Ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości (art. 129 ust. 2 p.o.ś.)

Przez ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, o którym mowa w art. 129 ust. 2 p.o.ś., należy rozumieć zastosowanie jakiegokolwiek instrumentu przewidzianego w Dziale IX Tytułu II ustawy. Tytuł tego działu brzmi: „Ograniczanie sposobu korzystania z nieruchomości w związku z ochroną środowiska” i wynika z tego, że zastosowanie jakiegokolwiek z przewidzianych w nim instrumentów, a więc także ustanowienie OOU, stanowi przewidziane przez ustawodawcę ograniczenie. Z art. 129 ust. 2 p.o.ś. wyraźnie wynika, że zdarzeniem uzasadniającym powstanie roszczenia odszkodowawczego jest ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Nie jest wskazane, czy chodzi o konkretny przejaw takiego ograniczenia (nałożenie na właściciela nieruchomości konkretnych nakazów lub zakazów), czy też o wszelką postać ograniczenia, choćby potencjalnego. Umieszczenie art. 129 ust. 2 p.o.ś. wśród przepisów ogólnych przemawia na rzecz tej drugiej opcji. Oznaczałoby to, że jeśli tylko nastąpi ingerencja w uprawnienia właściciela nieruchomości, skutkująca powstaniem po jego stronie szkody, to na podstawie art. 129 ust. 2 p.o.ś. będzie mógł on dochodzić odszkodowania.

Objęcie nieruchomości OOU stanowi samo przez się ograniczenie praw właściciela. Wynika to już choćby z nazwy tej strefy, ale także z uniemożliwienia właścicielowi zwalczania immisji (np. hałasu) w sposób do tego właściwy – umieszczenie nieruchomości w tej strefie w pewnym zakresie „legalizuje" immisje. Wnioski płynące z wykładni językowej wskazują zatem, że samo objęcie nieruchomości OOU uzasadnia dochodzenie odszkodowania, jeśli właściciel nieruchomości wykaże wysokość szkody z tego wynikającej.

Uchwała SN z dnia 6 listopada 2024 r., III CZP 27/24

Standard: 85011 (pełna treść orzeczenia)

Określenie granic obszaru, o czym mowa wprost w art. 135 ust. 3a tej ustawy, wypełnia przesłankę wprowadzenia ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.

Konstruowanie przesłanki „szczególnych ograniczeń” mogłoby mieć miejsce ewentualnie na gruncie art. 129 ust. 1 p.o.ś., ale przepis ten przewiduje dalej idące roszczenie niż to, o którym mowa w art. 129 ust. 2 in fine p.o.ś

Utworzenie o.o.u., z uwagi na zaistnienie przesłanek wskazanych w art. 135 ust. 1 p.o.ś., samo w sobie już zakłada ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, gdyż w przeciwnym razie nie byłoby uzasadnionej racji i potrzeby wprowadzania takiego obszaru, która to instytucja ma legalizować - w tym wypadku działalność portu lotniczego - w sytuacji gdy nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem tego lotniska (art. 135 ust. 1 p.o.ś.). Legalizacja taka jest dokonywana w interesie publicznym i skutkuje tym, że właściciel nieruchomości położonej w o.o.u. nie może skutecznie żądać zaniechania przez przedsiębiorcę lotniczego negatywnego oddziaływania na jego nieruchomość, o ile nie zostaną przekroczone dopuszczalne po utworzeniu o.o.u. normy hałasu, określone w uchwale o utworzeniu tego obszaru. Niemniej jednak dopuszczalny wskutek wprowadzenia o.o.u. poziom hałasu w odniesieniu do takiej nieruchomości jest wyższy, aniżeli w stosunku do nieruchomości znajdujących się poza tym obszarem.

Wobec tego nie ulega wątpliwości, że korzystanie z nieruchomości, co do której dopuszczalny poziom negatywnego oddziaływania jest wyższy od zwykłych standardów, o których mowa w art. 135 ust. 1 p.o.ś., jest ograniczony. W przypadku nieruchomości zabudowanych domami mieszkalnymi nawet zapewnienie właściwego klimatu akustycznego (art. 136 ust. 3 p.o.ś.) może nie być wystarczające, zwłaszcza jeśli chodzi o korzystanie z takich elementów budynku jak balkony, tarasy, a także o korzystanie z budynku przy otwartych oknach.

Poza tym w przypadku nieruchomości gruntowych zabudowanych, korzystanie z nieruchomości dotyczy także gruntu wokół budynku. Ustawa - Prawo ochrony środowiska nie zawiera legalnej definicji pojęcia korzystania z nieruchomości, a zatem należy odwołać się do potocznego jego rozumienia.

W związku z tym, skoro nie jest możliwe - przy zwiększonym dopuszczalnym poziomie hałasu - takie korzystanie z nieruchomości zabudowanej, jak w przypadku tego rodzaju nieruchomości, ale znajdujących się poza o.o.u., to zmniejszenie wartości nieruchomości podpada pod szkodę, o której mowa w art. 129 ust. 2 in fine p.o.ś.

Sądy, które preferują koncepcję zaprezentowaną m.in. w uchwałach Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2022 r., III CZP 80/22 i z 29 kwietnia 2022 r., III CZP 81/22, pomijają, że ustawowym elementem ograniczeń, o których mowa w art. 135 ust. 3a p.o.ś. jest właśnie określenie granic o.o.u. Nie można więc wbrew zasadzie lege non distinguente nec nostrum est distinguere wyprowadzać z art. 135 ust. 3a tej ustawy szczególnych ograniczeń jako normatywnego komponentu implikującego w ogóle powstanie roszczenia odszkodowawczego z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 129 ust. 2 in fine p.o.ś. Utworzenie o.o.u. na podstawie art. 135 ust. 1 p.o.ś jest ingerencją w prawo własności nieruchomości, której skutkiem formalnym (w związku z określeniem granic tego obszaru - 135 ust. 3a p.o.ś ) i materialnym (narażenie takiej nieruchomości na konieczność znoszenia ponadnormatywnych immisji, zalegalizowanych wprowadzeniem o.o.u. - art. 135 ust. 1 p.o.ś.), jest zmniejszenie jej wartości w rozumieniu art. 129 ust. 2 in fine p.o.ś 

Uchwała SN z dnia 12 kwietnia 2024 r., III CZP 56/23

Standard: 81484 (pełna treść orzeczenia)