Umowa o ustanowienie hipoteki

Umowa o ustanowienie hipoteki w kształcie odpowiadającym wymaganiom ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest czynnością prawną wyłącznie rozporządzającą. Jej treść wyraża jedynie wolę ustanowienia określonej hipoteki -obciążenia nią oznaczonej nieruchomości (prawa podlegającego obciążeniu hipoteką). Nie można w treści tej umowy dostrzec wyrazu woli zobowiązania się do ustanowienia hipoteki.

Treść umowy o ustanowienie hipoteki w kształcie odpowiadającym wymaganiom ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie wyraża także woli zaciągnięcia przez wierzyciela zabezpieczanej wierzytelności zobowiązania do świadczenia, które mogłoby być - analogicznie jak w przypadku umów zobowiązujących do przeniesienia własności jednocześnie wywierających skutek rozporządzający - odwzajemnieniem się za uzyskanie przysporzenia w postaci nabycia hipoteki.

W umowie o ustanowienie hipoteki nie można też dostrzec wyrazu woli właściciela nieruchomości ujmowania ustanowienia hipoteki jako aktu szczodrobliwości, który pozwalałby zakwalifikować tę umowę jako czynność prawną nieodpłatną (por. uchwała SN z dnia 5 maja 1993 r., III CZP 52/93).

Wobec niemożności dostrzeżenia w umowie o ustanowienie hipoteki w kształcie odpowiadającym wymaganiom ustawy o księgach wieczystych i hipotece woli właściciela nieruchomości zobowiązania się do ustanowienia hipoteki, niemożliwe jest zastosowanie do ustanowienia hipoteki na zasadzie odesłania zawartego w art. 245 § 1 k.c. przyjętej w art. 155 § 1 k.c. konstrukcji umowy o podwójnym skutku zobowiązująco - rozporządzającym.

Podobnie, nie można z art. 156 k.c. na zasadzie odesłania zawartego w art. 245 § 1 k.c. wywieść w odniesieniu do umowy o ustanowienie hipoteki w kształcie odpowiadającym wymaganiom ustawy o księgach wieczystych i hipotece, że tak jak umowa przeniesienia własności nieruchomości o treści wyłącznie rozporządzającej, musi ona być zawsze zawarta w wykonaniu określonego zobowiązania do ustanowienia hipoteki.

Umowa o ustanowienie hipoteki w praktyce rzadko poprzedzana jest zobowiązaniem się właściciela nieruchomości do ustanowienia hipoteki. Jeżeli zaś już do takiego zobowiązania się właściciela nieruchomości dochodzi, to na ogół różni się ono zasadniczo od wynikających z umowy zobowiązań do przeniesienia własności nieruchomości objętych hipotezą art. 156 k.c. W szczególności zobowiązaniu takiemu nie odpowiada mogące usprawiedliwiać uzyskanie przysporzenia w postaci hipoteki zobowiązanie wierzyciela hipotecznego, ani też nie ma podstaw, by wnosić, że zobowiązanie właściciela nieruchomości jest wyrazem zamiaru ustanowienia hipoteki causa donandi (pod tytułem darmym), z konsekwencjami w postaci niemożności stosowania w takim przypadku przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Jeżeliby przyjąć, że na podstawie art. 156 w związku z art. 245 § 1 k.c. umowa o ustanowienie hipoteki, tak jak umowa przeniesienia własności nieruchomości o treści wyłącznie rozporządzającej, musi być zawsze zawarta causa solvendi, to większość spotykanych w praktyce umów o ustanowienie hipoteki musiałaby być uznana za czynności prawne bezwzględnie nieważne; w konsekwencji hipoteka utraciłaby praktyczne znaczenie jako środek zabezpieczenia kredytu

Postanowienie SN z dnia 8 grudnia 2017 r., III CSK 273/16

Standard: 64056 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy

Umowa o ustanowienie hipoteki jest czynnością prawną wyłącznie rozporządzającą. Jej treść wyraża jedynie wolę ustanowienia określonej hipoteki i obciążenia nią oznaczonej nieruchomości. W umowie o ustanowienie hipoteki nie można natomiast dostrzec woli właściciela nieruchomości (użytkownika wieczystego) zobowiązania się do ustanowienia hipoteki, dlatego nie znajduje do niej zastosowania przez odesłanie zawarte w art. 245 § 1 k.c. przyjęta w art. 155 § 1 k.c. konstrukcja umowy o podwójnym skutku zobowiązująco - rozporządzającym.

Ustanowienia hipoteki nie musi poprzedzać zobowiązanie właściciela nieruchomości (użytkownika wieczystego) do ustanowienia hipoteki. Skoro zaciągnięcie zobowiązania w celu ustanowienia hipoteki nie jest konieczne do jej ustanowienia, to nieuzasadnione byłoby uzależnianie ważności umowy o ustanowienie hipoteki od istnienia zobowiązania. Nie można również na podstawie odesłania zawartego w art. 245 § 1 k.c. wywieść z art. 156 k.c. w odniesieniu do umowy o ustanowienie hipoteki, że musi być ona zawsze zawarta w wykonaniu określonego zobowiązania do ustanowienia hipoteki, okoliczności w jakich dochodzi do ustanowienia hipoteki różnią się bowiem w istotny sposób od okoliczności obrotu prawem własności.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyjaśniono, że potraktowanie umowy o ustanowienie hipoteki tak samo jak czysto rozporządzającej umowy przeniesienia własności nieruchomości, która musi być zawsze zawarta causa solvendi tj. w wykonaniu określonego zobowiązania do ustanowienia hipoteki, doprowadziłoby do uznania większości spotykanych w praktyce umów o ustanowienie hipoteki za czynności prawne bezwzględnie nieważne i utracenie przez hipotekę znaczenia jako środka zabezpieczenia kredytu (por. wyroki SN z dnia 3 października 2007 r., IV CSK 193/07, z dnia 13 maja 2010 r., IV CSK 565/09 i z dnia 27 marca 2013 r., V CSK 191/12).

Postanowienie SN z dnia 22 czerwca 2017 r., III CSK 264/16

Standard: 28525 (pełna treść orzeczenia)