Przebudowa, nadbudowa nieruchomości wspólnej i ustanowienie odrębnej własności lokalu w jej wyniku (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.)

Zakaz zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dotyczy tylko jej elementów obligatoryjnych tworzących składniki konieczne nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 1 u.w.l.), a w pozostałym zakresie elementów dopuszczalne jest kształtowanie granic nieruchomości wspólnej oraz poszczególnych lokali (uchwały SN z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03, z dnia 14 lipca 2005 r. III CZP 43/05, z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 65/11, z dnia 15 listopada 2018 r., III CZP 52/18, postanowienia SN z dnia 27 sierpnia 2015 r., III CSK 383/14 i z dnia 16 listopada 2018 r. I CSK 636/17 oraz wyrok SN z dnia 31 marca 2916 r., IV CNP 33/15).

Możliwość dokonania nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej nie budzi wątpliwości, zwłaszcza, że w art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. wśród czynności przekraczających zwykły zarząd uregulowano czynności związane z przebudową lub nadbudową nieruchomości wspólnej. Jest to wprawdzie przepis dotyczący dużych wspólnot mieszkaniowych składających się z 8 i więcej lokali i w stosunku do małej wspólnoty może być przytaczany jedynie przykładowo.

Przebudowa budynku w części dotyczącej nieruchomości wspólnej może prowadzić do powstania nowego odrębnego lokalu albo do zwiększenia powierzchni już istniejącego odrębnego lokalu. Taka modyfikacja nieruchomości wspólnej jest dozwolona z tym, że powiększony lokal musi spełniać warunki samodzielności lokalu.

Przy uwzględnieniu prawnego statusu nieruchomości wspólnej, której kosztem ma nastąpić powiększenie lokalu, istotą dokonanej czynności musi być wyjście ze stanu współwłasności w zakresie zaadaptowanej części nieruchomości wspólnej i rozporządzenie ta częścią na potrzeby właściciela lokalu. Skutkiem będzie powstanie nowej nieruchomości lokalowej oraz zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej.

Z perspektywy nieruchomości lokalowej, do której następuje przyłączenie zaadaptowanej części nieruchomości wspólnej, rozporządzenie prawem do oznaczonej części nieruchomości wspólnej na rzecz właściciela lokalu, który dokonał adaptacji, należy traktować jako szczególny przypadek połączenia nieruchomości (art. 21 u.k.w.h.). Skutkiem tej czynności jest jednocześnie częściowe ustanie wspólności nieruchomości wspólnej w zakresie odpowiadającym elementom włączonym do nieruchomości lokalowej i pogląd ten pozwala na uniknięcie komplikacji wiążących się z koniecznością ustanowienia w miejsce dotychczasowego prawa odrębnej własności, które ma ulegać wygaśnięciu, odrębnej własności nowopowstałego lokalu.

Nie jest potrzebne uprzednie i odrębne rozporządzenie udziałem w nieruchomości wspólnej, które miałoby warunkować nabycie przez właściciela lokalu tytułu do zaadoptowanej części nieruchomości wspólnej, pomijając dopuszczalność takiego rozporządzenia w kontekście art. 3 ust. 1 zdanie pierwsze in fine.

Postanowienie SN z dnia 10 marca 2020 r., V CSK 464/18

Standard: 88981 (pełna treść orzeczenia)