Wniesienie wkładu do spółki jawnej w postaci własności nieruchomości
Wkład wspólnika w spółce jawnej (art. 48 k.s.h.)
W razie zawarcia umowy spółki jawnej w zwykłej formie pisemnej, w której wspólnik zobowiązał się do wniesienia tytułem wkładu własności nieruchomości, konieczne jest zawarcie - po zarejestrowaniu spółki - odrębnej umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej własność tej nieruchomości na rzecz spółki.
Zgodnie z art. 23 k.s.h. umowa spółki jawnej powinna zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności, a według art. 25 pkt 2 k.s.h. jej koniecznym elementem jest m.in. określenie wkładów wnoszonych przez każdego wspólnika i ich wartość. W zakresie wymagania odnoszącego się do formy zawarcia umowy spółki jawnej jest to regulacja odmienna w stosunku do pozostałych spółek osobowych, tj. partnerskiej, komandytowej i komandytowo-akcyjnej, dla których ustawodawca przewidział formę aktu notarialnego (art. 92, 106 i 131 k.s.h.).
Podejmowane w doktrynie próby pogodzenia unormowań przyjętych w kodeksie spółek handlowych dla spółki jawnej z przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi przeniesienia własności nieruchomości, zaowocowały poglądem, że jeżeli przedmiotem wkładu do spółki jawnej ma być własność nieruchomości, to umowa spółki jawnej powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Według innego stanowiska, obok umowy spółki sporządzonej w formie zwykłej pisemnej, należy równolegle zawrzeć dodatkową umowę w formie aktu notarialnego, której przedmiotem jest samo zobowiązanie do wniesienia wkładu. Takich konstrukcji ustawodawca zapewne chciał uniknąć, wprowadzając uproszczone regulacje prawne dotyczące tworzenia i funkcjonowania spółki jawnej oraz ustanawiając tylko zwykłą formę pisemną umowę zawiązującej spółkę. Z tych względów obie przedstawione konstrukcje dotyczące sposobu przeniesienia na spółkę jawną własności nieruchomości deklarowanej jako wkład, budzą uzasadnione wątpliwości.
Za bardziej przekonujący uznać należy pogląd dopuszczający możliwość zawarcia umowy spółki jawnej w formie przewidzianej w art. 23 k.s.h., a więc w formie pisemnej zwykłej także wtedy, gdy przedmiotem wkładu jest nieruchomość. W takim jednak przypadku konieczne jest zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości na spółkę - po jej rejestracji. Taką konstrukcję przeniesienia własności nieruchomości wnoszonej tytułem aportu w odniesieniu do spółek kapitałowych tworzonych zgodnie z przepisami Kodeksu handlowego przyjął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 5 grudnia 1991 r., III CZP 128/91, stwierdzając, że w razie gdy wspólnik pokrywa swój udział w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością wkładami niepieniężnymi w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntu (własności nieruchomości) – konieczne jest zawarcie odrębnej umowy w formie aktu notarialnego dla przeniesienia tego prawa na rzecz spółki – po zarejestrowaniu przez sąd. Stanowisko to straciło na aktualności w odniesieniu do spółek kapitałowych ze względu na inny w zakresie ich podmiotowości stan prawny ukształtowany przepisami kodeksu spółek handlowych, zachowało jednak wartość merytoryczną przy rozważaniach dotyczących sposobu przeniesienia przez wspólnika spółki jawnej własności nieruchomości jako wkładu w sytuacji, gdy zgodnie z art. 23 k.s.h. umowa spółki zawarta została tylko w formie zwykłej pisemnej.
Postanowienie SN z dnia 14 stycznia 2015 r., II CSK 85/14
Standard: 13360 (pełna treść orzeczenia)
Wspólnicy wnoszą do spółki tytułem wkładu nieruchomości stanowiącą ich wspólną własność, a wtedy następuje w tym przypadku zmiana sytuacji prawnej nieruchomości, tj. przestaje ona być współwłasnością w częściach ułamkowych, a staje się współwłasnością łączną. Dla ważności umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego (art. 158 w zw. z art. 73 § 2 k.c.). Tylko, bowiem skuteczne przeniesienie własności nieruchomości na spółkę jawną daje prawo do uznania tej nieruchomości za środek trwały podlegający amortyzacji. Zatem niespełnienie przez wspólników spółki jawnej wymogów przeniesienia własności nieruchomości na spółkę, w formie aktu notarialnego powoduje, że brak jest podstaw do zaliczania w ciężar kosztów uzyskania przychodu spójki jawnej
Wyrok WSA w Krakowie z dnia 25 maja 2007 r., I SA/Kr 83/06
Standard: 50619 (pełna treść orzeczenia)