Zakres obowiązków najemcy w związku z zakończeniem najmu (art. 6e u.o.p.l.)

W opracowaniu komentarzowym do art. 6e ustawy (zob. M. Olczyk, Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw (LEX/el., 2005) przyjęto, że sformułowanie art. 6 e ust. 1 ustawy „mogłoby skłaniać do nieuzasadnionego twierdzenia, że jest to obowiązek o charakterze bezwzględnym, tzn. że zawsze najemca, o ile zużył w jakimś stopniu urządzenia, o których mowa w art. 6b ust. 2, ma zwrócić równowartość kwoty odpowiadającej stopniowi zużycia. W sytuacji, gdyby to nie z winy najemcy doszło np. do uszkodzenia ceramiki umywalki, brodziku, wanny czy misy klozetowej, ale byłoby to spowodowane innym niezależnym od najemcy czynnikiem, np. zanieczyszczeniem czy składem chemicznym wody, przepływającej przez te urządzenia, co w określony sposób oddziałuje na tego typu materiały, dosłowne odczytywanie tego przepisu byłoby niesprawiedliwe. Podobnie rzecz przedstawia się z każdym zmniejszeniem wartości określonego urządzenia wskutek jego normalnego używania (np. kuchenki gazowe, piecyki itp.).

Interpretacja zakresu obowiązków ciążących na najemcy w związku z zakończeniem najmu, powinna być dokonywana w powiązaniu z art. 675 § 1 k.c., zgodnie z którym po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Dlatego też, w razie gdy zużycie urządzeń, o których mowa w art. 6e, jest następstwem normalnego korzystania z nich (a więc sytuacja byłaby taka sama, gdyby używał ich sam właściciel), nie ma powodu, dla którego najemcę należałoby obciążyć obowiązkiem zwrotu wartości. (…).

Na gruncie stanu prawnego ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych również przeważający był pogląd, że najemca ponosi odpowiedzialność jedynie za takie pogorszenie lokalu (w tym i urządzeń, których ewentualną wartość zużycia miałby zwracać), które stało się wynikiem zaniedbań po stronie najemcy, jego braku zainteresowania właściwym używaniem lokalu, zaniechania napraw ciążących na nim zgodnie z przepisami ustawy [zob. np. F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Kraków 1997, s. 271; A. Gola, J. Suchecki, Najem i własność lokali, Warszawa 2000, s. 59, którzy twierdzą, że wyłączona jest odpowiedzialność najemcy za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania].”

W zd. 2 ust. 1 art. 6 e ustawy mowa jest o „wymianie elementów wyposażenia”, co w powiązaniu ze sformułowaniem użytym w zd. 1: „równowartość zużytych elementów” prowadzi do wniosku, iż najemca - w myśl art. 6 e ust. 1 - nie jest zobowiązany do zwrotu wynajmującemu ubytku wartości wyposażenia mieszkania wynikającego z normalnego zużycia, tylko takiego zużycia, które przekracza ten stopień. W razie gdy zużycie urządzeń, o których mowa w art. 6e, jest następstwem normalnego korzystania z nich (a więc sytuacja byłaby taka sama, gdyby używał ich sam właściciel), nie ma podstaw, dla których najemcę należałoby obciążyć obowiązkiem zwrotu równowartości zużytych elementów wyposażenia.

Chybiony jest również zarzut skarżącego naruszenia zaskarżonym rozstrzygnięciem przepisów prawa procesowego, a mianowicie art. 230 i 233 k.p.c. Trudno przyjąć, że powód nie kwestionował sposobu wyliczenia przez pozwanego zużycia wyposażenia technicznego, skoro jednym z wniosków pozwu było żądanie zwrotu nienależnie potrąconej kwoty 2.602,85,-zł. Jak trafnie przyjął Sąd Rejonowy wprawdzie ciężar dowodu zasadności roszczenia o zapłatę zwaloryzowanej kaucji spoczywał na powodzie, to jednak dowód okoliczności uzasadniających pomniejszenie kaucji obciążał pozwanego. To on ponosi zatem ryzyko nieudowodnienia swoich twierdzeń.

Wyrok SO w Toruniu z dnia 23 października 2013 r., VIII Ca 453/13

Standard: 9719 (pełna treść orzeczenia)