Uchwała z dnia 1966-07-08 sygn. III CZP 43/66

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 43/66

Uchwała z dnia 8 lipca 1966 r.

Przewodniczący: sędzia J. Majorowicz (sprawozdawca). Sędziowie: Z. Masłowski, J. Policzkiewicz.

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Bronisława C. przeciwko Marii i Edmundowi K. o 10.000 zł, po rozpoznaniu zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki dla m. st. Warszawy postanowieniem z dnia 2 marca 1966 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Czy budynek na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie, wzniesiony kosztem jednego ze współużytkowników, stanowi współwłasność użytkowników"?

postanowił udzielić następującej odpowiedzi:

Budynek na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie, wzniesiony kosztem jednego z współużytkowników zgodnie z postanowieniami umowy normującej sposób korzystania z terenu państwowego przez wieczystego użytkownika, stanowi współwłasność wszystkich współużytkowników wieczystych.

Budynek wzniesiony przez jednego ze współużytkowników wbrew postanowieniu umowy o oddanie terenu państwowego w użytkowanie wieczyste, pozostaje częścią składową nieruchomości i wraz z gruntem stanowi przedmiot użytkowania wieczystego przez wszystkich współużytkowników.

Uzasadnienie

Aktem notarialnym z 14 lipca 1961 r. ustanowione zostało na rzecz powodów prawo własności czasowej działki gruntu w W. przy ul. D. nr 69, które stosownie do art. 41 ustawy z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 32, poz. 159) stało się prawem wieczystego użytkowania.

W dniu 14 lutego 1962 r. powodowie aktem notarialnym sprzedali pozwanym połowę budynku mieszkalnego oraz prawa i roszczenie do wieczystego użytkowania połowy działki gruntu.

Wskutek wybudowania przez pozwanych na wymienionym gruncie budynku gospodarczego powodowie wystąpili do Sądu Powiatowego dla m. st. Warszawy z powództwem, którego konkluzja została ostatecznie sprecyzowana w ten sposób, że powodowie domagają się ustalenia współwłasności budynku gospodarczego, zbudowanego na parceli stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego stron w częściach idealnych.

Sąd I instancji powództwo oddalił, uznając brak podstaw do ustalenia współwłasności na podstawie art. 191 k.c., ponieważ nieruchomość nie stanowiła własności stron.

W związku z rewizją wniesioną przez stronę powodową i po ostatecznym popieraniu tylko żądania ustalenia współwłasności, Sądowi Wojewódzkiemu dla m.st. Warszawy nasunęło się budzące wątpliwość przytoczone w sentencji uchwały zagadnienie prawne.

Zważyć należy, co następuje:

Stosownie do art. 235 § 2 k.c. przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym terenie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Sytuacja więc prawna budynku, który stanowi odrębną nieruchomość i jest w myśl art. 235 § 1 własnością osoby lub współwłasnością osób nie będących właścicielami zabudowanej działki, kształtuje się w ten sposób, że prawo użytkowania wieczystego terenu państwowego jest w stosunku do prawa własności budynków prawem nadrzędnym, czyli - innymi słowy - własność budynku będącego odrębną nieruchomością stanowi w istocie "część składową" prawa do działki, na której ten budynek jest wzniesiony.

Pod tym względem konstrukcja prawna, jaką przyjął ustawodawca, różni się od konstrukcji przyjętej w art. 135 i 136 k.c. co do własności poszczególnych lokali mieszkalnych, jako odrębnych nieruchomości w budynku wzniesionym na gruncie stanowiącym współwłasność właścicieli lokali, udział bowiem właściciela lokalu mieszkalnego we współwłasności nieruchomości jest prawem związanym z własnością lokalu.

Z zasady, że przysługująca użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym terenie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, wypływa w konsekwencji wniosek, że własność budynków może być przeniesiona lub obciążona tylko wraz z prawem do korzystania z zabudowanej działki gruntu oraz że wygasa ona wraz z wygaśnięciem prawa do gruntu.

Również odwrotnie, użytkowanie wieczyste nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnego od prawa własności budynku wzniesionego przez wieczystego użytkownika na gruncie oddanym przez państwo w użytkowanie wieczyste (zob. orzeczenie SN III CO 60/63 - OSN CP 1964, nr 12, poz. 246).

To powiązanie własności budynku z prawem użytkowania wieczystego, w szczególności nadrzędność tego prawa w stosunku do prawa własności budynków nabytych zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste bądź wzniesionych później przez wieczystego użytkownika, wyłącza sytuację, w której budynek i prawo użytkowania wieczystego gruntu należałoby do różnych osób.

Jeżeli więc użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na rzecz dwu lub więcej osób, stają się one współwłaścicielami budynku oraz współużytkownikami terenu państwowego, na którym budynek został wzniesiony. Jedynie w razie sprzedaży przez państwo na podstawie ustawy z 28 maja 1957 r. (Dz. U. Nr 31, poz. 132) poszczególnym nabywcom w małych domach mieszkalnych lokali stanowiących odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 133 § 1 i 135 k.c. oraz w razie ustanowienia w drodze umowy odrębnej własności poszczególnych lokali mieszkalnych, gdy stosownie do właściwych przepisów takie wyodrębnienie jest dopuszczalne - w budynku stojącym na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym powstaje prawo własności do określonych fizycznie lokali mieszkalnych, poza prawem współwłasności części domu i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, oraz prawem współużytkowania wieczystego gruntu. Ten charakter prawny użytkowania wieczystego w stosunku do budynków i urządzeń nabytych zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o ustanowienie tego prawa oraz w stosunku do budynków i innych urządzeń wzniesionych następnie na terenie państwowym przez wieczystego użytkownika prowadzi do wniosku, że jeżeli prawo użytkowania wieczystego przysługuje kilku współużytkownikom, a jeden z nich wzniesie na terenie objętym współużytkowaniem budynek za zgodą, czy nawet wbrew woli pozostałych współużytkowników, to prawo własności budynku nie przysługuje tylko temu współużytkownikowi, który własnym kosztem wzniósł ten budynek, lecz rozciąga się na wszystkich współużytkowników.

Do powyższej zasady należy jednak wprowadzić następujące zastrzeżenia. Zaznaczyć więc należy, że nie każdy budynek związany z użytkowaniem wieczystym stanowi odrębną nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. W myśl tego przepisu budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków stanowią nieruchomości, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Takie szczególne przepisy zawiera ustawa z dnia 28.V.1957 r. o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych i działek budowlanych (Dz. U. Nr 31, poz. 132). Jeżeli natomiast chodzi o budynki wzniesione później przez wieczystych użytkowników, brak szczególnych przepisów w tym przedmiocie.

W myśl art. 235 § 1 k.c. również budynki i inne urządzenia wzniesione na terenie państwowym przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. Brak jest wyraźnych wskazań w powołanym przepisie, czy budynki mieszkalne, jak również przeznaczone na inne cele, stanowią odrębne nieruchomości. Na pytanie to należy dać odpowiedź twierdzącą. Przepis bowiem art. 235 § 1 k.c. jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 46 § 1 k.c. Za zaliczeniem do kategorii odrębnych nieruchomości, również budynków wybudowanych przez wieczystego użytkownika, przemawia także § 5 ust. 3 rozp. Ministra Sprawiedliwości z 3 kwietnia 1962 r. w sprawie ksiąg wieczystych dla terenów państwowych oddanych w wieczyste użytkowanie (...) (Dz. U. Nr 29, poz. 139). Przepis ten przewiduje wpisywanie - jako odrębnych nieruchomości - budynków wzniesionych przez osoby fizyczne lub spółdzielnie budowlano-mieszkaniowe na działkach oddanych w wieczyste użytkowanie celem wzniesienia na nich domu mieszkalnego lub domu przeznaczonego na pomieszczenia drobnego warsztatu rzemieślniczego, drobnego zakładu przemysłowego albo małego pensjonatu w miejscowościach uzdrowiskowych lub letniskowych.

Warunkiem jednak zaliczenia budynku wzniesionego przez wieczystego użytkownika do kategorii odrębnych nieruchomości jest wzniesienie go zgodnie z postanowieniami umowy, określającej sposób korzystania z terenu państwowego przez wieczystego użytkownika (art. 239 § 1 k.c.). Zaznaczyć należy, że stosownie do § 7 ust. 2 powołanego wyżej rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości podstawę wpisu budynku i zabudowań gospodarczych, wzniesionych po ustanowieniu wieczystego użytkowania terenu, stanowi pozwolenie na użytkowanie, wydane przez właściwy organ państwowy nadzoru budowlanego oraz szkic sytuacyjny, obejmujący w rzucie poziomym usytuowanie budynku i zabudowań na działce gruntu, sporządzony przez organ państwowy służby geodezyjnej i kartograficznej.

Charakter budynku jako odrębnej nieruchomości będą więc miały - poza budynkami, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste - te budynki, które zostały wzniesione po powstaniu użytkowania wieczystego zgodnie z postanowieniami umowy. Inne budynki natomiast pozostają częściami składowymi nieruchomości i wraz z gruntem stanowią przedmiot wieczystego użytkowania. Dotyczy to w szczególności domów oddanych w myśli art. 12 ust. 2 ustawy z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach na rzecz osób prawnych nie zaliczających się do kręgu organizacji społecznych w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy. Za korzystanie z tych budynków i innych urządzeń użytkownik wieczysty obowiązany jest - w myśl przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 16 lutego 1962 r. w sprawie korzystania przez wieczystych użytkowników terenu z niektórych budynków i urządzeń (Dz. U. Nr 13, poz. 58) - do uiszczenia opłaty rocznej niezależnie od opłaty przypadającej za użytkowanie wieczyste gruntu.

Częścią składową gruntu, a nie odrębnymi nieruchomościami, będą również te budynki i urządzenia, które wzniósł wieczysty użytkownik niezgodnie z warunkiem umowy o przekazanie terenu państwowego. Konsekwencją takiego działania użytkownika może być rozwiązanie umowy przez organ prezydium rady narodowej (art. 242 k.c.). Ponadto w razie wygaśnięcia użytkowania, za budynki te i urządzenia nie należy się wynagrodzenie, przy czym wieczysty użytkownik obowiązany jest na żądanie odłączyć je od gruntu, przywracając teren do stanu poprzedniego (art. 242 k.c.). Analogiczną zasadę zawiera również rozporządzenie Rady Ministrów z 22 marca 1962 r. w sprawie zasad odszkodowawczych za wywłaszczenie prawa wieczystego użytkowania (Dz. U. Nr 26, poz. 118).

Z powyższych rozważań wynika więc, że w sytuacji, gdy na terenie oddanym w wieczyste użytkowanie dwu lub więcej użytkownikom jeden z nich własnym kosztem wzniósł budynek, prawo współwłasności do tego budynku na rzecz wszystkich współużytkowników wieczystych uzależnione jest od tego, czy budynek ten stanowi odrębną nieruchomość, czy też pozostaje częścią składową gruntu. W tym ostatnim bowiem wypadku teren wraz z wzniesionym budynkiem stanowi przedmiot użytkowania przez wszystkich współużytkowników.

Z powyższych zasad na postawione pytanie udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.

OSNC 1966 r., Nr 12, poz. 211