posiadaczami w dobrej wierze. Przyznanie zaś powodom na własność nieruchomości o tak znacznej powierzchni - ponad 8 ha - przekraczającej rozmiarem grunty przenoszone na własność w trybie powołanego art. 231 § k.c. w dotychczasowej praktyce sądowej, Sąd Rejonowy uzasadnił w szczególności tym, że dla należytego wykorzystania zabudowań, o jakie w sprawie chodziło, niezbędne jest, w celu prawidłowego funkcjonowania prowadzonej przez powodów hodowli drobiu, aby istniała odpowiednia baza paszowa, a tym samym potrzebny jest większy areał gruntu.

Wyrokiem z dnia 9.II.1979 r. Sąd Wojewódzki w Poznaniu oddalił rewizję pozwanych od wyroku Sądu Rejonowego.

Obydwa wymienione wyżej wyroki zaskarżył Minister Sprawiedliwości rewizją nadzwyczajną, wniesioną w dniu 8.VIII.1979 r.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzuty rewizji nadzwyczajnej, o tyle, o ile kwestionuje ona brak dwu przesłanek zastosowania w sprawie art. 231 § 1 k.c., tzn. przesłanki samoistnego posiadania i przesłanki dobrej wiary, nie są uzasadnione. Jest przede wszystkim rzeczą oczywista, że powodowie, jako tzw. nieformalni nabywcy nieruchomości, stali się jej samoistnymi posiadaczami, wolą ich było bowiem nabycie własności i nadal wolę tę - prowadząc na nabytej nieruchomości gospodarstwo hodowlane - realizują.

Gdy chodzi o przesłankę dobrej wiary, to rewizja nadzwyczajna trafnie wprawdzie stwierdza, że powodowie nabywając nieruchomość bez zachowania formy aktu notarialnego, a więc wiedząc, że prawa własności nie nabywają, stali się posiadaczami tej nieruchomości w złej wierze. Rewizja nadzwyczajna pomija jednak to, że zgodnie z ustalonym orzecznictwem przepis art. 231 § 1 k.c. może mieć w wyjątkowych okolicznościach zastosowanie także do posiadacza w złej wierze, jeżeli zasady współżycia społecznego za tym przemawiają. Taka sytuacja zachodzi w sprawie niniejszej, skoro pozwani zbywając nieformalnie powodom swoją nieruchomość przyczynili się do tego, że powodowie na nieruchomości tej dokonali wyjątkowo poważnych nakładów i stworzyli obiekt gospodarczy o poważnym znaczeniu. Względy społeczno-gospodarcze przemawiają więc także za zastosowaniem w sprawie art. 231 § 1 k.c.

Z powyższego punktu widzenia nie ma też istotnego w sprawie znaczenia okoliczność, na która powołuje się pozwany Henryk G., że on jakoby nie wyrażał zgody na zawarcie umowy przeniesienia własności. Pomijając nawet prawidłowe ustalenie sądu I instancji, że pozwany ten wiedział o transakcji, należy mieć na uwadze, że z punktu widzenia założeń społeczno-ekonomicznych jego wola, jako osoby pracującej poza rolnictwem, nie ma zasadniczego znaczenia. W każdym razie nawet brak jego uczestnictwa w umowie nie podważa powyższych założeń, uzasadniających zastosowanie w sprawie art. 231 § 1 k.c.

Rewizja nadzwyczajna trafnie natomiast zwraca uwagę, że zgodnie z art. 231 § 1 k.c. wykupowi na podstawie tego przepisu ulega nie cała nieruchomość, na której samoistny posiadacz wzniósł budynek, lecz tylko ta jej część, która znajduje się pod budynkiem wraz z koniecznym obejściem. Orzecznictwo nie zalicza natomiast do działki zajętej pod budowę w rozumieniu art. 231 § 1 k.c. całej, dużej nieruchomości rolnej, w sytuacji, gdy jest ona potrzebna do eksploatacji produkcyjnej wzniesionych budynków.

Sąd Najwyższy uznał jednak, że w wyjątkowych okolicznościach takie rozszerzające stosowanie art. 231 § 1 k.c. nie jest wyłączone. Taka wyjątkowa sytuacja występuje w sprawie niniejszej, skoro - jak to wynika z opinii biegłych - do prowadzenia takiej fermy, jaką założyli powodowie, niezbędna jest w naszych warunkach gospodarczych produkcja własnej paszy, bezwzględnie konieczne więc jest posiadanie własnego zaplecza w postaci odpowiedniego areału gruntu. Do tego dodać wypada, że założony przez powodów obiekt ma istotne znaczenie ogólno-gospodarcze. Za rozszerzającym więc w danym wypadku stosowaniem art. 231 § 1 k.c. przemawia nie tylko indywidualny interes powodów, lecz także interes społeczno-gospodarczy.

Skoro jednak taki liberalizm uzasadniony jest - gdy chodzi o stosowanie art. 231 § 1 k.c. - tylko wyjątkowością sytuacji, to ściśle należy też badać, czy zachodzą przesłanki takiej wykładni. W szczególności należy - oczywiście na podstawie opinii biegłego - wyjaśnić, czy rzeczywiście bezwzględnie koniecznym zapleczem dla gospodarstwa powodów musi być areał aż 8 ha, czy też wystarczającą byłaby mniejsza powierzchnia gruntu. W tym ostatnim wypadku wykupowi podlegałaby odpowiednia część spornej nieruchomości.

Niezależnie od powyższego należy ponownie zbadać, czy powodowie powinni uzyskać własność gruntu za cenę 200.000 zł, jaką pozwanym zapłacili, czy też suma ta powinna być wyższa. Należy bowiem mieć na uwadze, że "odpowiednie wynagrodzenie", o którym mowa w art. 231 § 1 k.c., nie musi odpowiadać cenie gruntu, jaką strony ustaliły w wypadku zbycia nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego, orzeczenie bowiem sądu wydane na podstawie art. 231 § 1 k.c., a zastępujące umowę przeniesienia własności, nie stanowi usankcjonowania uprzednio zawartej nieformalnej umowy przeniesienia własności nieruchomości, lecz jest nowym zdarzeniem, które zawiera samodzielne określenie warunków nabycia własności nieruchomości, warunków określonych w ustawie.

Podstawę określenia ceny nabycia nieruchomości na podstawie art. 231 § 1 k.c. stanowią - zgodnie z utrwalonym orzecznictwem - ceny rynkowe. Stosując je Sąd Rejonowy trafnie odrzucił koncepcję pozwanych, którzy domagali się ustalenia wartości spornej nieruchomości według cen działek budowlanych, przy czym uzasadniali to faktem, że sporna nieruchomość znajduje się na granicy miasta. Przeciwko bowiem przyjęciu tej koncepcji przemawia fakt, że sporny grunt nie został w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczony na działki budowlane. Jest to więc nadal grunt rolny. Budzi jednak zastrzeżenie przyjęcie w sprawie za podstawę ceny nieruchomości podlegającej wykupowi stosunkowo niskich stawek ziemi rolnej (25.000 zł za ha). Okoliczność bowiem, że ziemia ta jest położona na granicy miasta, może wpływać na jej cenę nawet jako ziemi rolnej. Takie bowiem jej położenie może czynić ją atrakcyjną dla szczególnych celów rolnych, takich jak prowadzenie gospodarstwa ogrodniczego, hodowlanego itp. Fakt ten może przeto dawać podstawę do wyższego szacunku spornego obiektu, oczywiście przy uwzględnieniu tej okoliczności, że jest on obiektem rolnym.

W związku z tym, że - jak to wynika z materiału sprawy - pozwany Walenty G. oddał swe gospodarstwo Państwu za rentę, wymaga wyjaśnienia, czy tym oddaniem nie została objęta także nieruchomość lub udział w tej nieruchomości, o którą chodzi w sprawie, w zasadzie bowiem rolnik przekazujący swe gospodarstwo za rentę oddaje Państwu wszystkie swe grunty rolne.

OSNC 1980 r., Nr 5, poz. 95