Wypowiedzenie najmu z powodu niezamieszkiwania najemy przez okres 12 miesięcy (art. 11 ust. 3 pkt 1 u.o.p.l.)

Użyte w art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów pojęcie „niezamieszkiwania” należy odnosić do instytucji miejsca zamieszkania unormowanej w art. 25-28 Kc. Kodeks cywilny nie definiuje pojęcia niezamieszkiwania, za to określa, że miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu. Do stwierdzenia, że osoba mieszka w określonej miejscowości, konieczne jest zatem występowanie łącznie dwóch przesłanek: przebywania i zamiaru stałego pobytu. A contrario należy przyjąć, że brak choćby jednego z tych elementów jest równoznaczny z „niezamieszkiwaniem”.

W wyroku z 28 października 1980 r. (sygn. akt III CRN 188/80, Lex nr 67) Sąd Najwyższy stwierdził, że stałe zamieszkanie oznacza zamieszkiwanie w konkretnym mieszkaniu, w określonej miejscowości z zamiarem stałego pobytu, wyrażone przez to, że w tym mieszkaniu i tej miejscowości skupia się życie osobiste i działalność danej osoby (tak również w: wyroku z 20 marca 1981 r., II CRN 30/81, Monitor Prawniczy 1994 nr 9 s. 273; wyroku z 15 stycznia 1981 r., III CRN 314/80, OSNC 1981 z. 6 poz. 119). W wyroku z 20 czerwca 2001 r. (I CKN 1179/98, Lex nr 110589) Sąd Najwyższy stwierdził zaś, że czasowe – uzasadnione określonymi przyczynami – przebywanie poza miejscem stałego miejsca zamieszkania nie oznacza, że najemca przestał mieszkać w „swoim” lokalu i by zamienił dotychczasowe miejsce zamieszkania.

Skoro zatem w niniejszej najemca od 2008 r. nie przebywa faktycznie w lokalu, a opuszczając go zabrał stamtąd większość swoich rzeczy osobistych i oświadczył pozwanej, że wyjeżdża z kraju, a pozwana ma dalej mieszkać w lokalu, uzasadnione było stwierdzenie, że upadły obydwie przesłanki zamieszkiwania najemcy: przebywanie i zamiar stałego pobytu. Udzielonej przez pozwanego zgody – przed opuszczeniem lokalu – na zamieszkiwanie tam przez pozwaną nie można było zakwalifikować ani jako dalszego przebywania w lokalu przez najemcę, ani jako wyrażonego przez niego zamiaru przebywania tam na stałe. Przede wszystkim, jak wskazano wyżej, pozwana wykonywała swoje uprawnienie do używania lokalu, nie reprezentowała najemcy, nie pomagała mu w wykonywaniu jego uprawnienia. Jej zachowanie nie miało zatem żadnego wpływu na ocenę, czy w lokalu przebywa najemca i czy ma on zamiar pobytu tam na stałe. Nie odgrywał znaczenia także fakt, że najemca oddał lokal pozwanej, wobec której miał być obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Wykonywania tego obowiązku w sposób wynikający z art. 688 2 Kc nie można, zdaniem Sądu, uznać za przejaw faktycznego przebywania w lokalu przez osobę zobowiązaną do alimentów ani zamiaru pobytu w nim na stałe. Jest tak dlatego, że wykonywanie obowiązku alimentacyjnego może odbywać się niezależnie od tego, czy najemca zobowiązany do alimentów zamieszkuje w lokalu, który oddał do bezpłatnego używania uprawnionemu do alimentów. Nie istnieje też reguła, według której w przypadku oddania lokalu do używania osobie, wobec której na najemcy spoczywał obowiązek alimentacyjny, najemca podlega swoistej ochronie polegającej na braku możliwości pozbawienia go przymiotu zamieszkiwania w tym samym lokalu. W rezultacie brakowało uzasadnionych przesłanek przemawiających za stwierdzeniem, że pomimo definitywnego, trwałego opuszczenia lokalu przez najemcę w podanych wyżej okolicznościach nadal on tam zamieszkiwał. Przeciwnie, należało przyjąć, że najemca przestał mieszkać na stałe w lokalu, co otwierało drogę do wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Wyrok SR Gdańsk-Południe z dnia 30 marca 2016 r., I C 1207/15

Standard: 9706 (pełna treść orzeczenia)

Stałe zamieszkiwanie w lokalu należy odróżnić od miejsca zamieszkania w rozumieniu art. 25-28 k.c jako miejscowości, w której osoba fizyczna przebywa z zamiarem stałego pobytu.

Przepis art.11 ust 3 pkt 1, stanowiący w tym przypadku podstawę wypowiedzenia umowy najmu, odnosi się do zamieszkiwania w znaczeniu stałego przebywania w lokalu stanowiącym centrum życiowe określonych osób. Oznacza to, że te osoby w lokalu mają swoje rzeczy, nocują w nim, gotują. Generuje to zużycie energii elektrycznej, wody i gazu. Bez znaczenia pozostaje przy tym miejsce zameldowania jako kategoria administracyjnoprawna.

Ustalenie, że lokal stanowi centrum życiowej nie jest wyłączone w sytuacji gdy w związku z aktywnością życiową lokator często przebywa w innych miejscach. Pozwani co prawda regulowali należny czynsz lecz nie zamieszkiwali opisanego w pozwie lokalu. Za niemożliwe uznał Sąd Rejonowy zamieszkiwanie w tym lokalu przez pozwaną M. B. z dwójką małych dzieci, sytuacji gdy lokal pozbawiony był bieżącej wody i gazu. Zainstalowane tam ogrzewanie elektryczne, gdy zważyło się nikłe zużycie energii elektrycznie, w ogóle nie było bowiem załączane. Podobnie, w lokalu nie mógł zamieszkiwać W. S., który sam przyznał, że potrzeby jego żony zaspokajane były w lokalu przy ulicy (...).

Zatem przesłanka niezamieszkiwania w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy została spełniona, co pozwalało na uznanie wypowiedzenia umowy najmu za ważne i skuteczne.

Wyroku SR w Gliwicach z dnia 15 stycznia 2013 r., I C 700/11

Standard: 9709