Ochrona lokatora w przypadku tytułu wykonawczego w postaci postanowienia o przysądzeniu własności

W myśl art. 999 § 1 k.p.c. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis art. 791 stosuje się odpowiednio. Natomiast wedle art. 791 § 2 i § 3 k.p.c. tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości, statku lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji nie tylko przeciw dłużnikowi, lecz także przeciwko jego domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym jego prawa. Przepisy § 1 i 2 nie wyłączają praw określonych przepisami o ochronie lokatorów oraz praw, które są skuteczne wobec wierzyciela. Jeżeli dłużnik twierdzi, że przysługuje mu prawo skuteczne wobec wierzyciela, komornik wstrzyma się względem niego z czynnościami egzekucyjnymi, pouczając, że w terminie tygodnia może wytoczyć powództwo o pozbawienie w stosunku do niego tytułu wykonawczego wykonalności.

Jak wynika z powołanych przepisów prawa, w przypadku tytułu wykonawczego w postaci postanowienia o przysądzeniu własności ustawodawca zapewnił ochronę prawną podmiotom dwóch rodzajów praw: określonych przepisami ochronie praw lokatorów oraz praw, które są skuteczne wobec wierzyciela. Środki ochrony odnośnie każdego z rodzaju tych praw są jednak odmienne. Należy podkreślić, że droga powództwa o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności, została przewidziana wyłącznie w celu ochrony podmiotów, wobec których skuteczny jest tytuł wykonawczy w postaci postanowienia o przesądzeniu własności, a którym służą prawa skuteczne wobec wierzyciela. Natomiast ochrona dłużnika i jego domowników, którym mogą służyć prawa określone przepisami o ochronie praw lokatorów, realizowana jest na podstawie przepisów art. 35 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów ((Dz.U. Nr 31, poz. 266), który stanowi, że jeżeli w toku postępowania egzekucyjnego okaże się, że obowiązkiem opróżnienia lokalu objęta jest osoba, o której mowa w art. 14 ust. 4, komornik zawiadamia tę osobę, że może wystąpić z powództwem o ustalenie uprawnienia do lokalu socjalnego w terminie, o którym mowa w ust. 2; zawiesza postępowanie egzekucyjne; o zawieszeniu postępowania egzekucyjnego zawiadamia prokuratora. Nie ulega wątpliwości, że zastosowanie powołanych przepisów jest dopuszczalne jedynie wobec podmiotów będących lokatorami w znaczeniu, jakie temu terminowi nadaje art. 2 ust. 1 pkt. 1) ustawy o ochronie praw lokatorów.

Skutków zawiadomienia, o którym mowa w art. 35 ust. 4 pkt. 1) ustawy o ochronie praw lokatorów, w szczególności rozpoczęcia biegu sześciomiesięcznego terminu do wytoczenia powództwa o ustalenie prawa do lokalu socjalnego, nie wywołuje treść uzasadnienia postanowienia o odrzuceniu pozwu w sprawie z powództwa nabywcy licytacyjnego o eksmisję powodów z przedmiotowego lokalu. Ze względu na ochronny charakter przepisu art. 35 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów jego wykładnia winna być dokonywana restrykcyjnie i z uwzględnieniem założonego przez ustawodawcę celu - udzielenia osobom, które tracą prawo do lokalu na skutek przysądzenia własności w postępowaniu egzekucyjnym, takiej samej ochrony jak tym, które tracą to prawo na mocy innych tytułów, w szczególności prawomocnych wyroków orzekających eksmisję. Stanowisko prezentowane przez apelującego prowadziłoby do pogorszenia sytuacji prawnej dłużnika, który dobrowolnie wykonał tytuł wykonawczy zobowiązujący do opróżnienia i wydania lokalu w stosunku do dłużników, wobec których konieczne było zastosowanie przymusu egzekucyjnego.

Z tych względów należało uznać za chybiony zarzut na ruszenia art. 189 k.p.c. Powodowie mieli interes prawny w żądaniu ustalenia prawa do lokalu socjalnego i nie utracili prawa wytoczenia powództwa o ustalenie tego prawa na skutek upływu terminu prekluzyjnego ustanowionego w art. 35 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie było również możliwości uzyskania przez nich ochrony prawnej w żadnym innym postępowaniu, w tym w postępowaniu przeciwegzekucyjnym.

Wyrok SO w Warszawie z dnia 21 lutego 2017 r., V Ca 1132/16

Standard: 9656 (pełna treść orzeczenia)