Uchwała z dnia 1986-04-18 sygn. III CZP 15/86

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 15/86

Uchwała z dnia 18 kwietnia 1986 r.

Przewodniczący: sędzia SN T. Miłkowski (sprawozdawca). Sędziowie SN: C. Bieske, G. Bieniek.

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Ireny N. z udziałem Józefa B. o uregulowanie sposobu posiadania lokalu po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Bydgoszczy postanowieniem z dnia 30 grudnia 1985 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Czy w sytuacji, gdy w chwili zgonu najemcy lokalu mieszkalnego istniał już między uczestnikami postępowania faktyczny podział pokoi do użytkowania, dopuszczalne jest uregulowanie sposobu korzystania z tego lokalu (pokoi) w ten sposób, że dokonuje się między osobami, które wstąpiły w stosunek najmu po najemcy, zamiany pokoi, które były dotychczas w ich wyłącznym posiadaniu?"

podjął następującą uchwałę:

Dopuszczalne jest uregulowanie przez sąd sposobu korzystania z lokalu mieszkalnego między kilku współnajemcami, którzy wstąpili w stosunek najmu tego lokalu na podstawie art. 691 k.c., jeżeli w drodze umowy między nimi a wynajmującym lub w drodze decyzji organu lokalowego nie doszło do podziału takiego lokalu przez stworzenie odrębnych przedmiotów najmu dla każdego z tych współnajemców.

Uzasadnienie

Najemcą lokalu mieszkalnego przy ul. Pałuckiej nr 9/2 w B., składającego się z dwóch pokoi oraz pomieszczeń ubocznych, był Stefan P., który zmarł w dniu 23 stycznia 1983 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prawomocnym wyrokiem z dnia 9 sierpnia 1983 r. ustalił, że w stosunek najmu do wymienionego lokalu wstąpili Irena N. oraz Józef B.

We wniosku z dnia 15 grudnia 1984 r. Irena N. żądała uregulowania sposobu korzystania z mieszkania przy ul. Pałuckiej nr 9/2 w B. w ten sposób, że wnioskodawczyni zajmie większy pokój o powierzchni około 24 m ², a Józef B. - mniejszy, o powierzchni 7,4 m².

Sąd Rejonowy w Bydgoszczy postanowieniem z dnia 7 sierpnia 1985 r. uwzględnił powyższy wniosek określając także, iż współnajemcy będą wspólnie korzystać z kuchni, przedpokoju i łazienki.

W rewizji uczestnik postępowania Józef B. żądał zmiany powyższego orzeczenia i oddalenia wniosku lub uchylenia tego postanowienia i przekazania sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

Rozpoznając rewizję Sąd Wojewódzki w Bydgoszczy przedstawił Sądowi Najwyższemu wymienione na wstępie zagadnienie prawne jako budzące poważne wątpliwości.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przepis art. 691 k.c. przewiduje, że w razie śmierci najemcy mieszkania osoby bliskie najemcy, które stale z nim mieszkały aż do chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu. Jeżeli więc w mieszkaniu zmarłego najemcy znajdowało się kilka osób, które odpowiadały powyższym warunkom, wszystkie te osoby wstępują z mocy powołanego przepisu w stosunek najmu i stają się współnajemcami lokalu, a powstałe w ten sposób prawo najmu przysługuje im wspólnie do całego lokalu, choćby przed śmiercią najemcy faktycznie zajmowały oddzielnie niektóre pomieszczenia.

Utworzenie odrębnych przedmiotów najmu dla każdego ze współnajemców jest uzależnione zarówno od technicznych możliwości dokonania odpowiedniego podziału lokalu, jak i od zgodnego wniosku współnajemców na taki podział, przy jego akceptacji przez wynajmującego, a w odniesieniu do lokalu podlegającego szczególnemu trybowi najmu - przez organ lokalowy. Brak zgody współnajemców na podział lokalu podlegającego szczególnemu trybowi najmu uniemożliwia organowi dokonanie przydziału poszczególnym współnajemcom, gdyż według art. 34 ust. 1 prawa lokalowego (jedn. tekst: Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55) samodzielny lokal mieszkalny nie może być przydzielony więcej niż jednemu najemcy, chyba że przydział taki nastąpi na zgodny wniosek osób zainteresowanych. Co do innych lokali podstawą ich podziału mogłaby być umowa między wynajmującymi a współnajemcami.

Pomiędzy współnajemcami może dochodzić do konfliktów na tle zakresu i sposobu korzystania ze wspólnego lokalu. Przykładem tego jest sprawa, na tle której rozpatrywane jest przedstawione zagadnienie prawne. Przedmiotem rozważań jest dopuszczalność sądowej ingerencji w rozstrzyganiu tego rodzaju sporów i zakres takiego rozstrzygnięcia.

Wspólność praw powstaje na tle różnych stosunków prawnych, zarówno rzeczowych jak i obligacyjnych. W kodeksie cywilnym szczegółową regulację w tym zakresie zawierają przepisy dotyczące współwłasności, natomiast inne przepisy, w szczególności obligacyjne, ogólnych uregulowań o wspólności praw nie zawierają. Zarówno prawo własności, jak i prawo najmu są prawami majątkowymi. Tam więc, gdzie prawo najmu przysługuje kilku osobom nasuwa się potrzeba analogicznego stosowania przepisów o współwłasności. Stosując te przepisy w praktyce sformułowano pojęcie podziału rzeczy między współwłaścicielami do korzystania (quoad usum). Podstawą do tego stały się przepisy o uprawnieniu współwłaścicieli do współposiadania rzeczy i korzystania z niej (art. 206 k.c.) oraz o uprawnieniu do dokonywania czynności zwykłego zarządu rzeczą (art. 201 k.c.). Stosowanie tych przepisów uzasadnia wydawanie przez sąd orzeczeń o dopuszczeniu do współposiadania rzeczy wspólnej, a tam gdzie właściwości rzeczy nie pozwalają na wspólne korzystanie - wydzielenie współwłaścicielom odpowiednich części do wyłącznego użytku.

Analogiczne stosowanie tych przepisów przy współnajmie lokali jest uzasadnione, gdyż współnajemcy - podobnie jak współwłaściciele - są uprawnieni do korzystania z mieszkania, które w zasadzie nie wyłącza podobnego korzystania przez pozostałych współnajemców. Regulując w podobny jak przy współwłasności sposób stosunki między współnajemcami sąd może przydzielić odpowiednie części lokalu do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współnajemców, jak również uregulować sposób wspólnego korzystania z takich pomieszczeń jak kuchnia, łazienka i inne.

O dopuszczalności sądowego podziału quoad usum lokalu mieszkalnego wypowiedział się Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 28 lutego 1973 r. III CRN 424/72 (OSNCP 1974, z. 1, poz. 14). Wprawdzie orzeczenie to dotyczy podziału lokalu spółdzielczego (lokatorskiego) między rozwiedzionymi małżonkami, jednakże przytoczone tam rozważania o charakterze ogólnym zachowują swą przydatność także w niniejszej sprawie.

Z powyższych rozważań wynika dopuszczalność sądowego uregulowania sposobu korzystania z lokalu mieszkalnego między kilku współnajemcami, którzy wstąpili w stosunek najmu na podstawie art. 691 k.c. W ramach takiej regulacji nie jest wyłączona, zależnie od okoliczności konkretnej sprawy, możliwość dokonywania zmian w posiadaniu pomieszczeń wyłącznie zajmowanych przez poszczególnych współnajemców przez przydzielenie tych pomieszczeń do korzystania innym współnajemcom. Zajmowanie takich pomieszczeń przez określone osoby przed śmiercią poprzedniego najemcy nie przesądza o braku możliwości dokonania tego rodzaju zmiany, gdyż wstąpienie w stosunek najmu według art. 691 k.c. następuje do całego lokalu, a nie do jego poszczególnych pomieszczeń. Ponadto śmierć najemcy mogła stworzyć sytuację uzasadniającą dokonanie zmian co do zakresu posiadania między jego następcami prawnymi w zakresie praw najmu. Natomiast dokonany między współnajemcami a osobą uprawnioną do dysponowania lokalem podział lokalu na odrębne przedmioty najmu stanowił przeszkodę prawną do ingerencji sądu w omawianym zakresie.

Wobec powyższego Sąd Najwyższy na podstawie art. 391 § 1 k.p.c. podjął uchwałę o treści podanej w sentencji.

OSNC 1987 r., Nr 2-3, poz. 33