Prawo pierwokupu współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności (art. 166 k.c.)

Spadkobiercom nieruchomości rolnej nie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 166 § 1 w zw. z art. 1035 k.c., jeżeli jeden z nich rozporządza swoim udziałem w spadkowej nieruchomości w sytuacji, gdy w ramach tego udziału na wydzielonej faktycznie z tej nieruchomości działce prowadzi odrębne gospodarstwo rolne.

Według kodeksu cywilnego zasadą jest, że współwłaściciel może swobodnie, bez zgody pozostałych współwłaścicieli, rozporządzać swoim udziałem we współwłasności nieruchomości. Od tej zasady wyjątek zachodzi w odniesieniu do nieruchomości rolnej, gdyż stosownie do art. 166 § 1 k.c., w razie sprzedaży przez współwłaściciela takiej nieruchomości udziału we współwłasności lub części tego udziału osobie nie będącej współwłaścicielem - pozostałym współwłaścicielom, ale tylko prowadzącym gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie, przysługuje prawo pierwokupu. Prawo pierwokupu, zgodnie z art. 166 § 1 k.c. nie ma jednak zastosowania m.in. w wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący zarazem gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem.

Odrzucić należy, jako kolidujące z wyraźnym brzmieniem art. 166 §1 k.c., stanowisko, jakoby współwłaściciel był uprawniony do prawa pierwokupu tylko wówczas, gdy razem ze współwłaścicielem, pragnącym odpłatnie zbyć swój udział, prowadzi gospodarstwo na wspólnym gruncie. Nie chodzi bowiem w świetle tego przepisu o "wspólne gospodarstwo", lecz o "wspólny grunt".

Uznanie, że art. 166 § 1 k.c. uzależnia istnienie prawa pierwokupu od sytuacji, w której współwłaściciele prowadzą wspólne gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie, oznaczałoby, iż w drodze wykładni wprowadza się dodatkową przesłankę prawa pierwokupu, której ustawa nie przewiduje. W określeniu "prowadzi gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie" oczywiście mieści się również powyższa sytuacja, ale nie jest ona jedynie możliwa. Określenie to bowiem obejmuje także inne stany faktyczne, jak chociażby prowadzenie gospodarstwa na całym gruncie, będącym przedmiotem współwłasności, wspólnie z innymi współwłaścicielami, prowadzenie na tym gruncie gospodarstwa przez jednego współwłaściciela, który w wyniku uzgodnienia z pozostałymi współwłaścicielami zarządza całym wspólnym gruntem, czy wreszcie prowadzenie odrębnego gospodarstwa na części tego gruntu fizycznie wydzielonej czy to w ramach podziału do użytkowania przez czas trwania współwłasności (a więc tzw. podziału quoad usum) czy też w wyniku nieformalnego zniesienia współwłasności (albo nieformalnego działu spadku).

Zważywszy, że art. 166 § 1 k.c. stanowi wyłom w ogólnej zasadzie swobody rozporządzania przez współwłaściciela swoim udziałem nie powinno go się interpretować rozszerzająco. Priorytet zatem ma zasada, że współwłaściciel może zbywać swój udział bez ograniczeń. W konsekwencji uzasadnione jest stanowisko, że jeżeli współwłaściciel w ramach swego udziału na wydzielonej faktycznie ze wspólnej nieruchomości działce gruntu prowadzi odrębne gospodarstwo rolne, przy czym gospodarstwo to nie obejmuje innej nieruchomości, to wówczas w razie sprzedaży przezeń tego udziału, pozostałym współwłaścicielom prowadzącym także gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym nie przysługuje prawo pierwokupu. W powyższej sytuacji bowiem współwłaściciel nieruchomości rolnej, zbywając udział w tej nieruchomości, zbywa również swoje gospodarstwo rolne.

Uchwała SN z dnia 30 czerwca 1992 r., III CZP 75/92

Standard: 33180 (pełna treść orzeczenia)

Kierowanie do dnia wejścia w życie k.c. gospodarstwem rolnym przez właściciela, który nie zamieszkiwał w tym gospodarstwie, czyni zadość przesłance prowadzenia gospodarstwa rolnego przewidzianej w art. 166 § 1 zd. 2 k.c. niezależnie od czasu trwania takiego stanu rzeczy.

Uchwała SN z dnia 4 grudnia 1970 r., III CZP 81/70

Standard: 14951