Zaliczki na koszy zarządu nieruchomością wspólną w małej wspólnocie

Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ww. ustawy jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Wprowadzenie przez ustawodawcę obowiązku uiszczania zaliczek we wspólnocie mieszkaniowej, ma na celu zapewnienie płynnej gospodarki finansowej Wspólnoty i zarządzanie nieruchomością wspólną, bowiem opłacanie przez właścicieli lokali miesięcznych zaliczek na koszty zarządu ma zapewnić płynną, bieżącą gospodarkę i zarząd nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek lub krótkoterminowych kredytów.

Zaliczki na poczet wydatków przyszłych są uchwalane z reguły co roku, w roku kalendarzowym poprzedzającym rok, w którym mają być płacone na pokrycie kosztów zarządu, uznać należy za apelującym, iż z uwagi na częstotliwość ich ustalania mieszczą się w granicach zwykłego zarządu. Przyjęcie zaś zasady, że na wysokość zaliczki musieliby się zgodzić wszyscy współwłaściciele prowadzić mogłoby do utrudnień w funkcjonowaniu wspólnoty, w tym przede wszystkim wpływałoby na możliwość bieżącego regulowania jej zobowiązań. Brak jest podstaw do odwoływania się w tej materii do przepisów ustawy o własności lokali (nawet posiłkowo), bowiem ustalone w niej reguły dotyczą jedynie tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych. Przyjęcie w przepisach tej ustawy, iż ustalanie wysokości zaliczek jest kwalifikowane jako czynność przekraczająca zwykły zarząd wynika przede wszystkim z przyjętego w stosunku do takiej wspólnoty modelu zarządzania, w którym to czynności nie przekraczające zakresu zwykłego zarządu leżą w gestii zarządu, a sprawy które przekraczają ten zakres wymagają podjęcia uchwały przez współwłaścicieli, przy czym jednomyślność nie jest wymagana. Nie można zatem sposobu zarządu określonego dla tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej odnosić do tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy podzielił ocenę, iż sporną czynność pod względem prawnym zakwalifikować należało jako czynność zwykłego zarządu, a co w konsekwencji prowadzić musiało do konstatacji, iż w świetle dyspozycji przepisu art. 201 k.c. powodowa Wspólnota uchwalając wysokość należnych zaliczek nie wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli. Tym samym uchwały, na mocy których ustalono wysokość zaliczek były skuteczne i ważne.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ww. ustawy właściciele lokali obowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach, przy czym wydatki te pokrywają stosownie do wielkości swoich udziałów. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 ustawy).

Wskazane wyżej koszty zarządu mają charakter wydatków okresowych, w zdecydowanej większości pokrywanych w stosunku miesięcznym, co uwzględnia regulacja art. 15 ust. 1 ustawy zobowiązująca właścicieli lokali do uiszczania na pokrycie kosztów zarządu zaliczek w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza między innymi, że zaliczki muszą być płacone w stosunku miesięcznym, a nie w innych okresach np. kwartalnych, półrocznych czy rocznych. Ustawodawca zatem z mocy bezwzględnie obowiązującego przepisu nadał zaliczkom charakter świadczeń okresowych miesięcznych, płatnych z góry do 10 każdego miesiąca, co zbliża je do świadczeń czynszowych. Jest to zrozumiałe skoro mają one pokrywać okresowe, najczęściej konieczne do poniesienia co miesiąc, wydatki na wskazane wyżej koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Bez wątpienie zatem słuszne staje się przyjęcie, iż wierzytelność z tytułu zaliczek ma charakter wierzytelności okresowej i przysługuje wspólnocie, która, jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 roku, III CZP 65/07, ma, w ramach przyznanej jej ustawowej zdolności prawnej, własny majątek składający się z praw związanych z zarządem nieruchomością wspólną, w skład którego wchodzą między innymi uiszczone zaliczki na koszty zarządu lub wierzytelności z tego tytułu.

Wyrok SO w Szczecinie z dnia 25 września 2017 r., II Ca 292/17

Standard: 10409 (pełna treść orzeczenia)