Cena sprzedaży kwatery lub lokalu mieszkalnego (sztywna, wynikowa)

W wyroku z dnia 26 lipca 2001 r., IV CKN 419/00, Lex nr 52483, Sąd Najwyższy wyraził pogląd, iż oznaczenie w ustawie o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości ceny jako odpowiadającej wartości sprzedawanego lokalu, przy jednoczesnym wskazaniu kryteriów, co do sposobu jej wyliczenia, wyczerpywało pojęcie ceny sztywnej w rozumieniu art. 537 § 1 k.p.c. Rozstrzygnięcie to dotyczyło charakteru ceny sprzedaży nieruchomości oznaczonej zgodnie z art. 21 ust. 7 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. (tekst jedn.: Dz. U. z 1991 r. r 30, poz. 127 ze zm.). Odnosząc się do tego orzeczenia, Sąd Rejonowy uznał, że pogląd w nim wyrażony nie ma zastosowania w niniejszej sprawie. Tu jednak, gdzie wywód prawny Sądu pierwszej instancji kończy się, z przywołaniem jedynie krytycznej uwagi zawartej w Komentarzu do art. 537 k.c., powinien w istocie dopiero się rozpocząć. Należy bowiem zauważyć, że w późniejszym wyroku z dnia 5 lutego 2002 r., II CKN 726/00, LEX nr 521911, Sąd Najwyższy wypowiedział się odmiennie niż w powołanym wcześniej orzeczeniu, oceniając charakter ceny sprzedaży obiektów wpisanych do rejestru zabytków, ustalonej na podstawie art. 40 ust. 4 pkt 1 wskazanej ustawy. Ta rozbieżność w orzecznictwie legła u podstaw pytania prawnego przedstawionego do rozpoznania Sądowi Najwyższemu, który w uchwale z dnia 3 marca 2004 r., III CZP 122/03, OSNC 2005/6/94, wyraził pogląd, że cena sprzedaży kwatery lub lokalu mieszkalnego ustalona na podstawie art. 58 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. nr 86, poz. 433 ze zm.; tekst jedn.: Dz. U. z 2002 r. nr 42, poz. 368 ze zm.) jest ceną wynikową w rozumieniu art. 540 § 1 k.c.

Jak stanowi ostatnio powołany przepis, cena wynikowa jest ceną ustaloną (obliczoną) przez sprzedawcę przy uwzględnieniu wskazań właściwego organu państwowego co do sposobu, w jaki cena rzeczy danego rodzaju lub gatunku ma być obliczona. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w przywołanej ostatnio uchwale, nie ma przeszkód, żeby wskazania co do sposobu ustalenia ceny wynikowej rzeczy danego rodzaju lub gatunku zawarte zostały w ustawie. Wskazania te polegają na podaniu zasad obliczania ceny lub na wskazaniu elementów jej kalkulacji, przy określeniu niekiedy tylko ogólnych zasad kalkulacji ceny, bez specyfikacji poszczególnych jej elementów. Elementy kalkulacji mogą mieć charakter sztywnych wskaźników wyrażonych w liczbach względnych (z reguły – w procentach) lub bezwzględnych albo mogą mieć charakter górnych limitów, mających to samo znaczenie co cena maksymalna.

Według kolejnych wersji art. 58 powołanej ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r., sprzedaż kwatery lub lokalu mieszkalnego następuje po cenie ustalonej na podstawie wartości rynkowej wyszacowanej (określonej) przez biegłego (rzeczoznawcę), z tym że przy ustaleniu wartości rynkowej (ceny) nie uwzględnia się wartości ulepszeń dokonanych przez osobę zajmującą kwaterę (lokal mieszkalny); cenę sprzedaży dla osoby uprawnionej pomniejsza się o określony procent za każdy rok podlegający zaliczeniu do wysługi lat, od której uzależniona jest wysokość uposażenia według stopnia wojskowego (lub także za każdy rok zajmowania kwatery bądź lokalu mieszkalnego na podstawie decyzji o przydziale bądź umowy najmu), jednak nie więcej niż o określony procent tej ceny.

Celem tego przepisu, jak wskazał Sąd Najwyższy, jest ograniczenie swobody ustalania ceny kwater i lokali mieszkalnych sprzedawanych osobom uprawnionym i zapewnienie im możliwości nabywania kwater i lokali mieszkalnych po korzystnej dla nich cenie. Przepis ten ustala, w jaki sposób sprzedawca kwatery lub lokalu mieszkalnego ma obliczyć ich cenę. Podstawą jej ustalenia jest wartość rynkowa kwatery (lokalu mieszkalnego) stwierdzona przez biegłego rzeczoznawcę. Określenie przez niego wartości rynkowej jest jedynie opinią o tej wartości, a ustalenie ceny – na podstawie tej opinii – należy do sprzedawcy. Co prawda sprzedaż jest zawsze stosunkiem dwustronnym i kupujący musi wyrazić zgodę na zawarcie umowy, nie oznacza to jednak, by on tę cenę określał. Zawartymi w art. 58 ustawy wskazaniami, obligującymi sprzedawcę do uwzględnienia ich przy obliczaniu ceny kwatery lub lokalu mieszkalnego, są także obowiązki nieuwzględnienia wartości ulepszeń dokonanych przez osobę zajmującą kwaterę (lokal mieszkalny) oraz pomniejszenia ceny w określonym rozmiarze ze względu na wysługę lat osoby uprawnionej lub także ze względu na czas zajmowania kwatery (lokalu mieszkalnego) na podstawie odpowiedniego tytułu. Okoliczności te dają podstawę do stwierdzenia, że cena sprzedaży kwatery lub lokalu mieszkalnego ustalona na podstawie art. 58 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej, w jego kolejnych wersjach, jest ceną wynikową w rozumieniu art. 540 § 1 k.c.

Jakkolwiek uchwała to dotyczy ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej , to jednak zawarta w niej regulacja co do ceny sprzedaży lokali zajmowanych przez żołnierzy jest analogiczna do zasad ustalania ceny sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi i samodzielnych lokali mieszkalnych na podstawie art. 40 a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. nr 12, poz. 59 z późn. zm.). Jak stanowi bowiem art. 40 a ust. 2 tej ustawy, ustalenie ceny nieruchomości przy sprzedaży następuje na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami, a więc przy zastosowaniu reguł wynikających z art. 149 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.), w szczególności na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 § 1 ostatnio powołanej ustawy). Z kolei cenę sprzedaży dla osoby uprawnionej obniża się o określony procent za każdy rok zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych (...)i każdy rok najmu sprzedawanego lokalu, jednak nie więcej niż o określony procent tej ceny (art. 40 a ust. 4 ustawy).

Nie ulega zatem wątpliwości, że dokonana przez Sąd Najwyższy w powołanej wcześniej uchwale interpretacja charakteru ceny sprzedaży kwatery lub lokalu mieszkalnego ustalonej na podstawie art. 58 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej będzie miała także zastosowanie do ceny sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi i samodzielnych lokali mieszkalnych na podstawie art. 40 a ustawy o lasach .

Wyrok SO w Kielcach z dnia 19 maja 2014 r. II Ca 355/14

Standard: 8441 (pełna treść orzeczenia)