Umowa przedwstępna a umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej lub strony inaczej postanowiły (art. 155 § 1 in fine k.c.). Wyłączenie skutku rozporządzającego oznacza, że zawarta umowa rodzi jedynie zobowiązanie do przeniesienia własności. Wymaga ono wykonania w trybie odrębnie zawieranej umowy przenoszącej własność. Mimo jedynie skutków obligacyjnych, ma charakter definitywny i stwarza roszczenie o zawarcie wykonawczej umowy rzeczowej. Natomiast umowa przedwstępna rodzi tylko zobowiązanie do zawarcia umowy przenoszącej własność, wywołuje inne skutki w zależności od formy jej zawarcia, od roszczenia o zawarcie umowy o podwójnym, obligacyjno- rzeczowym skutku, po roszczenie odszkodowawcze. 

Umowa przedwstępna stanowi w praktyce obrotu skuteczną konkurencję dla umowy stanowczej o skutku wyłącznie zobowiązującym, pomimo znacznych, akcentowanych w orzecznictwie i doktrynie różnic między tymi umowami. Z uwagi na możliwość skorzystania przez strony z obu tych konstrukcji prawnych dla realizacji zakładanych przez nie celów, o tym czy zawartą umowę należy traktować jako umowę przedwstępną czy stanowczą decyduje wola stron.

Ustalając kryteria odgraniczające umowę przedwstępną od umowy zobowiązującej z wyłączonym wolą stron skutkiem rozporządzającym przyjąć należy, iż zawarcie umowy stanowczej będzie regułą, a przedwstępnej wyjątkiem, wynikającym ze specjalnych powodów, które odwodzą strony od natychmiastowego zawarcia kontraktu definitywnego.

Kryterium odgraniczającym obie te konstrukcje prawne jest samodzielność kontraktu stanowczego, który realizuje zamierzony przez strony cel gospodarczy,

nakładając obowiązek dokonania rozporządzenia i pomocniczość umowy przedwstępnej, która jest instrumentem prawnym, o charakterze niesamoistnym, mającym na celu przygotowanie umowy głównej. Inaczej rzecz ujmując umowa przedwstępna w odróżnieniu od innych umów obligacyjnych poprzedza zawieranie tych umów prawa cywilnego, które mogą w obrocie występować samodzielnie, bez wcześniejszego zobowiązania do ich zawarcia

Wyrok SN z dnia 21 lutego 2013 r., IV CSK 463/12

Standard: 68100 (pełna treść orzeczenia)

Zachodzi istotna różnica między umową zobowiązującą do przeniesienia własności a umową przedwstępną. Umowa zobowiązująca rodzi zobowiązanie do zawarcia określonej umowy rozporządzającej, gdy tymczasem umowa przedwstępna tylko zobowiązanie do zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności.

Uchwała SN z dnia 21 marca 1968 r., III CZP 23/68

Standard: 15215 (pełna treść orzeczenia)