Wstąpienie z mocy prawa w stosunek najmu (art. 30 u.o.p.l.)
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
Stosownie do art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.) – obowiązującego w niezmienionym brzmieniu od uchwalenia do chwili obecnej – osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy przez okres nie krótszy niż 10 lat wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli właściciel nie wniesie w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub jeżeli w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu.
W ocenie Sądu fakt dysponowania przez właściciela wyrokiem eksmisyjnym dotyczącym osoby nielegalnie zajmującej lokal, wydanym jeszcze przed wejściem w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, uniemożliwia tej osobie wstąpienie w stosunek najmu lokalu w trybie art. 30 ust. 1 przedmiotowej ustawy. Zdaniem Sądu należy przyjąć, iż istnienie prawomocnego wyroku eksmisyjnego dotyczącego osoby samowolnie zajmującej lokal uniemożliwia tej osobie wstąpienie w stosunek najmu przedmiotowego lokalu na podstawie art. 30 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – skoro uniemożliwia je już samo wytoczenie powództwa o eksmisję.
Nie bez znaczenia w tym kontekście pozostaje również fakt, iż – stosownie do art. 223 § 1 k.c. – roszczenie o eksmisję nie przedawnia się (zob. też wyrok SN z 26 czerwca 1974 r., II CR 326/74). Równocześnie podkreślenia wymaga, że pozwana pozbawiona była możliwości skutecznego ponownego wystąpienia o eksmisję z lokalu przy ul. (...) w G., a to z uwagi na powagę rzeczy osądzonej prowadzącą do odrzucenia pozwu (art. 199 § 1 pkt 2 k.p.c.).
Przyjęcie, iż osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego wstępuje w stosunek najmu tego lokalu w trybie i na zasadach określonych w art. 30 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego pomimo istnienia wydanego przeciwko niej prawomocnego wyroku orzekającego eksmisję z tego lokalu, byłoby równoznaczne z całkowitym pozbawieniem właściciela lokalu możliwości obrony, którą przecież powołany przepis właścicielowi temu przyznaje – umożliwiając jemu niedopuszczenie do powstania stosunku prawnego najmu w szczególności przez wniesienie powództwa o nakazanie opróżnienia lokalu. Pozwana nie musiała też występować o ustalenie nieistnienia stosunku najmu, skoro dysponowała już prawomocnym wyrokiem eksmisyjnym.
Natomiast zgodnie z art. 123 § 1 k.c. bieg przedawnienia przerywa się przez każdą czynność w szczególności przed organem powołanym do egzekwowania roszczeń danego rodzaju, przedsięwziętą bezpośrednio w celu zaspokojenia roszczenia. Stosując to unormowanie, w drodze analogii, na podstawie art. 175 k.c. do biegu terminu 10-letniego z art. 30 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, należało stwierdzić, iż złożenie przez pozwaną wniosku egzekucyjnego skutkowało przerwaniem biegu tego terminu, co w konsekwencji uniemożliwiło M. K. wstąpienie w stosunek najmu na podstawie tego przepisu.
W świetle stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w uchwale z dnia 6 stycznia 2005 r., III CZP 67/04, zgodnie z art. 124 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 175 k.c. po każdym przerwaniu termin 10-letni z art. 30 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, biegnie na nowo, przy czym w razie, gdy przerwa nastąpiła przez czynność przed organem powołanym do egzekwowania roszczeń danego rodzaju, termin ten nie biegnie na nowo, dopóki postępowanie nie zostanie zakończone.
Wyrok SR Gdańsk-Północ z dnia 8 listopada 2016 r., I C 299/16
Standard: 9700 (pełna treść orzeczenia)
Istnienie prawomocnego wyroku nakazującego opróżnienie i opuszczenie lokalu, wydanego w okresie biegu dziesięcioletniego terminu przewidzianego w art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm.), uniemożliwia osobie zajmującej ten lokal bez tytułu prawnego, wstąpienie w stosunek najmu na podstawie wymienionego przepisu.
Do biegu terminu niezbędnego do nabycia prawa najmu lokalu należy stosować w drodze analogii przepisy o biegu terminu zasiedzenia, a w konsekwencji – ze względu na art. 175 k.c. – przepisy o biegu przedawnienia. W związku z tym należy stosować przepisy o zawieszeniu (art. 121 k.c.), wstrzymaniu (art. 122 w związku z art. 173 k.c.) oraz o przerwie biegu terminu (art. 123 k.c.).
Art. 30 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim jako jeden z warunków nabycia prawa najmu z mocy prawa ustanawia wymaganie, aby w okresie nie krótszym niż 10 lat przed wejściem w życie ustawy zainteresowana osoba zajmowała lokal bez tytułu prawnego, ma na względzie okres przeszły, a więc nakazuje wyprowadzać pewne skutki prawne na podstawie zdarzeń mających miejsce w przeszłości. Takiej konstrukcji odpowiada założenie, że przy ustalaniu biegu terminu uwzględniać należy ogół zdarzeń mających miejsce przed wejściem w życie ustawy, a więc nie tylko zdarzenie w postaci zajmowania lokalu przez określony czas w przeszłości (przed wejściem w życie ustawy), lecz także zdarzenie w postaci dokonania w przeszłości przed sądem czynności, która powoduje przerwę biegu terminu prawa materialnego oraz jest przyczyną rozpoczęcia biegu terminu na nowo. Uwzględnienie pierwszego zdarzenia, a pominięcie drugiego byłoby – z punktu widzenia stosowania art. 30 ust. 1 ustawy – niekonsekwentne.
Uchwała SN z dnia 6 stycznia 2005 r., III CZP 67/04
Standard: 55035 (pełna treść orzeczenia)