Potrącenie wierzytelność najemcy z tytułu napraw koniecznych z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu (art. 663 k.c.)
Potrącenie (art. 498 k.c.) Czynsz w umowie najmu (art. 664; art. 669 - 672 i art 685[1] - 688[1] k.c.)
W świetle uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 1975 r., sygn. akt III CZP 13/75, publ. OSNCP 1976, nr 2, poz. 25 najemca, który dokonał na podstawie art. 663 koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującego, może potrącić swoją wierzytelność z tego tytułu z wierzytelności wynajmującego z tytułu czynszu.
Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że przepis art. 676 KC ma zastosowanie tylko do nakładów dokonanych w celu ulepszenia rzeczy najętej, zwrotu nakładów koniecznych najemca może dochodzić w czasie trwania najmu. A zatem najemca w ogóle nie potrzebuje zgody wynajmującego na dokonanie napraw, o których mowa w art. 663 KC, które oczywiście pociągają za sobą odpowiednie nakłady ze strony najemcy. Oznacza to, że Sąd Okręgowy zasadnie uznał, że wierzytelność pozwanych istniała już w chwili rozwiązania umów najmu i wydania lokali powodowi, wobec czego, z uwagi na spełnienie pozostałych przesłanek dopuszczalności potrącenia, nadawała się do potrącenia.
Należy w tym miejscu zaznaczyć, że prawnomaterialna ze swej istoty instytucja potrącenia ma także charakter egzekucyjny, wyrażający się w tym, że strona stosunku prawnego, która składa oświadczenie o potrąceniu, uzyskuje w ten sposób zaspokojenie swoich roszczeń w całości bądź w części. Pod względem skutków materialnoprawnych potrącenie jest zatem tożsame ze skuteczną egzekucją danej wierzytelności pieniężnej. Nie budzi wątpliwości pogląd, że upoważnienie najemcy określone w art. 663 zd. 3 KC jest szczególną postacią wykonania zastępczego, do realizacji którego najemca może przystąpić bez konieczności uzyskania uprzedniego zezwolenia sądu w trybie art. 480 KC. Ustawodawca przewidział zatem intensywniejszą ochronę interesów najemcy w porównaniu z ochroną służącą podmiotom stosunków umownych na zasadach ogólnych. Egzekucyjny charakter potrącenia sprawia, że stanowi ono dopuszczalny i skuteczny środek zaspokojenia roszczeń najemcy względem wynajmującego o zwrot nakładów na rzecz najętą poczynionych w okolicznościach, o których mowa w art. 663 KC.
Wyrok SA w Warszawie z dnia 2 grudnia 2010 r., VI ACa 300/10
Standard: 23425 (pełna treść orzeczenia)
Najemca, który dokonał na podstawie art. 663 k.c. koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującemu, może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu.
Przesłanki potrącenia wierzytelności osób będących jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami określone zostały w art. 498-505 k.c. Ostatni z tych przepisów wymienia w sposób taksatywny wierzytelności, które nie mogą być umorzone przez potrącenie. Ustawodawca nie zakazał najemcy potrącania powstałej w ten sposób jego wierzytelności wobec wynajmującego z wierzytelnością tegoż z tytułu czynszu najmu.
Uchwała SN z dnia 19 marca 1975 r., III CZP 13/75
Standard: 12760 (pełna treść orzeczenia)