Udostępnienie spółdzielni lokalu w celu usunięcia awarii zagrażającej powstaniem szkody (art. 6[1] u.s.m.)

Zgodnie z art. 6[1] ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2013 r. poz. 1222) po wcześniejszym uzgodnieniu terminu osoba korzystająca z lokalu powinna udostępnić spółdzielni lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. Stosownie do art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków.

Z przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409), a w szczególności art. 62 ust. 1 lit. c tej ustawy wynika, że obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę, co najmniej raz w roku kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych.

Postawa pozwanego jednoznacznie wskazuje, iż odmawia on zezwolenia na wejście przedstawicieli powódki do jego mieszkania w celu wykonania stosownych kontroli, co więcej nie jest on nawet zainteresowany uzgodnieniem możliwego terminu udostępnienia powódce tego lokalu. Nie może zatem budzić żadnych wątpliwości, że opisane zachowanie pozwanego jest sprzeczne z przywołanymi wyżej przepisami.

Przepisy prawa obowiązek przeprowadzenia kontroli nakładają na właściciela, czyli Spółdzielnię Mieszkaniową, która musi być w posiadaniu tych protokołów. Ponadto właściciel czy zarządca obiektu zobowiązani są do prowadzenia książki obiektu budowlanego, zgodnie z wymogami art. 64 Prawa budowlanego, gdzie zapisywane są przeprowadzone badania i kontrole stanu technicznego obiektu. Koniecznym jest by kontrole stanu technicznego instalacji gazowych były wykonywane jedynie przez osoby posiadające uprawnienia wynikające z przepisów o dozorze technicznym i energetyce.

Przeprowadzenie kontroli na zlecenie pozwanego, nie zwalnia Spółdzielni z ciążącego na niej obowiązku z mocy powołanych przepisów. Bez znaczenia są podnoszone przez skarżącego okoliczności związane z nieprawidłowym w jego ocenie, działaniem organów powodowej spółdzielni, czy jej pracowników, które jego zdaniem naruszają prawo. Sprawa dotyczyła wyłącznie umożliwienia powodowej Spółdzielni wywiązania się z ciążących na niej, jako właścicielu budynku, obowiązków. Rozliczenia finansowe, przymusowe otwarcie lokalu pozwanego, inne toczące się postępowania sądowe i egzekucyjne pomiędzy stronami oraz wyniki tych postępowań są bez jakiegokolwiek znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy.

Z obowiązku udostępnienia lokalu nie zwalniają pozwanego przypuszczenia dotyczące rzekomego podłożenia trucizny czy bomby, bo takie zdarzania w istocie nie miały miejsca, o czym świadczy bogata dokumentacja przedstawiona przez pozwanego. Nadto w błędzie pozostaje pozwany, że nakazanie udostępnienia lokalu oznacza, że Spółdzielnia winna zadbać o stan techniczny mieszkania, które przysługuje mu na zasadach spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego.

Pozwany w toku sprawy nie wykazał by zaistniały racjonalne przyczyny, czy przeszkody w udostępnieniu powodowej Spółdzielni lokalu celem dokonania kontroli stanu technicznego instalacji gazowej. Jego postawa w tej mierze była konsekwentna, aczkolwiek nie mająca logicznego wyjaśnienia.

Wyrok SO w Szczecinie z dnia 4 marca 2014 r., II Ca 398/13

Standard: 16348 (pełna treść orzeczenia)