Wpis ostrzeżenia na podstawie art. 10 ust. 2 u.k.w.h.

Przewidziane w art. 10 ust. 2 KWU ostrzeżenie, ujawnione w dziale II księgi wieczystej, nie obala domniemania prawnego z art. 3 KWU, a więc domniemania zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Skutki ostrzeżenia polegają jedynie na wyłączeniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, ustanowionej w art. 5 KWU.

Stosownie do art. 5 KWU, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). W myśl art. 8 KWU, rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza m.in. ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Odnosząc się do wymienionych regulacji podkreślić należy, że z mocy wyraźnego unormowania ustawowego skutki ostrzeżenia z art. 10 ust. 2 KWU odnoszą się tylko do rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych przewidzianej w art. 5 KWU, a nie do domniemania zgodności wpisu księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wynikającego z art. 3 KWU.

Domniemanie ustanowione w art. 3 KWU oraz rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych są to dwie instytucje będące następstwem różnorodnych skutków materialnoprawnych wpisów dokonywanych w księgach wieczystych.

Jak wskazuje się w piśmiennictwie domniemanie prawne zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym należy do naczelnych zasad prawa materialnego ksiąg wieczystych. Domniemanie to jest nieodłącznym atrybutem ksiąg wieczystych i idzie ono w parze z ustrojową funkcją ustalania stanu prawnego nieruchomości w trybie wpisu do księgi wieczystej oraz zasadą jawności ksiąg wieczystych (por. E. Gniewek w: System prawa prywatnego, Prawo Rzeczowe, Tom 4, Wydawnictwo C.H.Beck, Instytut Nauk Prawnych PAN, Warszawa 2007, s. 113, 120-123 i 135).

Zaznaczyć należy, że zakresem domniemania objęte zostały wszelkie prawa podmiotowe ujawnione w księdze wieczystej. Oczywiście domniemanie unormowane w art. 3 KWU ma charakter wzruszalny, a zatem może być obalone w stosownym trybie, zasadniczo w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Dopóki jednak domniemanie to nie zostanie obalone, to osoba, której prawo własności jest ujawnione w księdze wieczystej ma podstawę do powoływania treści wpisu księgi wieczystej w celu wykazania stanu prawnego danej nieruchomości. Wymienione instytucje służące ochronie bezpieczeństwa obrotu niewątpliwie faworyzują formalny stan wpisów w księdze wieczystej. Uwzględnienie omawianych zasad jest konieczne we wszelkich postępowaniach administracyjnych, w których podejmowane rozstrzygnięcia pozostają w związku ze stanem prawnym nieruchomości.

Konsekwentnie należy więc przyjąć, że w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod realizację inwestycji drogowej, organ administracji określając podmioty uprawnione do uzyskania odszkodowania musi oprzeć się na treści księgi wieczystej w zakresie wpisów dotyczących własności przedmiotowej nieruchomości. Konieczne jest zatem ustalenie osób ujawnionych jako właściciele, czy współwłaściciele nieruchomości, bądź ich następców prawnych.

Wyrok NSA z dnia 19 listopada 2015 r., I OSK 493/14

Standard: 16533 (pełna treść orzeczenia)