Zawarcie umowy spółki obejmującej współwłasność nieruchomości

Osoby, które chcą zawrzeć umowę spółki cywilnej, w której zamierzają być współwłaścicielami nieruchomości należącej uprzednio tylko do jednej z nich, muszą zachować wymogi formy przewidzianej dla przeniesienia własności. Innymi słowy, bez zachowania formy aktu notarialnego nie zostanie skutecznie ustanowiona współwłasność łączna pomiędzy osobami zawierającymi umowę spółki cywilnej. W takiej sytuacji należy zbadać, czy w świetle art. 58 § 3 k.c. tak zawarta umowa spółki cywilnej może być uznana za ważną w części nieobejmującej wniesienia do spółki cywilnej własności nieruchomości. Podobne rozumowanie należy stosować w przypadku zmiany umowy spółki cywilnej, której majątek obejmuje prawo własności nieruchomości.

Odstępstwem nie może być art. 860 § 2 k.c., gdyż nie odnosi się on do przeniesienia własności, gdyby zamiarem ustawodawcy było, aby zawarcie umowy spółki lub jej zmianę traktować jako wyjątek od zastrzeżenia formy aktu notarialnego dla związanego z tymi czynnościami przeniesienia własności lub innego prawa, przepis ten powinien wyraźnie tak stanowić.

Uchwała SN z dnia 9 lutego 2007 r., III CZP 164/06

Standard: 15218 (pełna treść orzeczenia)

Wniesienie do spółki cywilnej wkładu w postaci ruchomości lub nieruchomości polega na przeniesieniu własności rzeczy na rzecz wszystkich wspólników. Może to nastąpić w samej umowie spółki, z tym, że do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości konieczne jest zachowanie formy określonej w art. 158 k.c.

W judykaturze i w literaturze rzeczywiście wyrażono pogląd, że zbędna jest forma aktu notarialnego do wniesienia przez małżonków, jedynych wspólników spółki cywilnej, nieruchomości stanowiącej przedmiot wspólności ustawowej, gdyż nie występuje wówczas przejście prawa własności (por. orz. SN z dnia 11 września 1945 r., I CZ 62/45). W takim wypadku bowiem nie tylko, że nie następuje przejście prawa własności z jednego podmiotu prawnego na inny (w dalszym ciągu właścicielami są małżonkowie pozostający we wspólności ustawowej wspólnicy spółki cywilnej), ale nie zmienia się w stosunku wewnętrznym charakter tej współwłasności, gdyż w dalszym ciągu jest to współwłasność łączna, a wzajemny stosunek nieokreślonego udziału każdego z nich w spółce jest taki sam, jak stosunek ich własności w nieruchomości. 

Nie wdając się w ocenę tego poglądu trzeba jednak podkreślić, że i wtedy inne są źródła współwłasności łącznej, gdyż podstawą wspólności ustawowej są przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, a wspólności wspólników spółki cywilnej przepisy Kodeksu cywilnego.

Postanowienie SN z dnia 7 lipca 2004 r., I CK 79/04

Standard: 51885 (pełna treść orzeczenia)