Uregulowanie przez sąd sposobu korzystania z lokalu między kilku współnajemcami

Dopuszczalne jest uregulowanie przez sąd sposobu korzystania z lokalu mieszkalnego między kilku współnajemcami, którzy wstąpili w stosunek najmu tego lokalu na podstawie art. 691 k.c., jeżeli w drodze umowy między nimi a wynajmującym lub w drodze decyzji organu lokalowego nie doszło do podziału takiego lokalu przez stworzenie odrębnych przedmiotów najmu dla każdego z tych współnajemców.

Zarówno prawo własności, jak i prawo najmu są prawami majątkowymi. Tam więc, gdzie prawo najmu przysługuje kilku osobom nasuwa się potrzeba analogicznego stosowania przepisów o współwłasności. Stosując te przepisy w praktyce sformułowano pojęcie podziału rzeczy między współwłaścicielami do korzystania (quoad usum). Podstawą do tego stały się przepisy o uprawnieniu współwłaścicieli do współposiadania rzeczy i korzystania z niej (art. 206 k.c.) oraz o uprawnieniu do dokonywania czynności zwykłego zarządu rzeczą (art. 201 k.c.). Stosowanie tych przepisów uzasadnia wydawanie przez sąd orzeczeń o dopuszczeniu do współposiadania rzeczy wspólnej, a tam gdzie właściwości rzeczy nie pozwalają na wspólne korzystanie - wydzielenie współwłaścicielom odpowiednich części do wyłącznego użytku. Analogiczne stosowanie tych przepisów przy współnajmie lokali jest uzasadnione, gdyż współnajemcy - podobnie jak współwłaściciele - są uprawnieni do korzystania z mieszkania, które w zasadzie nie wyłącza podobnego korzystania przez pozostałych współnajemców.

Regulując w podobny jak przy współwłasności sposób stosunki między współnajemcami sąd może przydzielić odpowiednie części lokalu do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współnajemców, jak również uregulować sposób wspólnego korzystania z takich pomieszczeń jak kuchnia, łazienka i inne. Zajmowanie takich pomieszczeń przez określone osoby przed śmiercią poprzedniego najemcy nie przesądza o braku możliwości dokonania tego rodzaju zmiany, gdyż wstąpienie w stosunek najmu według art. 691 k.c. następuje do całego lokalu, a nie do jego poszczególnych pomieszczeń.

Uchwała SN z dnia 18 kwietnia 1986 r., III CZP 15/86

Standard: 12754 (pełna treść orzeczenia)