Obciążenie hipoteczne w razie zniesienia odrębnej własności lokalu obciążonego hipoteką

W razie zniesienia odrębnej własności lokalu obciążonego hipoteką, hipoteka obciąża nieruchomość, w której skład wchodzi lokal będący wcześniej przedmiotem odrębnej własności.

Następstwem postanowienia sądu o zniesieniu odrębnej własności lokali obciążonej hipoteką jest wygaśnięcie odrębnej własności lokali i stanie się zabudowanej nieruchomości, z której te lokale były wyodrębnione, na powrót obejmującym te lokale jako części składowe przedmiotem współwłasności na ogólnych zasadach. Nie może się z tym wiązać także całkowite wygaśnięcie ustanowionej hipoteki - mimo iż co do zasady utrata przez prawo rzeczowe swego przedmiotu powoduje wygaśnięcie tego prawa. Skutek taki naruszałby w sposób drastyczny interesy wierzyciela hipotecznego i nie dałby się pogodzić ochronią wierzyciela hipotecznego przed zdarzeniami godzącymi w jego prawo.

Brak szczególnej regulacji chroniącej wierzyciela hipotecznego w takim przypadku, jak rozpatrywany w sprawie, nie może więc być uznany za wynik decyzji ustawodawcy o nieistnieniu potrzeby udzielenia ochrony wierzycielowi hipotecznemu, lecz za wyraz istnienia luki legislacyjnej w tym względzie.

Z rozpatrywanych przez Sąd Okręgowy ewentualności co do sposobu ochrony wierzyciela hipotecznego w przypadku wygaśnięcia obciążonej hipoteką nieruchomości lokalowej wskutek zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali, i dokonanego następnie przez sąd zniesienia współwłasności w drodze podziału fizycznego nieruchomości, z której te lokale były wyodrębnione, za najwłaściwsze rozwiązanie należy uznać zastosowanie per analogiam art. 22 ust. 1 u.k.w.h. i przyjęcie, że przedmiotem hipoteki ustanowionej na zniesionej nieruchomości lokalowej staje się na podstawie tego przepisu nieruchomość obejmująca lokal uprzednio obciążony hipoteką, powstała w wyniku zniesienia współwłasności. Stanie się przez ten lokal częścią składową tej nieruchomości i związane z tym czynności z zakresu prowadzenia ksiąg wieczystych realizują w odniesieniu do tego lokalu i nieruchomości, w której skład on wszedł, zakładaną przez art. 22 u.k.w.h. przesłankę połączenia w księdze wieczystej w jedną nieruchomość (art. 21 u.k.w.h.). Gdyby właścicielem tej nieruchomości była jedynie osoba, do której należała własność zniesionej, obciążonej hipoteką nieruchomości lokalowej, spełniony byłby też wymóg tożsamości osoby właściciela połączonych nieruchomości, i zarazem nie powstawałby problem pogodzenia obciążenia nowo powstałej nieruchomości hipoteką istniejącą uprzednio na nieruchomości lokalowej z prawem do nowo powstałej nieruchomości osoby trzeciej (w sprawie - powoda).

Również jednak wtedy, gdy - tak jak w niniejszej sprawie - nieruchomość, w której skład wchodzi lokal obciążony uprzednio hipoteką, stała się przedmiotem współwłasności tej osoby z inną jeszcze osobą (dawnym właścicielem innego wyodrębnionego lokalu, nie obciążonego hipoteką), nie powinno być przeszkód do obciążenia tą hipoteką całej tej nieruchomości na podstawie stosowanego per analogiam art. 22 ust. 1 u.k.w.h. Stosowanie przepisu w drodze analogii dopuszcza jego modyfikację dostosowującą do okoliczności danego przypadku (por. np. uchwały Sądu Najwyższego: z dnia 30 sierpnia 1991 r., III CZP 73/91, i - składu siedmiu sędziów - z dnia 19 stycznia 2006 r., III CZP 100/05).

Występujący w okolicznościach rozpatrywanej sytuacji konflikt interesów wierzyciela hipotecznego i drugiego współwłaściciela nieruchomości powstałej w wyniku zniesienia współwłasności - tego, którego lokal przed zniesieniem odrębnej własności lokali nie był obciążony hipoteką, należy rozstrzygnąć na korzyść wierzyciela hipotecznego, a to przemawia za stosowaniem art. 22 ust. 1 u.k.w.h. również w takiej sytuacji, jak rozpatrywana. Wierzyciel hipoteczny w takiej sytuacji, jak rozpatrywana, nie ma żadnego wpływu na powodujące upadek przedmiotu hipoteki zniesienie odrębnej własności lokalu. Sposób zaś zniesienia współwłasności zależy przede wszystkim od zgodnej woli wszystkich współwłaścicieli (zob. z licznego orzecznictwa w tym względzie np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 347/98, oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2015 r., III CZP 56/15). Uczestnik postępowania o zniesienie współwłasności w takiej sytuacji, jak rozpatrywana, ma więc możliwość wyrażenia swojego stanowiska co do przyznania mu w wyniku tego postępowania na współwłasność nieruchomości obejmującej lokal, który przed zniesieniem odrębnej własności lokali należał do drugiego współwłaściciela i został przez niego obciążony hipoteką. Przyjęte rozwiązanie, dopuszczające także w takiej sytuacji zastosowanie art. 22 ust. 1 u.k.w.h., wyznacza optymalną granicę kompromisu między interesem wierzyciela hipotecznego a interesami współwłaścicieli nieruchomości obejmującej lokal, który przed zniesieniem odrębnej własności lokali został obciążony hipoteką, a zarazem przeciwdziała możliwości nadużywania zniesienia odrębnej własności lokali w celu osłabienia zabezpieczenia hipotecznego.

Brane również pod uwagę w sprawie przejście obciążenia hipotecznego z odrębnej własności lokalu na udział byłego właściciela obciążonego lokalu we współwłasności całej nieruchomości w wysokości równiej udziałowi w nieruchomości wspólnej nie ma podstaw prawnych. Można by co najwyżej rozważać przejście obciążenia hipotecznego z odrębnej własności lokalu na wynoszący co do zasady 1/2 udział byłego właściciela obciążonego lokalu we własności nieruchomości przyznanej mu na współwłasność z byłym właścicielem innego lokalu. Jakkolwiek jednak byłby określony udział we współwłasności nieruchomości, na który miałaby przejść hipoteka ustanowiona na odrębnej własności lokalu, hipoteka na udziale stanowiłaby znacznie mniej wartościowe zabezpieczenie niż pierwotnie ustanowiona hipoteka na lokalu stanowiącym odrębny przedmiot własności - co samo przez się zdecydowanie przemawia przeciwko przekształceniu hipoteki ustanowionej na lokalu stanowiącym odrębny przedmiot własności na hipotekę na udziale we współwłasności nieruchomości.

Uchwała SN z dnia 8 grudnia 2017 r., III CZP 77/17

Standard: 13263 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy