Odpowiedzialność spółdzielni z tytułu braku lub nienależytego oświetlenia terenu osiedla (art. 415 k.c.)

Zdaniem skarżącej, naruszenie prawa materialnego polegało przede wszystkim na błędnej wykładni art. 415 w związku z art. 445 § 1 k.c., przez przyjęcie, że zaniechanie przez administratora osiedla mieszkaniowego zapewnienia należytego oświetlenia terenu tego osiedla nie jest zawinionym zachowaniem powodującym odpowiedzialność na podstawie art. 415 k.c., w tym za szkodę niemajątkową, a także uzależnienie tej odpowiedzialności od tego, czy potrzeba oświetlenia terenu osiedla była zgłaszana przez mieszkańców. Zaniechania należytego oświetlenia skarżąca dopatrywała się nie w ewentualnej niesprawności istniejących źródeł światła, lecz w tym, że Spółdzielnia nie zapewniła – i jest to stan trwający od 1976 r. – należytego oświetlenia dojścia do klatki powódki. Stwarzało to zagrożenie dla bezpieczeństwa korzystających m.in. przez to, że uniemożliwiało dostrzeżenie braku kratki na osadniku położonym przy wejściu do klatki schodowej. Jest to istotne zwłaszcza wobec częstych – i znanych Spółdzielni – kradzieży oraz przepalania się żarówek. Obowiązek zapewnienia należytego oświetlenia dojścia do budynku jest przy tym – zdaniem skarżącej – niezależny od zgłoszeń mieszkańców; Spółdzielnia, jako profesjonalny administrator, ma obowiązek dokonywania bieżących kontroli sprawności oświetlenia. Racje przytoczone przez skarżącą rzeczywiście podają w wątpliwość stanowisko Sądu Okręgowego co do braku przesłanek zastosowania art. 415 k.c. Negując przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, Sąd Okręgowy skupił się jedynie na niesprawności istniejącego oświetlenia, choć w sprawie istniały powody do powzięcia wątpliwości co do tego, czy oświetlenie to jest w ogóle należyte. Z jednej strony Sąd Okręgowy stwierdził, że powódka nie wykazała niesprawności istniejących źródeł oświetlenia w dniu wypadku, a z drugiej wskazał – opierając się na twierdzeniach pozwanej Spółdzielni – iż ewentualna niesprawność latarni przy bloku nie miała znaczenia, ponieważ i tak nie zapewnia ona, wbrew twierdzeniom powódki, wystarczającego oświetlenia dojścia i wejścia do klatki schodowej. Sąd przyjął zatem implicite, że oświetlenie wejścia do klatki w postaci lampy zapalanej od wewnątrz jest wystarczające dla wywiązania się przez Spółdzielnię z ciążącego na zarządcy obowiązku zapewnienia oświetlenia umożliwiającego bezpieczne korzystanie z dojścia i wejścia do budynku. Pewne znaczenie mogło tu mieć stwierdzenie Sądu pierwszej instancji, że wprawdzie zgodnie z § 64 zdanie pierwsze rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r., Nr 75, poz. 690), wejście do budynku i do każdej klatki schodowej powinno mieć elektryczne oświetlenie zewnętrzne, jednak rozporządzenie nie przesądza, gdzie ma się znajdować włącznik tego oświetlenia. W związku z tym trzeba zwrócić uwagę, że § 64 i inne przepisy ww. rozporządzenia – w tym także § 14 ust. 4, zgodnie z którym dojścia i dojazdy do budynków wielorodzinnych powinny mieć zainstalowane oświetlenie elektryczne, zapewniające bezpieczne ich użytkowanie po zapadnięciu zmroku – co do zasady nie mają zastosowania do obiektów wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę pod rządem starych przepisów (§ 330 rozporządzenia), chyba że zachodzą okoliczności wskazane w § 2 ust. 1 i 2. Okoliczności te nie zostały ustalone w sprawie. Ta sama reguła intertemporalna dotyczyła obowiązującego uprzednio, identycznego co do treści § 64 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. (tekst jednolity Dz. U. z 1999 r., Nr 15, poz. 140 ze zm.; zob. § 330; rozporządzenie to nie zawierało odpowiednika § 14 ust. 4), a wcześniej obowiązujące akty wykonawcze w ogóle nie przewidywały odpowiedników § 64 (por. w szczególności § 69 zarządzenia Ministra Budownictwa i Przemysłu Materiałów Budowlanych z dnia 29 czerwca 1966 r., Dz.Urz. Ministra Budownictwa i Przemysłu Materiałów Budowlanych z 1966, Nr 10, poz. 44; § 102 rozporządzenia Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r., Dz.U. z 1980 r., Nr 17, poz. 62).

Brak szczegółowego przepisu nakładającego na zarządcę starego budynku wielorodzinnego obowiązku zapewnienia należytego – z punktu widzenia bezpieczeństwa – oświetlenia dojścia i wejścia do budynku nie oznacza, że obowiązku takiego brak. Należy mieć na względzie, że obciążający Spółdzielnię obowiązek zarządu przewidziany w art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.; por. też art. 27 ust. 2 tej ustawy, art. 185 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) obejmuje także obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania nieruchomości (por. art. 185 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dniu 4 lipca 2011 r.), nie powinno zaś być wątpliwości co do tego, że zapewnienie takiego bezpieczeństwa wymaga także należytego oświetlenia nieruchomości - wejścia do budynku.

Wobec istotnego postępu technicznego nie można obecnie przyjmować, że oświetlenie wejścia do budynku jedynie za pomocą lampy zapalanej mechanicznie włącznikiem usytuowanym wewnątrz klatki schodowej czyni zadość temu obowiązkowi. Jest to oświetlenie niedoskonałe nawet wtedy, gdy jest w pełni sprawne, może bowiem nie zostać załączone przed zapadnięciem zmroku albo – z różnych powodów - wyłączone mimo zmroku. Niedoskonałość oświetlenia nie tylko obniża komfort użytkowania budynku (np. utrudnia otworzenie drzwi za pomocą klucza), ale także stwarza zagrożenie dla bezpieczeństwa użytkowania budynku.

Z przyczyn naturalnych wejście do klatki jest często miejscem podwyższonego ryzyka ze względu na znajdujące się tam stopnie, wycieraczki, progi lub elementy metalowe, zwiększające ryzyko potknięcia albo poślizgnięcia. Jest oczywiste, że ryzyko to wzrasta, jeżeli mieszkańcy albo osoby trzecie mogą z łatwością usunąć albo przesunąć metalowe kratki-wycieraczki, odsłaniając otwory głębokich osadników. Jeżeli zatem – mimo obowiązku zapewnienia należytego oświetlenia wejścia do budynku – zarządca nieruchomości nie decyduje się na zastosowanie bardziej nowoczesnych rozwiązań, wówczas jest zobowiązany zapewnić wystarczające, dodatkowe oświetlenie zewnętrzne. Oświetlenie to jest wystarczające, jeżeli zapewnia doświetlenie wejścia do budynku umożliwiające dostrzeżenie z łatwością – w naturalnym toku czynności – zwykłych albo nietypowych przeszkód zwiększających ryzyko potknięcia lub poślizgnięcia także wtedy, gdy lampa usytuowana bezpośrednio u wejścia do budynku jest wyłączona albo niesprawna. Z tego punktu widzenia okoliczność, czy dodatkowe źródło oświetlenia ma na celu właśnie doświetlenie wejścia do budynku, czy też jest to jedynie funkcja poboczna, nie ma żadnego znaczenia. Niektóre elementy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego – np. stanowcze twierdzenia powódki oraz zeznania niektórych świadków – mogą świadczyć o tym, że odwrócona tyłem do bloku powódki latarnia zapewnia tego rodzaju wystarczające doświetlenie.

Obowiązek zapewnienia należytego oświetlenia wejścia do budynku jest niezależny od inicjatywy jego mieszkańców. Dotyczy to zarówno obowiązku należytego rozmieszczenia oświetlenia, jak i zapewnienia jego sprawności. Spółdzielnia, jako osoba prawna profesjonalnie zajmująca się zarządem nieruchomościami, ma obowiązek samodzielnej oceny ryzyka oraz potrzeb związanych z rozmieszczeniem oświetlenia; stwierdzając braki, powinna podjąć niezbędne działania techniczne i finansowe w kierunku ich wyeliminowania. Postulaty i inicjatywa mieszkańców mogą mieć tu jedynie znaczenie pomocnicze. Do Spółdzielni należy również stworzenie systemu zapewniającego możliwie szybkie dostrzeżenie i usunięcie niesprawności istniejącego już oświetlenia.

Konieczne są również regularne kontrole sprawności oświetlenia (np. przez personel sprzątający, dozorców, pracowników ochrony itp.) oraz konserwacje dokonywane przez samego zarządcę, a ich częstotliwość i intensywność zależy od konkretnych uwarunkowań, takich jak znaczenie i żywotność danego źródła światła, stopień zużycia, intensywność użytkowania itp. W każdym razie dłuższa (np. kilkutygodniowa) niesprawność oświetlenia zwykle świadczy o zawinionym zaniedbaniu Spółdzielni.

W świetle przeprowadzonych rozważań zarzut naruszenia art. 415 k.c. należy uznać za zasadny. Nie powinno być wątpliwości, że nienależyte oświetlenie wejścia do budynku ogólnie zwiększa ryzyko zaistnienia tego rodzaju wypadku, jak ten, któremu uległa powódka. W tej sytuacji ewentualna odpowiedzialność Spółdzielni na podstawie art. 415 k.c. mogłaby być wyłączona tylko wtedy, gdyby dowiodła ona, że wypadek powódki nie pozostaje in concreto w adekwatnym związku przyczynowym z wadliwością systemu oświetlenia, np. dlatego, iż w chwili wypadku lampa usytuowana bezpośrednio u wejścia do klatki była sprawna i włączona.

Wyrok SN z dnia 1 marca 2017 r., IV CSK 343/16

Standard: 13152 (pełna treść orzeczenia)

Administracja domu nie odpowiada za szkodę, której dozna osoba trzecia na skutek nieoświetlenia klatki schodowej, jeśli brak światła był spowodowany chwilową, nieprzewidzianą przerwą w dostawie prądu.

Przerwa taka zobowiązuje osoby korzystające z nieoświetlonej klatki schodowej do zachowania szczególnej ostrożności.

Wyrok SN z dnia 3 listopada 1964 r., I CR 500/64

Standard: 29143 (pełna treść orzeczenia)