Własność budynków na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie

Budynki, co do zasady, nie mogą być przedmiotem użytkowania wieczystego, chyba że są częścią składową gruntu. Z chwilą powstania lub przeniesienia prawa użytkowania wieczystego powstaje odrębna własność budynku trwale związanego z gruntem i własność ta jest prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego gruntu (art. 235 § 2 k.c.). Prawem głównym jest prawo użytkowania wieczystego a prawem związanym i podrzędnym prawo własności budynków, które dzieli los prawa użytkowania wieczystego (por. m.i. uchwałę SN z 8 lipca 1966 r., III CZP 43/66). Ze względu na nierozerwalność tych praw ich los musi być jednakowy, nie można zatem zbyć, obciążyć i znieść odrębnej własności (także współwłasności) budynku bez równoczesnego zbycia, obciążenia lub zniesienia współużytkowania wieczystego (porównaj między innymi uchwałę Sądu Najwyższego z 19 stycznia 1971 r., III CZP 86/70).

Związanie obu tych praw sprawia, że użytkowanie wieczyste i własność budynków stanowią jedną całość i oba te prawa mogą należeć tylko do tego samego podmiotu lub tych samych podmiotów w tym samym zakresie i w ramach tego samego rodzaju wspólności majątkowej (współużytkowanie).

W literaturze zdecydowanie przeważa stanowisko, że jeżeli jest to współwłasność w częściach idealnych, wielkość udziału w prawie użytkowania wieczystego i odrębnej własności budynków powinna być taka sama, choć wyrażany jest także pogląd, iż udziały w gruncie i udziały w budynku nie muszą być takie same. W ramach procedur wieczystoksięgowych wyrazem powyższego związania jest to, że zarówno użytkowanie wieczyste jak i odrębna własność budynków są ujawniane w tej samej księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste i w poszczególnych działach wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynków są wspólne, choć w księgach wieczystych prowadzonych w systemie elektronicznym nie jest technicznie wykluczona możliwość wpisów różnych udziałów we współwłasności gruntu i budynku.

Podkreślić należy, że w okresie od 1961 r. do 25 lipca 1972 r. na gruncie przepisów ustawy z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 34, poz. 159, ze zm.) możliwe było w razie wyodrębnienia własności lokalu ustanowienie udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu oraz udziału w nieruchomości budynkowej w różnych wysokościach (porównaj postanowienie Sądu Najwyższego z 25 czerwca 2009 r., III CZP 42/09).

Także obecnie zdarzają się sytuacje nietypowe przy ustanawianiu lub przenoszeniu odrębnej własności lokali, jak np. określanie różnych terminów użytkowania wieczystego gruntu w odniesieniu do wyodrębnianych kolejno lokali, co było przedmiotem oceny Sądu Najwyższego w postanowieniu z 6 grudnia 2007 r., IV CSK 323/07), w którym stwierdził, że narusza to zasadę jednolitości prawa użytkowania wieczystego, gdyż prowadzi do sytuacji, gdy współistnieje prawo użytkowania wieczystego części udziałów, a w pozostałej części udziały w nieruchomości są własnością dotychczasowego właściciela, który nie może być wieczystym użytkownikiem. Jednak, jak wskazał Sąd Najwyższy, różnorodność sytuacji faktycznych powstałych na nieruchomościach w wyniku wyodrębniania lokali wymaga indywidualnego podejścia i nie może być kwestionowana z powodu odstępstwa od założeń doktrynalnych.

Przypomnienie powyższych orzeczeń pozwala stwierdzić, że choć niewątpliwie w razie ustanowienia lub przeniesienia odrębnej własności lokalu udziały w nieruchomości gruntowej i budynkowej powinny być takie same, to jednak mogą zdarzyć się nietypowe sytuacje prawne, uzasadniające odstępstwo od tej zasady.

Postanowienie SN z dnia 1 marca 2017 r., IV CSK 276/16

Standard: 13102 (pełna treść orzeczenia)

Budynek niemieszkalny, wzniesiony przez właściciela przed wejściem w życie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z 1985 r., Nr 22, poz. 99 ze zm.) na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie, jest częścią składową gruntu.

Uchwała SN z dnia 30 listopada 2016 r., III CZP 70/16

Standard: 47662 (pełna treść orzeczenia)