Wyrok z dnia 1976-12-30 sygn. III CRN 297/76

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CRN 297/76

Wyrok z dnia 30 grudnia 1976 r.

1. Jeżeli działkę stanowiącą część składową nieruchomości rolnej nabył bez aktu notarialnego nie rolnik, lecz mieszkaniec miasta, i nie dla celów uprawiania produkcji rolnej, lecz dla celów wypoczynkowych, występuje nie tylko formalne naruszenie prawa, ale także naruszenie godzące w interes gospodarki rolnej, a więc w interes społeczno-gospodarczy. W takiej sytuacji brak jest podstaw do zastosowania na korzyść tego nabywcy, jako posiadacza w złej wierze, przepisu art. 231 § 1 k.c. Zarówno społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości rolnej, jak i zasady współżycia społecznego temu się sprzeciwiają.
2. Ogrodzenie działki, założenie fundamentów i zwiezienie materiałów nie jest równoznaczne z wzniesieniem budynku w rozumieniu art. 231 k.c., wzniesieniem budynku w tym znaczeniu jest co najmniej postawienie budynku w stanie surowym.

Przewodniczący: sędzia W. Kuryłowicz. Sędziowie: R. Czarnecki, J. Ignatowicz (sprawozdawca).

Sąd Najwyższy, z udziałem Prokuratora Prokuratury Generalnej, K. Wojnarowicz, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Artura P. przeciwko: Franciszkowi S., Wiktorii S., Janinie C., Józefie C., Zofii J., Wacławie P., Stanisławowi S., Janowi S. i Helenie S. o przeniesienie własności nieruchomości, na skutek rewizji nadzwyczajnej Prokuratora Generalnego PRL od wyroku Sądu Rejonowego w Zgierzu z dnia 20 października 1975 r.

uchylił zaskarżony wyrok i powództwo oddalił.

Uzasadnienie

W pozwie wniesionym w dniu 3 października 1975 r. powód Artur P. domagał się, aby Sąd na podstawie art. 231 § 1 k.c. zobowiązał pozwanych, jako współwłaścicieli, do przeniesienia na niego własności działki o powierzchni 960 m ², położonej we wsi P. W uzasadnieniu pozwu powód podał, ze wymienioną działkę nabył od pozwanych bez zachowania formy aktu notarialnego umową z dnia 3.XI.1965 r. za kwotę 14.000 zł. Od tej daty jest w jej posiadaniu i opłaca podatki. Ogrodził ją i przystąpił do budowy domku letniskowego, wydając na ten cel kwotę 49.960 zł.

Na rozprawie w dniu 20.X.1975 r. stawił się tylko jeden pozwany, który uznał powództwo. Wyrokiem z tejże daty Sąd Rejonowy w Zgierzu powództwo uwzględnił.

Wyrok ten nie został zaskarżony w zwykłym trybie, zaskarżył go jednak Prokurator Generalny PRL rewizją nadzwyczajną, wniesioną w dniu 15.XI.1976 r.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Jak wynika z treści art. 231 § 1 k.c., roszczenie o przeniesienie na jego podstawie własności nieruchomości powstaje, jeżeli spełnione są kumulatywnie następujące przesłanki: 1) samoistne posiadanie osoby, która wzniosła budynek lub inne urządzenie, 2) dobra wiara posiadacza, 3) wzniesienie budynku lub innego urządzenia, 4) znaczna różnica wartości wzniesionej budowli i działki zajętej pod budowę. Wbrew ocenie Sądu Rejonowego większość z tych przesłanek w wypadku, o jaki chodzi w sprawie niniejszej, nie została spełniona.

Spełniona niewątpliwie została przesłanka pierwsza, gdyż powód stał się, jako tzw. nieformalny nabywca nieruchomości, któremu nieruchomość ta została wydana, jej posiadaczem samoistnym. Nabył bowiem działkę w intencji uzyskania prawa własności i od tego czasu prawo to w swoim imieniu wykonywał i wykonuje. Z materiału sprawy wynika natomiast w sposób oczywisty, że brak jest w sprawie drugiej z wymienionych przesłanek. Wbrew ocenie Sądu Rejonowego powód nie może być uznany za posiadacza w dobrej wierze. Jako bowiem nabywca nieruchomości, który nie uczynił zadość wymaganiu formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.), zdawał sobie sprawę z tego, że własności nie nabył. Zgodnie zaś z utrwalonym - tak w doktrynie, jak i w orzecznictwie - poglądem - posiadaczem w dobrej wierze jest tylko taki posiadacz, który z przyczyn usprawiedliwionych w okolicznościach danego wypadku, a więc bez swej winy, nie wie o wadliwości swojego tytułu. Powód oczywiście takiego poświadczenia co do swojego prawa do spornej działki nie mógł mieć i nie miał.

Uznając powoda za posiadacza w dobrej wierze, Sąd Rejonowy zapewne miał na uwadze orzecznictwo, jakie się wykształciło, poczynając od uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 23 maja 1955 r. I Co 14/55 (OSN 1956, poz. 92), pod rządem prawa zunifikowanego, a stosownie do którego za posiadacza dobrej wiary uważało się w rozumieniu art. 73 § 2 pr. rzecz. (będącego odpowiednikiem art. 231 § 1 k.c.) także taką osobę, która wprawdzie wie, że prawo własności do posiadanej działki jej nie przysługuje, ale która wykonując to prawo względem cudzej nieruchomości ma podstawę do uznania, że właściciela nie krzywdzi, co z reguły przyjmowano właśnie w wypadku nieformalnego nabycia nieruchomości. Pogląd ten zawierał jednak wewnętrzną sprzeczność, gdyż skoro dobra wiara jest kategorią świadomości, to nie sposób, rozumując poprawnie, za będącą w dobrej wierze uznać takiej osoby, która wie o tym, że nie przysługuje jej do posiadanej rzeczy prawo, jakie sobie uzurpuje. Dlatego od tego poglądu orzecznictwo stopniowo odstępowało już pod rządem prawa rzeczowego, ostatecznie zaś odrzuciło go po zmianie stanu prawnego, tj. po wejściu w życie kodeksu cywilnego (por. m.in. orzeczenie SN z dnia 14.XI.1963 r., OSNCP 1964, poz. 189, oraz z dnia 25.VI.1968 r., OSPiKA 1970, poz. 197).

Jednakże odrzucenie opisanej wyżej koncepcji nie przesądza sprawy w tym kierunku, że przesłanka dobrej wiary zawsze stoi na przeszkodzie uwzględnieniu żądania posiadacza przeniesienia na niego własności nieruchomości, na której wzniósł on budynek, jeżeli wiedział on o tym, że nie jest właścicielem tej nieruchomości. Licząc się bowiem z potrzebami życia, utrwalone już orzecznictwo (por. przytoczone wyżej orzeczenie ), przyjęło, że w szczególnych okolicznościach można - gdy chodzi o stosowanie art. 231 § 1 k.c. - traktować na równi z posiadaczem dobrej wiary takiego posiadacza, który wie, że buduje na cudzym gruncie. Taka ocena jest mianowicie dopuszczalna wtedy, gdy wymagają tego zasady współżycia społecznego. Przykładowo można wskazać, że może to mieć miejsce (zależnie od całokształtu okoliczności) wtedy, gdy rolnik nabył od sąsiada - rolnika bez aktu notarialnego przygraniczny kawałek gruntu i na nim zbudował swe budynki gospodarcze. Chociaż bowiem stało się to z naruszeniem przepisów o przeznaczeniu własności, to jednak tak względy gospodarcze, jak i zasady współżycia społecznego najczęściej wymagają zapewnienia takiemu rolnikowi ochrony, jaką daje art. 231 § 1 k.c.

Występujący w sprawie niniejszej stan faktyczny jest z tego punktu widzenia całkowicie inny. Działkę, o którą chodzi w sprawie, a stanowiącą część składową nieruchomości rolnej, nabył bowiem bez aktu notarialnego nie rolnik, lecz mieszkaniec miasta, i nie dla celów uprawiania produkcji rolnej, lecz dla celów wypoczynkowych. Występuje tu więc nie tylko formalne naruszenie prawa, ale także naruszenie godzące w interes gospodarki rolnej, a więc w interes społeczno-gospodarczy. W takiej sytuacji brak jest podstaw do zastosowania na korzyść powoda, jako posiadacza w złej wierze, przepisu art. 231 § 1 k.c., który w zasadzie chroni - jak już zaznaczono - posiadaczy w dobrej wierze. Zarówno społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości, o którą chodzi w sprawie, jak i zasady współżycia społecznego temu się sprzeciwiają.

Brak przesłanki dobrej wiary uzasadnia oddalenie powództwa choćby nawet wszystkie pozostałe przesłanki przewidziane w art. 231 § 1 k.c. były spełnione. Dlatego ubocznie tylko należy podkreślić, że z materiału spraw wynika, iż także dalsze przesłanki z tego przepisu w sprawie nie występują. Już z treści pozwu, a także z wyjaśnień powoda wynika, że w chwili żądania wykupu nie wzniósł on budynku, lecz dopiero przystąpił do jego wznoszenia, na razie bowiem tylko działkę ogrodził, założył fundamenty i zwiózł materiał. Nie jest to oczywiście równoznaczne z wzniesieniem budynku, przez które należy rozumieć co najmniej postawienie budynku w stanie surowym. Co więcej, z zaświadczenia załączonego do rewizji nadzwyczajnej wynika, że nawet fundament nie został jeszcze założony. Ponadto wymagałoby wyjaśnienia - gdyby pozostałe przesłanki z art. 231 § 1 k.c. zostały spełnione (w szczególności gdyby budynek został wzniesiony) - czy w konkretnym wypadku chodzi rzeczywiście o budynek w sensie konstrukcji stanowiącej część składową nieruchomości (art. 47 § 1 i 48 k.c.), budynki bowiem letniskowe często temu wymaganiu nie odpowiadają.

Wobec tego, że stan faktyczny, z jakiego wynika opisana wyżej ocena, znajduje oparcie w twierdzeniach samego powoda, a ponadto został potwierdzony wspomnianym zaświadczeniem załączonym do rewizji nadzwyczajnej, istnieją podstawy do merytorycznego rozstrzygnięcia przez Sąd Rewizyjny.

Rewizja nadzwyczajna trafnie stwierdziła, że zaskarżony wyrok, jako godzący w politykę rolną Państwa, narusza także interes Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej.

Z tych zasad należało z mocy art. 390 w zw. z art. 423 § 1 k.p.c. orzec jak w sentencji

OSNC 1977 r., Nr 8, poz. 142