Umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości
Oświadczenie woli dla pozoru (art. 83 k.c.) Forma umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości (art. 158 k.c.) Umowa darowizny (art. 888 k.c.)
Ukryta pod pozorną darowizną umowa sprzedaży nieruchomości nie czyni zadość wymaganiu formy aktu notarialnego (art. 158 zdanie pierwsze k.c.) dla umowy sprzedaży także wtedy, gdy w formie tej nastąpiła pozorna darowizna. Umowa taka jest zawsze nieważna (art. 73 § 2 zdanie pierwsze k.c
Wyrok SA w Krakowie z dnia 21 maja 2014 r., I ACa 374/14
Standard: 83657 (pełna treść orzeczenia)
Nieważna jest umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości.
W omawianym wypadku forma aktu notarialnego została zachowana dla innej czynności prawnej, tj. pozornej umowy sprzedaży nieruchomości, i nie może być użyczona dla ukrytego oświadczenia woli nieodpłatnego przeniesienia jej własności, gdyż ustawodawca w art. 83 § 1 zdanie drugie k.c. uzależnił jego ważność od tego, czy dyssymulowana czynność prawna, np. umowa darowizny nieruchomości, odpowiada wszystkim dalszym wymaganiom, wynikającym z przepisów bezwzględnie obowiązujących, a więc także od tego, czy została zawarta w wymaganej formie.
Zgodnie z ujęciem bezwzględnej nieważności jako sankcji czynności prawnej, czynność nieważna nie wywołuje żadnych skutków prawnych, poza wynikającymi wprost z ustawy (por. np. art. 496 w związku z art. 497 k.c.). Sprzeczne z tym ujęciem jest zatem twierdzenie, że jednak forma czynności prawnej czynności bezwzględnie nieważnej wywołuje skutki prawne jako element ważnej czynności prawnej ukrytej.
Według art. 92 § 1 pr. not., akt notarialny ma zawierać oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty, i być odczytany. Niedopuszczalne jest więc przyjęcie, że można zachować formę aktu notarialnego w sytuacji, w której strony czynności nie złożyły przed notariuszem oświadczenia woli określającego elementy przedmiotowo istotne dla zawieranej umowy.
Możliwość uznania za ważną czynności ukrytej to wyjątek przewidziany przez art. 83 § 1 zdanie drugie k.c. Dokonując wykładni nie powinno się przepisów wyjątkowych wykładać rozszerzająco. Każda czynność prawna przenosząca własność nieruchomości powinna w swej treści wskazywać prawdziwą causa. Jeżeli zatem dochodzi do zawarcia pozornej umowy sprzedaży, gdy w rzeczywistości - zgodnie z wolą stron - przyczyna przejścia własności jest causae donandi, to treść umowy wyrażona w formie aktu notarialnego nie zawiera prawdziwego jej stwierdzenia. Już z tego więc względu czynność ukryta jest nieważna.
Choć wola ukrycia konkretnej czynności prawnej przez dokonanie innej czynności została przez ustawodawcę wyjątkowo uznana za skuteczną, to należy mieć na względzie, że często w praktyce służy do celów niegodziwych, np. zawieraniu pozornych umów sprzedaży mających na celu uniknięcie obowiązku podatkowego, "pranie brudnych pieniędzy" albo skorzystanie z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Z tego powodu wykładnia omawianych przepisów nie może poszerzać katalogu przypadków, w których czynność prawna ukryta jest ważna. Trzeba też podnieść, że wykładnia art. 83 k.c. jest w zasadzie ukształtowana i jednolita.
Uchwała SN z dnia 9 grudnia 2011 r., III CZP 79/11
Standard: 15202 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 25181