Uchwała z dnia 1973-05-28 sygn. III CZP 25/73

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 25/73

Uchwała z dnia 28 maja 1973 r.

Przewodniczący: sędzia J. Majorowicz (sprawozdawca). Sędziowie: Z. Masłowski, Z. Wasilkowska.

Sąd Najwyższy, w sprawie z wniosku Janusza i Barbary małżonków S. z udziałem Pawła i Janiny małżonków B. o uregulowanie współużytkowania nieruchomości, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym następującego zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Gdańsku postanowieniem z dnia 30 października 1972 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Czy dopuszczalne jest podzielenie do użytkowania pomiędzy współwłaścicielami części budynku, która według planu technicznego ma być pobudowana w przyszłości?",

udzielił następującej odpowiedzi:

Jeżeli na wspólnej nieruchomości została wybudowana część budynku i oddana do użytku, dopuszczalne jest podzielenie do użytkowania tej części budynku między współwłaścicieli w trybie art. 206 k.c. Nie jest natomiast dopuszczalne określenie przez sąd zakresu korzystania przez współwłaścicieli z tej części budynku, która według planu technicznego ma być dopiero wzniesiona w przyszłości.

Uzasadnienie

Przedstawione przez Sąd Wojewódzki w Gdańsku w trybie art. 391 k.p.c. budzące poważne wątpliwości zagadnienie prawne wyłoniło się na tle następującego stanu faktycznego:

Wnioskodawcy małżonkowie Janusz i Barbara S. wnosili o rozgraniczenie użytkowania przez strony pomieszczeń i urządzeń w domu położonym na nieruchomości w S., przy Alei Wojska Polskiego nr 5, oznaczonej hipotecznie KW nr 7793.

Sąd Powiatowy w Starogardzie Gdańskim orzeczeniem z dnia 30.VI.1972 r. postanowił:

1. uregulować i rozgraniczyć sposób użytkowania nieruchomości położonej w S. przy Alei Wojska Polskiego nr 5, zapisanej w księdze wieczystej KW nr 7793, w odniesieniu do gruntów i dwóch oficyn wzniesionych na tym gruncie stanowiącym współwłasność stron po połowie - w ten sposób, że przyznał uczestnikom postępowania małżonkom Pawłowi i Janinie B. prawo do wyłącznego użytkowania oficyny, w której aktualnie znajduje się warsztat cukierniczy małżonków Pawła i Janiny B.;
2. przyznać do wspólnego użytkowania pozostałą oficynę zajmowaną przez lokatorów, a w szczególności do ponoszenia ciężarów pobierania pożytków z tej oficyny - wnioskodawcom małżonkom Januszowi i Barbarze S. oraz Pawłowi i Janinie B.;
3. przyznać do wspólnego użytkowania w równych idealnych częściach grunt nieruchomości KW nr 7793;
4. w pozostałej części wniosek oddalić;
5. koszty postępowania znieść wzajemnie między stronami.

Sąd Powiatowy ustalił, że współwłaścicielami nieruchomości są małżonkowie Paweł i Janina B. oraz małżonkowie Janusz i Barbara S. - każde z nich co do idealnej połowy nieruchomości.

W momencie zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości na wnioskodawców i uczestników postępowania na gruncie wzniesione były dwie oficyny oraz piwnice budynku.

Sąd Powiatowy uregulował sposób użytkowania przez współwłaścicieli obu oficyn oraz użytkowanie gruntu, oddalił natomiast wniosek małżonków S. w zakresie uregulowania sposobu użytkowania nowo wznoszonego budynku mieszkalnego, uznając, że sprawa współwłasności tego budynku stanowi kwestię sporną, wymagającą odrębnego uregulowania. Dlatego też obecnie prowadzone postępowanie sądowe nie może przesądzić współwłasności budynku zgodnie z art. 206 k.c., która wymaga uregulowania w odrębnym procesie. Dopiero po uregulowaniu sprawy współwłasności ewentualni współwłaściciele będą mogli korzystać z postępowania o uregulowanie współużytkowania budynku mieszkalnego.

Od tego postanowienia wnieśli rewizję wnioskodawcy oraz uczestnicy postępowania.

Zauważyć należy, co następuje:

Stosownie do art. 47 § 1 k.c. budynek, jako część składowa gruntu, nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych, chyba że na podstawie szczególnych przepisów stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności. W związku z tym pogląd Sądu Powiatowego wyrażony w niniejszej sprawie, że sprawa użytkowania nowo wznoszonego budynku może być uregulowana dopiero po rozstrzygnięciu w odrębnym procesie kwestii własności tego budynku, nie jest uzasadniony. Wnioskodawcy oraz uczestnicy postępowania, którzy są współwłaścicielami gruntu w idealnej połowie, są również w takim stosunku współwłaścicielami wzniesionych na tym gruncie budynków.

Jeżeli przy wznoszeniu budynku udział w kosztach był nierównomierny, współwłaściciel może się domagać zapłaty części dokonanych nakładów w granicach, w jakich określony jest udział każdego ze współwłaścicieli, od pozostałych współwłaścicieli (art. 208 k.c.). To samo dotyczy sytuacji, gdy budynek został wzniesiony tylko przez jednego ze współwłaścicieli.

Poza tym współwłaścicielowi może przysługiwać roszczenie z art. 231 k.c., jeśli oczywiście zachodzą przesłanki przewidziane w tym przepisie.

Inne zagadnienie, które wiąże się ze sprawą wznoszenia przez jednego ze współwłaścicieli budynku, to kwestia zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie budowy lub - w braku tej zgody - orzeczenia sądu w tym przedmiocie stosownie do art. 199 k.c. Wzniesienie bowiem budynku przez jednego ze współwłaścicieli stanowi niewątpliwie czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Wyżej omówione sytuacje prawne wiążą się jedynie pośrednio ze sprawą uregulowania - w razie sporu między współwłaścicielami użytkowania na zasadzie art. 206 k.c.

W sprawie niniejszej wnioskodawcy domagają się właśnie określenia przez sąd zakresu korzystania ze wspólnej nieruchomości.

W myśl art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wytycznych Izby Cywilnej z dnia 28.IX.1963 r. III CO 33/62 w sprawie stosowania przepisów art. 78, 82 i 90 prawa rzeczowego (OSNCP 1964, z. 2, poz. 22), które to wytyczne zachowały również aktualność na tle przepisów kodeksu cywilnego, określenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej przez sąd może polegać również na podziale jej quoad usum, jeżeli dotyczy nieruchomości miejskiej.

Określenie przez sąd sposobu korzystania przez współwłaścicieli z budynku przez podział quoad usum może dotyczyć tylko budynku już istniejącego lub jego części już wybudowanej i oddanej do użytku, a nie budynku będącego w trakcie budowy. Jak bowiem wynika z semantycznej wykładni art. 206 k.c., sposób określenia przez sąd korzystania z rzeczy wspólnej może dotyczyć tylko rzeczy już istniejącej, a nie mającej dopiero powstać w przyszłości.

Sąd Wojewódzki przytacza argument, że za dopuszczalnością w tym wypadku określenia korzystania z rzeczy przez podział quoad usum zdają się przemawiać względy praktyczne, zwłaszcza jeśli chodzi o budowę budynków o więcej niż jednej kondygnacji, gdy już w czasie realizacji inwestycji dojdzie między współwłaścicielami do nieporozumień co do zakresu użytkowania wznoszonego budynku, powstrzymujących współwłaścicieli od dalszego inwestowania - jak to ma miejsce w sprawie niniejszej.

Argument ten jednak, istotny z punktu widzenia społeczno-gospodarczego, nie może w świetle wyraźnego brzmienia art. 206 k.c. przemawiać za wnioskiem co do możliwości określenia sposobu korzystania z rzeczy mającej dopiero powstać w przyszłości. Spory powstałe między współwłaścicielami na takim tle mieszczą się w dyspozycji art. 199 k.c. i w braku zgody między współwłaścicielami mogą być przez sąd rozstrzygane w tej płaszczyźnie prawnej.

Sam zakres sposobu korzystania z budynku lub jego części już wybudowanej i oddanej do użytku, a w szczególności ewentualna możliwość określenia korzystania z budynku lub jego części przez podział quoad usum, staje się aktualny dopiero z chwilą ukończenia całej budowy lub oznaczonej części.

Z tych względów na przedstawione pytanie prawne udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.

OSNC 1974 r., Nr 3, poz. 40